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Que devient le bail commercial lorsque le locataire est en procédure collective ?

À l'ouverture d'une procédure collective, le bail commercial se poursuit en principe automatiquement. Cependant, après examen de la situation du locataire, l'administrateur judiciaire ou le liquidateur prend une décision : il peut décider de poursuivre le bail, de le résilier ou de le céder. Dans certains cas, le bailleur peut lui-même décider de résilier le bail commercial.

Les procédures de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire du locataire n'entrainent pas la résiliation automatique du bail commercial. Il est d'ailleurs interdit de prévoir dans le contrat de bail que l'ouverture d'une procédure collective du locataire entraînera la résiliation du bail.

La décision de poursuivre le bail doit ensuite être prise par l'une des personnes suivantes :

Cette décision s'impose au bailleur. Il ne peut pas s'y opposer même si le locataire a des arriérés de loyers à la date d'ouverture de la procédure.

Dans quels cas le bail commercial peut-il être résilié ?

Lorsque l'entreprise n'a pas les fonds suffisants pour payer le loyer, la décision de résilier le bail commercial peut être prise par l'une des personnes suivantes :

Le bailleur peut également décider de résilier le bail dans certains cas. La situation dépend de la procédure collective ouverte.

Lorsque l'entreprise n'a pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers, l'administrateur judiciaire doit résilier le bail. L'administrateur peut aussi décider de résilier le bail même si les loyers peuvent être payés.

Le bail commercial est résilié le jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas poursuivre le bail commercial.

Lorsqu'il n'y pas d'administrateur judiciaire, le locataire peut également demander la résiliation du bail sur avis conforme du mandataire judiciaire.

Après l'ouverture de la procédure collective, le bailleur peut exiger la résiliation du bail lorsque le locataire ne paye pas ses loyers et ses charges.

Il doit pour cela en faire la demande au tribunal judiciaire.

Il doit attendre un délai de 3 mois après l'ouverture de la procédure collective pour demander cette résiliation.

Où s'adresser ?
Chambre de commerce et d'industrie (CCI) 38 - Nord-Isère - Site de Villefontaine
Adresse5 Rue Antoine Condorcet38093Villefontaine
Coordonnées Tél. :04 74 95 24 00 Email :accueil@nord-isere.cci.fr Web :https://www.ccinordisere.fr/
Horaires d'ouverture
du Lundi au Vendredi
  • de 09:00 à 12:00
  • de 14:00 à 17:00
Chambre de commerce et d'industrie (CCI) 38 - Grenoble - Siège de Grenoble
Adresse5-7 place Robert Schuman38000Grenoble
Coordonnées Tél. :04 76 28 28 28 Email :cci@grenoble.cci.fr Web :https://www.grenoble.cci.fr
Horaires d'ouverture
du Lundi au Vendredi
  • de 08:00 à 12:30
  • de 14:00 à 17:00
Chambre de commerce et d'industrie (CCI) 38 - Nord-Isère - Siège de Vienne
Adresse2 place Saint Pierre38217Vienne Cedex
Coordonnées Tél. :04 74 31 44 00 Email :accueil@nord-isere.cci.fr Web :https://www.ccinordisere.fr/
Horaires d'ouverture
du Lundi au Jeudi
  • de 08:30 à 12:00
  • de 13:30 à 17:30
le Vendredi
  • de 08:30 à 12:00
Attention

Pour obtenir le règlement des loyers impayés avant l'ouverture de la procédure collective, le bailleur doit effectuer une déclaration de créances  dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc.

Après l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, le liquidateur judiciaire peut, à tout moment, décider de résilier le bail commercial.

Le bail est alors résilié le jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le bail commercial.

Après l'ouverture de la procédure collective, le bailleur peut exiger la résiliation du bail lorsque le locataire ne paye pas ses loyers et ses charges.

Il doit pour cela en faire la demande au tribunal judiciaire.

Il doit attendre un délai de 3 mois après l'ouverture de la procédure collective pour demander cette résiliation.

Où s'adresser ?
Chambre de commerce et d'industrie (CCI) 38 - Nord-Isère - Site de Villefontaine
Adresse5 Rue Antoine Condorcet38093Villefontaine
Coordonnées Tél. :04 74 95 24 00 Email :accueil@nord-isere.cci.fr Web :https://www.ccinordisere.fr/
Horaires d'ouverture
du Lundi au Vendredi
  • de 09:00 à 12:00
  • de 14:00 à 17:00
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Adresse5-7 place Robert Schuman38000Grenoble
Coordonnées Tél. :04 76 28 28 28 Email :cci@grenoble.cci.fr Web :https://www.grenoble.cci.fr
Horaires d'ouverture
du Lundi au Vendredi
  • de 08:00 à 12:30
  • de 14:00 à 17:00
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Adresse2 place Saint Pierre38217Vienne Cedex
Coordonnées Tél. :04 74 31 44 00 Email :accueil@nord-isere.cci.fr Web :https://www.ccinordisere.fr/
Horaires d'ouverture
du Lundi au Jeudi
  • de 08:30 à 12:00
  • de 13:30 à 17:30
le Vendredi
  • de 08:30 à 12:00

Le bailleur peut également demander la résiliation du bail, pour des motifs antérieurs au jugement d'ouverture de la procédure, (comme un défaut d'entretien des lieux loués). Il doit agir en justice dans les 3 mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire.

Attention

pour des loyers impayés avant l'ouverture de la procédure collective, le bailleur doit effectuer une déclaration de créances  dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc.

Dans quels cas le bail commercial peut-il être cédé ?

Le bail commercial peut être cédé dans le cadre de la cession totale ou partielle de l'entreprise du locataire.

Dans ce cas, l'acceptation de l'acquéreur du fonds de commerce par le bailleur (c'est-à-dire l'agrément du bailleur) n'est pas nécessaire. Le bail commercial ne peut pas prévoir que l'accord du bailleur sur le nouveau locataire est nécessaire.

La procédure de liquidation peut entrainer la cession totale ou partielle de l'entreprise. Le bail commercial peut alors être inclus dans cette cession.

Le liquidateur peut aussi céder le bail de manière isolée, indépendamment du reste de l'entreprise.

Dans ce cas, l'agrément (c'est-dire l'accord) du bailleur est nécessaire.

Le droit de préemption de la commune doit également être respecté. Avant de vendre un fonds de commerce ou de céder un bail commercial situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce, le vendeur doit faire une déclaration à la commune concernée. Celle-ci a alors la possibilité d'acheter le fonds de commerce ou de reprendre le bail commercial en priorité pour le revendre à un commerçant ou un artisan.

Où s'adresser ?
Chambre de commerce et d'industrie (CCI) 38 - Nord-Isère - Site de Villefontaine
Adresse5 Rue Antoine Condorcet38093Villefontaine
Coordonnées Tél. :04 74 95 24 00 Email :accueil@nord-isere.cci.fr Web :https://www.ccinordisere.fr/
Horaires d'ouverture
du Lundi au Vendredi
  • de 09:00 à 12:00
  • de 14:00 à 17:00
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du Lundi au Vendredi
  • de 08:00 à 12:30
  • de 14:00 à 17:00
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Coordonnées Tél. :04 74 31 44 00 Email :accueil@nord-isere.cci.fr Web :https://www.ccinordisere.fr/
Horaires d'ouverture
du Lundi au Jeudi
  • de 08:30 à 12:00
  • de 13:30 à 17:30
le Vendredi
  • de 08:30 à 12:00

Procédure organisant le règlement des dettes et la liquidation éventuelle des biens d'une entreprise en difficulté (exemple : redressement ou liquidation judiciaire)

Représente et défend les intérêts des créanciers lorsqu'une entreprise est en procédure collective.

Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales

Textes de reference
Code de commerce : articles L622-13 à L622-16
Résiliation du bail commercial en cas de procédure collective

Pour en savoir plus

Centre d'information sur la prévention des difficultés des entreprises
Conseil supérieur de l'Ordre des experts-comptables