Rapport de situation

La situation d'insalubrité est constatée par le directeur général de l'agence régionale de santé (ARS) ou le directeur du service communal d'hygiène et de santé (SCHS).

Pour cela, le préfet peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles pour évaluer les risques d'insalubrité. Lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d'habitation, les visites ne peuvent être faites qu'entre 6 heures et 21 heures. Si l'occupant s'oppose à la visite ou que la personne ayant qualité pour autoriser l'accès n'a pas pu être contactée, il est nécessaire d'obtenir l'autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pour procéder aux visites.

Le directeur de l'ARS ou du SCHS établit un rapport de la situation.

Le rapport de situation est remis au préfet et mis à disposition de la personne qui devra exécuter les mesures visant à remédier à la situation d'insalubrité, c'est-à-dire le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers. Ce dernier peut présenter ses observations dans un délai qui ne peut pas être inférieur à 15 jours.

Si l'adresse actuelle n'est pas connue ou faute de pouvoir identifier la personne, l'information le concernant est affichée à la mairie et sur la façade de l'immeuble.

Lorsque les désordres concernent uniquement les parties communes d'un immeuble en copropriété, l'information sur la mise à disposition du rapport est faite au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic de copropriété. Le syndic transmet immédiatement cette information aux copropriétaires.

Le syndic peut présenter ses observations d'un délai qui ne peut pas être inférieur à 2 mois.

Situation en cas d'urgence

En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport de l'ARS ou du SCHS, le préfet ordonne, par arrêté, au propriétaire ou titulaire de droits réels immobiliers, et sans procédure contradictoire préalable, les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu'il fixe.

Lorsqu'aucune autre mesure ne permet d'écarter le danger, le préfet peut faire procéder à la démolition complète du bien. Il doit pour cela avoir été autorisé par jugement du président du tribunal judiciaire statuant en référé.

Si les meures indispensables n'ont pas été exécutées dans le délai, le préfet les fait exécuter d'office.

Par contre, si les mesures ont mis fin durablement au danger, le préfet prend acte de leur réalisation et date d'achèvement, et prend un arrêté de mainlevée.

Procédure contradictoire

Une procédure contradictoire est mise en place avec la personne qui devra exécuter les mesures pour remédier à la situation d'insalubrité.

Le préfet informe en même temps les occupants de la mise en place de cette procédure. Cette information est faite par l'un des moyens suivants :

• Courrier

• Remise contre signature

• Affichage sur la façade de l'immeuble.

Lorsque l'immeuble est en copropriété, la procédure contradictoire est faite avec le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires et les occupants.

Arrêté de traitement d'insalubrité

Un arrêté de traitement d'insalubrité est pris par le préfet à la fin de la procédure contradictoire.

Selon les circonstances, le préfet peut prescrire l'exécution des mesures suivantes :

• Réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation (comprenant, si nécessaire, des mesures sur la salubrité des bâtiments mitoyens)

• Démolition de tout ou partie de l'immeuble. La démolition ne peut être décidée que s'il n'existe aucun moyen technique de remédier à l'insalubrité ou lorsque les mesures nécessaires à une remise en état du bien aux normes seraient plus coûteux que sa reconstruction

• Cessation de la mise à disposition du local ou de l'installation à des fins d'habitation

• Interdiction d'habiter, d'utiliser, ou d'accéder aux lieux, temporairement ou définitivement. L'interdiction définitive ne peut être décidée que s'il n'existe aucun moyen technique de remédier à l'insalubrité ou lorsque les mesures nécessaires à une remise en état du bien aux normes seraient plus coûteux que sa reconstruction.

L'arrêté mentionne, par ailleurs, les informations suivantes :

• Délai dans lequel les mesures devront être réalisées (ce délai ne peut pas être inférieur à 1 mois à partir de la notification de l'arrêté de traitement d'insalubrité)

• Conséquences en cas de non-exécution des mesures (paiement d'une astreinte par jour de retard, exécution d'office des travaux aux frais de la personne qui doit exécuter les mesures...).

L'arrêté de traitement d'insalubrité est notifié à la personne tenue d'exécuter les mesures prescrites.

Si l'adresse de la personne n'est pas connue ou si elle n'est pas identifiable, la notification est affichée à la mairie et sur la façade de l'immeuble.

Lorsque l'immeuble est en copropriété, la notification est faite au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Le syndic doit en informer immédiatement les copropriétaires et les occupants.

À la demande du préfet, l'arrêté est publié au fichier immobilier ou au livre foncier dont dépend le bien.

Paiement d'une astreinte

Le montant de l'astreinte est fixé par arrêté du préfet. Son montant ne peut pas dépasser 1 000 € par jour de retard.

Pour fixer le montant de l'astreinte, le préfet tient compte de l'ampleur des mesures prescrites et des conséquences de leur non-exécution.

L'astreinte est due à partir de la date de notification de l'arrêté la prononçant et jusqu'à la complète exécution des mesures prescrites.

Le recouvrement des sommes est engagé à la fin de chaque trimestre.

Lorsque l'arrêté concerne les seules parties communes d'un immeuble en copropriété, ce sont les copropriétaires qui sont redevables du paiement de l'astreinte.

Lorsque l'arrêté concerne un immeuble en indivision, ce sont les indivisaires qui doivent payer solidairement l'astreinte.

La personne tenue d'exécuter les mesures doit informer le préfet de leur réalisation pour que soit mis fin à l'application de l'astreinte.

Réalisation d'office des mesures

Le préfet peut faire procéder d'office à l'exécution des mesures prescrites, aux frais de la personne qui était tenue de les exécuter. Le préfet doit motiver sa décision pour pouvoir intervenir à sa place.

Le préfet peut également décider de faire procéder à la démolition du bien s'il a été autorisé par jugement du président du tribunal judiciaire statuant en référé.

Si l'immeuble est en copropriété et si l'inexécution des mesures prescrites est due à la défaillance de certains copropriétaires, le préfet peut se substituer à eux pour les sommes exigibles à la date votée par l'assemblée générale des copropriétaires. On dit alors que le préfet est subrogé dans les droits et actions du syndicat des copropriétaires.

La défaillance des copropriétaires est caractérisée si, après avoir été mis en demeure par le syndic, ils n'ont pas répondu ou n'ont répondu que partiellement aux appels de fonds destinés à financer les mesures prescrites dans le délai de 15 jours à partir de l'appel de ces fonds.

Le syndic doit informer le préfet en lui indiquant les démarches entreprises pour faire réaliser les mesures prescrites par l'arrêté et en lui fournissant une attestation de défaillance des copropriétaires.

Le préfet dispose d'un délai d'un mois pour décider de se substituer aux copropriétaires défaillants.

Si le préfet décide de se substituer aux copropriétaires défaillants, sa décision est notifiée au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic, et aux copropriétaires défaillants, auxquels sont également notifiées les sommes versées pour leur compte. Lorsque tous les copropriétaires sont défaillants, le préfet ne peut pas recourir à la procédure de substitution mais peut faire procéder à l'exécution d'office des mesures prescrites.

Baux et loyers

Lorsque l'arrêté comporte une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les lieux, les baux et contrats d'occupation poursuivent leurs effets.

Toutefois, le loyer ou toute autre somme versée cesse d'être dû . La cessation du paiement démarre à partir du 1^er jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté de traitement de l'insalubrité (ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble) et jusqu'au 1^er jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou de l'affichage de l'arrêté de mainlevée.

Hébergement ou relogement

Les mesures à respecter diffèrent selon que l'arrêté de traitement d'insalubrité comporte une interdiction temporaire ou définitive d'habiter dans les lieux.

Emprunt souscrit par le syndicat des copropriétaires pour son compte ou au bénéfice de copropriétaires consentants

L'emprunt bancaire fait au nom du syndicat des copropriétaires ou pour le compte de copropriétaires volontaires peut financer les projets suivants :

• Travaux votés sur les parties communes

• Travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives (par exemple, mise en place de compteurs individuels)

• Acquisition de biens

• Préfinancement des subventions publiques (par exemple, travaux subventionnés par l'Agence nationale de l'habitat (Anah) s'ils portent sur les parties communes ou privatives et qu'ils sont d'intérêt collectif).

Emprunt souscrit au bénéfice des copropriétaires n'ayant pas refusé

Cet emprunt bancaire peut être utilisé pour financer les projets suivants :

• Travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants. Cela inclut les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement.

• Travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté municipal portant sur la sécurité ou la salubrité publique

• Travaux participant de la réalisation de programmes de restauration immobilière, dans le cadre de plans de sauvegarde et de mise en valeur et de restauration immobilière

• Travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, tant qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels

• Suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène

• Travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre pouvant comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier peut prouver la réalisation de travaux équivalents dans les 10 années précédentes.

Inscription de la souscription de l'emprunt bancaire à l'ordre du jour de l'assemblée générale

Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale :

• L'acquisition ou les travaux envisagés par la copropriété

• La question de la souscription de l'emprunt bancaire, destiné à financer l'acquisition ou les travaux souhaités.

Les conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt doivent être communiquées en même temps que l'ordre du jour. Il en est de même pour la proposition d’engagement de caution solidaire destinée à garantir le prêt.

Ces documents assurent la validité de la décision du syndicat des copropriétaires. Ils permettent, en effet, que le copropriétaire dispose d’une information complète sur le coût global du prêt (taux, durée, frais), ainsi que sur la nature et l’étendue de la garantie (cautionnement solidaire, conditions de mise en œuvre).

Vote en assemblée générale de la souscription d'un emprunt bancaire

Au cours de la même assemblée générale, les copropriétaires doivent voter les opérations financées (travaux ou acquisition) et la souscription à l'emprunt bancaire. Ces 2 questions sont votées séparément.

Contenu de la décision

L'assemblée générale ne peut pas voter simplement le principe de recourir à un prêt pour le financement des travaux ou de l'acquisition envisagés.

La résolution votée doit mentionner les conditions essentielles de l'emprunt à souscrire, notamment :

• Le montant du prêt

• La durée du prêt

• Les conditions générales du prêt

• Son taux effectif global.

L'autorisation de l'assemblée générale, ratifiant les conditions du prêt, permet au syndic d'emprunter au nom du syndicat des copropriétaires.

Règles de majorité

En principe, la décision de souscrire un emprunt est prise à l'unanimité des voix des copropriétaires.

Par exception, la décision peut être votée à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernés. Cela concerne 3 cas :

• Lorsque l'emprunt sert à préfinancer des subventions publiques accordées au syndicat de copropriétaires pour la réalisation de travaux votés

• Lorsque l'emprunt bénéficie aux seuls copropriétaires qui décident d'y participer

• Lorsque l'emprunt bénéficie aux copropriétaires qui sont considérés comme ayant accepté d'y participer (absence de refus exprès d'être soumis au prêt).

Adhésion ou refus des copropriétaires de participer à l'emprunt

Adhésion à l'emprunt

Les copropriétaires qui souhaitent recourir à l'emprunt doivent notifier leur décision au syndic lorsque le prêt porte sur :

• Des travaux concernant les parties communes votés

• Des travaux d'intérêts collectifs sur les parties privatives votés

• Des actes d'acquisitions conformes à l'objet du syndicat et votés.

La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit indiquer le montant de l'emprunt que le copropriétaire souhaite demander, dans la limite de sa quote-part de dépenses.

Cette notification d'adhésion doit intervenir dans un délai de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal d'assemblée générale, sans ses annexes, à tous les copropriétaires.

Refus de participer à l'emprunt

L'ensemble des copropriétaires est considéré comme adhérant à la souscription de l'emprunt lorsque le prêt porte sur :

• Des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants

• Des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté municipal portant sur la sécurité ou la salubrité publique

• Des travaux participant de la réalisation de programmes de restauration immobilière

• Des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite

• La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène

• Des travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Les copropriétaires peuvent néanmoins refuser de participer à l'emprunt.

Ils doivent alors notifier leur refus au syndic dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale. Cette notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ils ont également pour obligation de verser leur quote-part du prix des travaux dans les 6 mois de la notification du procès-verbal. Cette quote-part correspond à la contribution personnelle exigible au remboursement du capital et des intérêts, ainsi qu'au paiement des frais et honoraires.

Souscription à l'emprunt

Le contrat de prêt est signé par le syndic. Il doit être conforme au projet joint à l'ordre du jour et voté par l'assemblée générale.

La signature du contrat de prêt s'effectue après le délai de 2 mois à partir de la notification de la décision d'assemblée générale aux copropriétaires. En effet, passé ce délai, l'assemblée générale ne peut plus être contestée par les copropriétaires opposants ou défaillants. La décision d'emprunter devient ainsi définitive.

Versement des sommes

Le montant de l'emprunt est versé au syndicat des copropriétaires par l'établissement de crédit (banque).