Pour préparer l'acte de vente, le notaire vérifie d'abord la situation juridique du vendeur, de l'acheteur et du bien.

La possibilité de se rétracter diffère selon que vous êtes vendeur ou acheteur :

Non, la présence physique de l’acheteur ou du vendeur n’est pas obligatoire pour signer l’acte de vente.

Il est possible de :

• Se présenter personnellement et signer l’acte (sur papier ou électroniquement)

• Se faire représenter par un tiers muni d’une procuration régulière (sous signature privée ou authentique). La représentation de la personne absente est indiquée dans l'acte de vente

• Comparaître par visioconférence devant le notaire qui recueille le consentement et la signature électronique.

L’acte authentique de vente est signé par l'acheteur, le vendeur ou leur représentant (qui a reçu procuration) et le notaire.

Le vendeur et l'acheteur peuvent choisir le même notaire ou avoir chacun le leur. Dans ce cas, les frais sont partagés entre les 2 notaires.

Quand l'acheteur ou le vendeur ne sait ou ne peut pas signer l'acte de vente, celui-ci est signé par un 2^nd notaire ou 2 témoins.

L'acte de vente est signé sur support papier ou sur support électronique. Quel que soit le support, le notaire lit l'acte de vente à haute voix avant que l'acheteur et le vendeur le signent.

Le jour de la signature de l'acte de vente, l'acheteur doit payer l'intégralité du prix de la vente et des frais de notaire.

Le notaire doit assurer la publicité foncière en enregistrant l'acte de vente au service de publicité foncière ou au livre foncier.

Après l'enregistrement au service de publicité foncière, le notaire notifie la copie de l'acte de propriété à l'acheteur en main propre ou par lettre RAR ou par un commissaire de justice.

Cette copie, revêtue des cachets de l'administration fiscale, constitue le titre de propriété.

Le délai de réception de cette copie est d'environ 6 mois après la signature de l'acte de vente.

Le diagnostic Bruit des aéroports informe le futur acquéreur ou le futur locataire de la présence éventuelle de nuisances sonores liées au trafic aérien pouvant impacter le bien immobilier.

Le diagnostic Bruit des aéroports est obligatoire lorsqu’il porte sur un bien immobilier situé dans une zone d’exposition au bruit d’aéroport définie par le plan d’exposition au bruit (PEB), dans l’une des zones A, B, C ou D (D étant la moins exposée).

Les biens concernés sont :

• Les immeubles d'habitation (maison, appartement) ou mixte, c’est-à-dire à usage professionnel et d’habitation

• Les terrains constructibles.

Pour savoir si le bien est dans une zone d’exposition au bruit, il faut consulter le plan d’exposition au bruit (PEB) :

Il est également possible de demander l’information à la mairie.

Le diagnostic Bruit des aéroports doit être directement rempli par le propriétaire vendeur ou bailleur. Il consiste en un formulaire intitulé état des nuisances sonores aériennes :

Ce document précise les informations suivantes :

• L'indication claire et précise de la zone de bruit

• L'adresse du service d'information en ligne permettant de consulter le PEB (à savoir le portail cartes.gouv.fr )

• La mention de la possibilité de consulter le PEB à la mairie de la commune où est situé l'immeuble ou le terrain.

Ce document doit être :

• Intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente ou au contrat de location ou annexé à ces actes si la vente porte sur un immeuble non bâti (un terrain)

• Ou annexé à l'acte authentique de vente et, s'il existe, au contrat préliminaire en cas de vente en l'état futur d'achèvement.

Oui. Il existe un dispositif d’aide financière à l’insonorisation des logements dans certaines zones, sous conditions.

Des sanctions peuvent s’appliquer au propriétaire vendeur ou bailleur :

L'offre d'achat prend en général la forme d'une lettre que vous envoyez au vendeur ou à l'agent immobilier par courrier RAR ou par mail.

Elle doit être :

• précise, c’est-à-dire mentionner le bien et le prix,

• et ferme, c'est-à-dire exprimer la volonté d'acheter le bien en cas d'acceptation de l'offre par le vendeur.

Pour éviter toute difficulté, il est nécessaire que l'offre contienne les informations suivantes :

• Désignation du bien (adresse complète, étage, nature du bien, superficie etc)

• Prix fixé par l'acheteur

• Date de l'offre

• Durée de validité de l'offre.

Pour permettre au vendeur de prendre plus facilement sa décision, il est possible d’ajouter les informations suivantes :

• Plan de financement (apport personnel, prêts, prêt relais, vente d'un bien pour financer l'achat...)

• Vente sous la condition suspensive de l’obtention d’un crédit immobilier

• Montant du dépôt de garantie remis au notaire à la signature du compromis de vente

• Vente sous la condition suspensive d'obtention d'une autorisation d'urbanisme

• Date d'entrée dans les lieux souhaitée.

La loi ne fixe pas de durée pour la validité de l’offre d’achat d’un bien.

Elle est :

• Soit fixée par l’acheteur qui mentionne, dans son offre, un délai de validité (par exemple, valable jusqu’au 30 septembre). En pratique, ce délai peut varier de quelques jours à plusieurs mois. Passé ce délai, si le vendeur n'a pas accepté l'offre, elle devient caduque (elle n’est plus valable).

• Soit déterminée par le juge. Lorsque l’offre ne prévoit aucun délai, elle doit être maintenue pendant un délai raisonnable. En cas de litige, il appartient au juge d’en déterminer la durée en tenant compte de la nature du bien, de la qualité de l’acheteur et des circonstances de l’affaire.

Il est interdit de verser un acompte au vendeur.

Le versement d'une somme d'argent rend l'offre d'achat nulle.

L’acheteur peut librement se rétracter, c’est-à-dire revenir sur sa décision, tant que le vendeur n'a pas reçu l’offre d’achat.

Dès que l’offre est reçue par le vendeur, l’acheteur ne peut plus la retirer.

Le vendeur doit répondre par écrit à l’offre d'achat. Il peut :

• Accepter l’offre sans réserve : son acceptation doit être pure et simple, sans modification des conditions proposées. Dès lors que les parties sont d’accord sur le bien et sur le prix, le vendeur est engagé et ne peut plus se rétracter. S’il refuse ensuite de régulariser la vente, l’acheteur peut saisir le juge afin d’en solliciter l'exécution forcée et éventuellement obtenir des dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

• Faire une contre-proposition : si le vendeur modifie certains éléments (prix, conditions, bien, délais, etc.), sa réponse ne vaut pas acceptation. Elle constitue une nouvelle offre, que l’acheteur demeure libre d’accepter ou de refuser. L’offre initiale est alors rejetée et devient caduque.

• Refuser l’offre d’achat. Dans ce cas, l’offre devient caduque.

• Ne pas répondre. Le silence ne vaut pas acceptation. L’offre devient caduque à l’expiration du délai fixé par l’acheteur ou, sinon, à l’issue d’un délai raisonnable.

La vente en l’état futur d'achèvement (Vefa), aussi appelée vente sur plan, est un contrat par lequel un acheteur (personne physique ou morale) achète un bien immobilier à construire ou en cours de construction.

La Vefa se distingue de la vente classique d’un logement déjà construit par plusieurs spécificités. Elles se traduisent notamment par un transfert progressif de la propriété, un paiement du prix échelonné au rythme de l’avancement des travaux, ainsi que par des frais d’acquisition généralement réduits.

Vous devez faire réaliser un diagnostic amiante en cas de vente d'une maison individuelle dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997.

Cette obligation concerne aussi bien les particuliers que les personnes morales propriétaires de biens immobiliers.

Le diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur répondant à certains critères, notamment de certification.

Il est possible de s'aider d'un annuaire pour rechercher un diagnostiqueur certifié :

Le coût du diagnostic amiante n'est pas réglementé : le tarif peut donc varier d'un professionnel à un autre.

Ce coût est à la charge du propriétaire vendeur.

Le diagnostiqueur doit effectuer un repérage des matériaux et produits de la liste A et de la liste B .

Le diagnostic amiante porte sur les matériaux et produits visibles et accessibles au moment du repérage.

Ce repérage donne lieu à un rapport.

Vous devez constituer un dossier appelé Dossier amiante - parties privatives (DAPP) , qui comprend ce rapport.

Par ailleurs, ce dossier doit comporter des informations sur les risques pour la santé et sur la nécessité d’intervenir en cas d'usure anormale ou de dégradation des matériaux contenant de l'amiante.

Le diagnostiqueur vous remet les différents rapports.

Vous devez intégrer ces rapports au dossier de diagnostic technique (DDT).

Vous devez remettre le DDT à l'acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente ou, en son absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente.

Selon l’état de conservation des matériaux ou produits contenant de l’amiante, le rapport du professionnel peut prévoir les mesures suivantes :

• Évaluation périodique de l'état de conservation des matériaux ou produits contenant de l'amiante. Lorsque des matériaux de la liste A sont classés en surveillance périodique, une nouvelle évaluation doit être réalisée dans un délai maximal de 3 ans. Pour les matériaux de la liste B, la réglementation ne fixe pas de périodicité obligatoire (le suivi dépend de leur état et des éventuelles dégradations constatées).

• Analyse de risque approfondie, notamment à l'aide de prélèvements d’air pour déterminer la quantité de fibres d'amiante

• Actions correctives et mesures conservatoires (par exemple, restriction d'accès à certains espaces du logement) pouvant aller jusqu'à des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante.

Ces mesures doivent être réalisées par une entreprise qualifiée pour intervenir sur des matériaux ou produits contenant de l’amiante.

Le diagnostic amiante a une durée de validité illimitée.

Il est toutefois recommandé de faire réaliser un nouveau diagnostic avant une vente si des travaux de rénovation ont été effectués dans le logement. En effet, ces travaux peuvent révéler des matériaux ou produits contenant de l'amiante qui n’étaient pas visibles lors de la réalisation du diagnostic précédent.

Oui, la présence d'amiante n'empêche pas la vente, mais le futur acquéreur doit en avoir connaissance avant d'acheter.

Lorsque l'acquéreur est informé de la présence d'amiante et achète le bien en l'état, il ne peut pas demander en justice l'annulation de la vente pour ce seul motif. Par ailleurs, en achetant le bien, l'acquéreur prend en charge les obligations liées à la présence d'amiante, à ses frais (par exemple, les travaux de désamiantage).

Les sanctions varient selon les personnes impliquées :

Le règlement intérieur est établi à l’initiative du syndic de copropriété. C’est lui qui décide ou non de le rédiger dans le cadre de sa mission générale d'administration et de conservation de l'immeuble.

Ce document est ensuite soumis au vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale. Son approbation est décidée à la majorité simple (dite majorité de l’article 24).

Le règlement adopté peut être modifié en fonction des besoins de la copropriété et de ses occupants.

Le nouveau règlement intérieur doit être, à nouveau, approuvé par les copropriétaires lors de une assemblée générale. Cette décision est votée à la majorité simple (dite majorité de l’article 24).

Le règlement intérieur reprend ou détaille les règles de la vie en collectivité que doivent respecter tous les occupants. Il peut s’agir, par exemple, de règles concernant les points suivants :

• L’utilisation des parties communes (par exemple, l’usage des espaces verts) ou des équipements communs (par exemple, ascenseurs)

• Le respect de la tranquillité des lieux, incluant la limitation des nuisances sonores (horaires de travaux, utilisation d’équipements bruyants etc.)

• La propreté des lieux ou au tri des ordures ménagères (par exemple, conditions d’utilisation du local poubelles ou des jours de sortie des bacs)

• Les conditions d’emménagements et de déménagements

• La sécurité du bâtiment.

Le règlement intérieur est affiché dans l'immeuble (généralement dans le hall) pour être connu des occupants, des propriétaires et des locataires.

La bailleur peut également communiquer au locataire le règlement intérieur de copropriété lors de la signature du bail.

Oui. Le règlement intérieur de copropriété peut être contesté dans les 2 mois qui suivent la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Après ce délai, il n’est plus possible de le contester.

Cette procédure judiciaire nécessite l’accompagnement d’un avocat.

Le syndic est chargé de faire respecter le règlement intérieur de copropriété.

En cas de non-respect d’une de ses clauses, le syndic doit en être alerté. Il doit alors rappeler à la personne concernée les règles de bonne conduite dans l’immeuble par tous moyens.

En principe, le règlement intérieur de copropriété n'a pas de valeur juridique. Cela signifie que :

• Il est uniquement valable entre les copropriétaires (et non aux locataires/tiers)

• Le non-respect de ses clauses ne peut pas donner lieu à une action en justice. Une action est néanmoins possible si ce non-respect cause un trouble anormal du voisinage.

Toutefois, il peut avoir une valeur juridique lorsqu'il reprend une clause identique du règlement de copropriété. Dans ce cas, il est opposable au locataire ou à l’occupant du bien. Les juges ont ainsi pu valider l’application d’une clause du règlement intérieur interdisant l'exploitation commerciale dans un local à usage d'habitation parce qu'elle reprenait une clause identique du règlement de copropriété.

Synthèse des différences entre règlement intérieur et règlement de copropriété

Avant la signature de l’acte de vente définitif d'un logement en Vefa, le candidat acheteur (le réservataire) peut signer un contrat de réservation avec le vendeur (le réservant, le promoteur).

Le contrat de réservation, appelé aussi contrat préliminaire, n'est pas obligatoire. Il est cependant recommandé, car il détermine les conditions de la vente et de la livraison du logement.

Par ce contrat, le vendeur s'engage à réserver un logement neuf à l'acheteur si le programme de construction se réalise. En contrepartie, l'acheteur verse un dépôt de garantie qui représente un certain pourcentage du prix total. Il est calculé en fonction du délai de livraison prévu.

Le contrat de réservation doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires concernant le vendeur et l’acheteur, le logement et la vente. Ces informations constituent le contenu minimal obligatoire du contrat. Cela signifie que leur absence peut entrainer l’annulation du contrat de réservation.

Les parties (futurs acheteur et promoteur) demeurent toutefois libres de décider d’ajouter des clauses complémentaires si elles le souhaitent.

Le contrat de réservation est obligatoirement établi par écrit. Aucune forme n’est néanmoins imposée par la loi.

En pratique, le contrat est ainsi conclu par :

• Un acte sous signature privée entre le vendeur et l'acheteur

• Ou par un acte notarié. Le notaire vérifiera les droits de propriété du vendeur et réunira les pièces nécessaires à la rédaction du futur acte de vente.

L’acheteur dispose d’un droit de rétractation lui permettant de renoncer librement à son engagement d’acquérir le logement. L’exercice de ce droit entraîne l’annulation du contrat de réservation, sans pénalité ni indemnité à la charge de l’acheteur.

Ce droit doit être exercé dans un délai de 10 jours calendaires à partir du lendemain de la 1^re présentation de la lettre RAR notifiant le contrat de réservation à l'acheteur (ou de tout autre moyen présentant des garanties équivalentes) ou de sa remise en main propre.

Lorsque le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1^er jour ouvrable suivant.

La rétractation doit être adressée au vendeur par lettre RAR.

Pour réserver le logement, le vendeur peut demander à l'acheteur de verser un dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme qui représente un certain pourcentage du prix total. Il est versé sur un compte bancaire spécial ouvert au nom de l'acheteur ou chez un notaire.

Le montant du dépôt de garantie est limité à :

• 5 % du prix de vente si l'acte de vente définitif est signé dans un délai inférieur à 1 an,

• 2 % du prix de vente si l'acte de vente définitif est signé dans un délai de 1 à 2 ans.

Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé si l'acte de vente définitif est signé au-delà de 2 ans.

Le dépôt de garantie est restitué au réservataire (acheteur) sans retenue ni pénalité dans les cas suivants :

• Contrat non conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat de réservation

• Prix de vente supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel révisé, y compris lorsque cette augmentation résulte d’une modification de la consistance de l’immeuble ou d’une amélioration de sa qualité

• Prêt prévu au contrat de réservation refusé par la banque

• 1 ou plusieurs éléments d'équipement annoncés au contrat de réservation non réalisés

• Immeuble ou partie d'immeuble objet du contrat présentant dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 %.

L'acheteur notifie sa demande de remboursement par lettre RAR au vendeur et au dépositaire du dépôt de garantie.

Oui, un contrat de réservation peut être annulé, notamment pour :

• Vices du consentement. Il s’agit d’évènements qui ont conduit une partie à signer le contrat alors qu’elle n’y aurait pas consenti ou pas dans les mêmes conditions, si elle avait eu connaissance de toutes les informations.

  Ces vices concernent l’erreur (par exemple, erreur sur les caractéristiques essentielles du bien, sur la consistance, sur des éléments repris ensuite dans l’acte de vente), le dol (manœuvres, réticence dolosive : informations dissimulées volontairement par le vendeur ou son intermédiaire) et la violence, y compris la violence morale (pressions, menaces, etc.)

• Absence ou irrégularités des mentions obligatoires du contrat.

En pratique, pour apprécier si un contrat de réservation en Vefa peut être annulé, il faut donc examiner très précisément :

• Le contenu du contrat (mentions obligatoires, dépôt de garantie, information sur les délais, etc.)

• Les circonstances de la signature (démarchage, information fournie, éventuels manquements ou tromperies)

• La chronologie des actes (contrat de réservation, notification, acte authentique, éventuelles réserves) et les délais écoulés. 

Il est nécessaire de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure.

Votre contrat de prêt peut vous imposer que le montant du remboursement anticipé représente plus de 10 % du montant initial du prêt.

Mais ce montant minimum ne s'applique pas si vous remboursez de façon anticipée le solde de votre prêt, c'est-à-dire la somme totale restant à payer.

Votre contrat de prêt peut vous imposer des pénalités. Il s'agit des indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Mais ces indemnités ne sont pas dues lorsque le remboursement anticipé fait suite à la vente de votre logement, en raison d'au moins un des évènements suivants :

• Changement de votre lieu de travail ou de celui de votre conjoint

• Cessation forcée de votre activité professionnelle (licenciement notamment) ou de celle de votre conjoint

• Décès (le vôtre ou celui de votre conjoint).

En dehors de ces situations, des indemnités sont dues. Mais leur montant ne peut pas dépasser :

• Le montant de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt

• Et 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Vous devez en faire la demande à l’organisme prêteur (par exemple, la banque). Il est recommandé de faire votre demande par écrit. Vous devez notamment indiquer si vous voulez rembourser une partie ou la totalité de votre crédit immobilier (capital restant dû) par anticipation.

Le srègles dépendent de la date d’emission de l’offre de prêt :

Il s'agit d'un prêt immobilier destiné :

• Soit au propriétaire qui veut faire des travaux dans sa résidence principale

• Soit à la personne qui veut devenir propriétaire de sa résidence principale en l'achetant ou en la faisant construire.

Le taux d'intérêt du prêt ne peut pas dépasser un montant maximum.

Le prêt doit servir à financer les opérations suivantes :

• Achat d'un terrain et construction d'un logement sur ce terrain

• Achat d'un logement neuf

• Achat d'un logement ancien et éventuels travaux d'amélioration. En cas de travaux d'amélioration, le montant de ces travaux doit être au moins égal à 4 000 € et le logement doit être achevé depuis au moins 10 ans.

• Travaux pour transformer un local en logement

• Travaux dans un logement pour l'agrandir, par extension ou par surélévation

• Travaux pour faire des économies d'énergie dans un logement existant au 1^er juillet 1981 ou ayant fait l'objet, avant cette date, d'une demande de permis de construire. Le montant de ces travaux doit être au moins être égal à 4 000 €.

Le prêt peut financer la totalité de l'opération immobilière, mais il ne peut pas financer les frais suivants :

• Frais de notaire

• Frais d'hypothèque

• Frais d'instruction du dossier de demande de prêt

• Éventuels frais d'achat des meubles pour meubler le logement.

Le logement doit devenir votre résidence principale au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l'achat.

Ce délai peut être de 6 ans maximum lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies :

• Vous habiterez le logement à partir de votre départ à la retraite

• Jusqu'à cette date, le logement est mis en location en respectant des règles spécifiques.

Le taux d'intérêt peut être fixe ou variable . Un taux d'intérêt mixte (c'est-à-dire associant taux fixe et taux variable) est également possible.

Le taux d'intérêt du prêt ne doit pas dépasser un taux maximum  :

Taux d’intérêt maximum du prêt conventionné et du prêt d’accession sociale

Chaque établissement de crédit qui vous fait une offre de prêt doit le faire dans le respect de cette limite. En conséquence, le taux d’intérêt du prêt proposé peut varier d'un établissement de crédit à l'autre. Vous avez donc avantage à comparer plusieurs offres de prêt à l'aide de leur TAEG.

Le durée du prêt peut aller de 5 à 30 ans.

Le contrat de prêt peut prévoir que cette durée peut être modifiée pour soit la réduire, soit l'allonger jusqu'à totaliser 35 ans maximum.

Vous devez le demander auprès d'un établissement financier (par exemple, une banque) qui a signé avec l'État une convention lui permettant d'accorder ce prêt. Vous pouvez consulter la liste des établissements concernés .

Le prêt peut notamment être complété par les financements suivants :

• Apport personnel

• Prêt à taux zéro (PTZ)

• Prêt d'épargne logement

• Prêt à taux fixe inférieur ou égal à celui d'un prêt accordé en complément d'un compte épargne logement

• Prêt complémentaire

• Prêt relais dans l'attente de la vente du précédent logement.

L’acte de vente d’un bien en Vefa doit obligatoirement contenir :

• Description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendue, c’est-à-dire la nature du lot (appartement, maison, parking, cave, etc.), la localisation dans l’immeuble (étage, numéro de lot, bâtiment), la surface habitable et les éventuelles quotes-parts de parties communes

• Prix, conditions de paiement (échelonnement des règlements) ainsi que les règles de révision éventuelle

• Délai de livraison

• Justificatif de garantie financière de remboursement (GFR) ou de garantie financière d'achèvement des travaux (GFA)

• Descriptif des travaux que l'acheteur a décidé de faire lorsque la vente est précédée d'un contrat préliminaire (par exemple : travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d'installation d'équipements de chauffage ou sanitaires, et du mobilier pouvant les accueillir)

• Conditions d'exercice du droit de rétractation

• Informations sur l’existence, les conditions de mise en oeuvre et le contenu de la garantie légale de conformité et de la garantie des vices cachés si l’acheteur est un consommateur

• Éventuelle pénalité de retard

• Éventuelles clauses résolutoires et suspensives.

Il est également conseillé de mentionner dans l’acte les coordonnées des assureurs et les références de contrats d’assurances dommages-ouvrage et de responsabilité décennale des constructeurs.

Tous les documents donnant des indications utiles sur la consistance et les caractéristiques techniques de l’immeuble doivent être annexés à l’acte de vente. Il s’agit notamment des :

• Plans (plans de niveaux, coupes, élévations, plans côtés des lots avec surfaces des pièces et dégagements)

• Notice descriptive (devis descriptif des travaux, matériaux, équipements)

• Règlement de copropriété, état descriptif de division et plans de l’immeuble si le logement est situé dans une copropriété.

L’acte de vente est obligatoirement signé devant un notaire.

Il peut être précédé par la signature d'un contrat de réservation (ou contrat préliminaire).

L’acte de vente en Vefa peut être établi sur un support papier (signature manuscrite) ou un support électronique.

Oui, l’acheteur bénéficie d’un délai de réflexion si la vente est conclue directement par acte authentique, sans contrat de réservation préalable.

Dans ce cas, le délai de réflexion est de 10 jours calendaires. Pendant ce délai, l’acte définitif de vente ne peut être signé.

Ce délai commence le lendemain de la 1^re présentation de la lettre RAR notifiant l'acte à l’acheteur ou de sa remise en main propre.

Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1^er jour ouvrable suivant.

Pendant ce délai, l’acte définitif de vente ne peut être signé. Toute signature anticipée serait nulle et engagerait la responsabilité du notaire.

Le non-respect des mentions obligatoires prévues dans un acte de vente en Vefa peut entraîner l’annulation de la vente.

Seul l’acheteur peut solliciter cette annulation. Il doit agir avant l’achèvement des travaux. Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure.

Le diagnostic technique global (DTG) est un document qui évalue l’état technique général d’un immeuble en copropriété.

Il a pour but de :

• Informer les copropriétaires sur la situation globale de l’immeuble (structure, équipements, sécurité, performance énergétique…)

• Servir de base à l’éventuelle élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, en listant et chiffrant les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble sur une période de 10 ans

• Et faciliter la gestion de la copropriété et de ses dépenses d’énergie.

La réalisation d’un DTG est obligatoire lorsqu’un immeuble de plus de 10 ans, destiné en tout ou partie à l’habitation, est mis en copropriété. L’obligation de réaliser un DTG est évaluée à la date de la mise en copropriété. Par exemple, un immeuble construit en 2014 et mis en copropriété en 2025 devra faire l’objet d’un DTG au moment de sa division en lots privatifs et parties communes.

Pour les copropriétés déjà existantes, la réalisation d’un DTG est facultative. Aucune obligation ne s’impose, quel que soit l’âge de l’immeuble ou la date de création de la copropriété. Toutefois, le syndic peut inscrire cette question à l’ordre du jour d’une assemblée générale, soit de sa propre initiative, soit à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires. L’assemblée générale des copropriétaires décidera alors s’il y a lieu de faire réaliser un DTG.

Le DTG est voté en plusieurs étapes :

• Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la réalisation du DTG

• Les copropriétaires se prononcent sur la question de la réalisation du DTG et sur ses conditions de réalisation (choix du professionnel, montant, calendrier) par un vote à la majorité simple (dite majorité de l’article 24)

• Une fois voté et réalisé, le contenu du DTG doit être présenté à la 1^re assemblée générale des copropriétaires qui suit la réalisation de ce document ou sa révision. Cette présentation permet aux copropriétaires de débattre des travaux préconisés, de l’éventuelle adoption d’un plan pluriannuel de travaux et de la programmation des appels de fonds ou de l’utilisation du fonds travaux.

La réalisation du DTG doit être confiée à un professionnel qualifié qui doit justifier de compétences :

• sur les modes constructifs traditionnels et contemporains, gros œuvre et second œuvre,

• sur les bâtiments, produits et matériaux de construction,

• sur les équipements techniques.

Il peut s'agir d'un bureau d'études, d'un architecte ou d'un thermicien.

Ce professionnel doit produire :

• Un diplôme ou un titre professionnel adapté

• Une attestation d’inscription à un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l’immobilier, ou une certification de qualification professionnelle équivalente

• Une attestation sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic et à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble

• Une assurance de responsabilité civile professionnelle. L'assurance doit préciser les compétences couvertes.

Le DTG doit comporter les informations suivantes :

• Analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble

• État technique de l'immeuble et des équipements communs (chaufferies, ascenseurs etc.) au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction

• Analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble (optimisation de l’entretien, des travaux, de la gestion des équipements)

• Diagnostic de performance énergétique de l'immeuble

• Évaluation sommaire du coût et liste des travaux nécessaire à la conservation de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie. Cette évaluation doit notamment préciser les travaux qui doivent être menés dans les 10 prochaines années.

Il n’existe pas de grille tarifaire imposée pour la réalisation d’un DTG. Le diagnostiqueur fixe ses tarifs librement.

Le prix d’un DTG est donc variable. Il est établi en fonction du nombre de lots dans l’immeuble, de son architecture, de sa structure, des équipements qui le compose et de sa localisation. Ainsi, plus la taille de la copropriété est importante, plus le prix sera élevé.

Le coût est réparti entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes.

Le DTG doit être intégré dans le carnet d’entretien de l’immeuble. Ce document reprend ainsi la liste des travaux jugés nécessaires à la conservation de l’immeuble, ainsi que les équipements concernés et l’échéancier recommandé.

Le syndic de copropriété doit proposer un accès en ligne pour permettre à tous les copropriétaires de consulter le carnet d'entretien. Ce document doit être téléchargeable et imprimable.

Le maire ou le préfet peut exiger du syndic de copropriété la production d’un DTG pour vérifier l'état de bon usage et de sécurité des parties communes.

Cette situation ne concerne que les copropriétés présentant des désordres potentiels. C’est principalement le cas des immeubles :

• Présentant un danger pour la santé des occupants ou des voisins

• Présentant un dysfonctionnement ou une absence d'entretien compromettant gravement les conditions d'habitation

• Menaçant ruine ou faisant courir un péril imminent ou insalubre.

En l’absence de production du DTG dans un délai d'un mois après notification de la demande, le maire ou le préfet peut faire réaliser d'office le DTG à la place et aux frais du syndicat des copropriétaires.

L’assurance dommages-ouvrage (DO) couvre le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale.

Elle permet de financer, en dehors de toute recherche de responsabilité, la réparation des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui empêchent son utilisation normale en le rendant impropre à sa destination. L'assureur DO se charge ensuite de se retourner contre les responsables et leurs assureurs.

L’assurance DO couvre les sinistres pris en charge au titre de la garantie décennale.

Elle assure les dommages et malfaçons qui affectent la solidité de l’ouvrage et qui le rendent inhabitable ou impropre à l'usage auquel il est destiné (fissures importantes, effondrement de toiture...).

L’assurance DO couvre également les dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert (canalisation, plafond, plancher, chauffage central, huisserie, installation électrique encastrée, canalisation encastrée...). Il s'agit d'éléments dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peuvent s'effectuer sans détériorer la construction.

L’assurance DO est obligatoire. Vous devez la souscrire en tant que particulier ou professionnel, si vous êtes :

• Propriétaire de l'ouvrage

• Mandataire du propriétaire de l'ouvrage

• Syndic de copropriété

• Vendeur

• Promoteur immobilier.

Vous devez souscrire l’assurance DO avant le début des travaux de construction ou de rénovation importante (par exemple, modifications de la structure d’un immeuble, travaux extérieurs de gros œuvre, fondations, terrassement, ravalement destiné à assurer l'étanchéité d'un immeuble..).

La souscription de l’assurance DO est possible auprès de l’assureur de votre choix.

Avant l’ouverture du chantier, vous devez demander l’attestation de garantie décennale ainsi que les coordonnées de l’assureur du professionnel. Ces éléments vous seront utiles en cas de sinistre ou de litige.

Si aucun assureur ne veut assurer la construction, vous pouvez en tant que maître d'ouvrage saisir le Bureau central de tarification (BCT). Celui-ci fixera la tarification de l’assurance DO auprès de l'assureur que vous aurez choisi.

L'assurance DO commence à couvrir les sinistres à la fin de la garantie de parfait achèvement (GPA), c'est-à-dire 1 an après la réception des travaux.

Pendant cette 1^ère année, c'est l'entrepreneur qui doit réparer les défauts signalés.

L'assurance DO peut payer les réparations avant la fin de cette année dans 2 situations :

Dès que vous avez connaissance du sinistre, vous devez respecter le délai de déclaration fixé dans votre contrat. Le délai ne peut pas être inférieur à 5 jours ouvrés.

Vous pouvez envoyer votre déclaration à votre assureur par lettre RAR, par envoi électronique RAR ou contre récépissé.

Vous pouvez utiliser un modèle :

Lors d'un sinistre survenu après la vente du bien immobilier, c'est l'acquéreur, en tant que bénéficiaire de l'assurance DO, qui doit déclencher la procédure en saisissant l'assureur.

L'assureur doit mettre en œuvre l’assurance DO en respectant différents délais. Ils se comptent en jours calendaires.

Quand un délai se termine un samedi, un dimanche ou un jour férié ou un jour chômé, il est prolongé jusqu'au 1^er jour ouvrable suivant.

Ces délais démarrent le jour de la réception de votre déclaration de sinistre par l'assureur.

Vous avez le choix d'accepter ou de refuser l'offre d'indemnisation.