Acteurs de la copropriété (organisation juridique) https://clonas.fr/section-1051-acteurs-de-la-copropriete-organisation-juridique L'organisation juridique de la copropriété repose sur trois entités dont les rôles sont complémentaires. Le syndicat des copropriétaires regroupe l'ensemble des personnes propriétaires au sein de l'immeuble et prend les décisions concernant l'immeuble. Le syndic de copropriété (professionnel ou bénévole) est chargé d'administrer l'immeuble. Le conseil syndical dont les membres sont élus parmi les copropriétaires assiste et contrôle le syndic. fr Commune de Clonas contact@clonas.fr Tue, 28 Apr 2026 20:08:52 +0000 yacs http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 70 Qui peut assister aux réunions du conseil syndical d'une copropriété ? https://clonas.fr/article-18715-qui-peut-assister-aux-reunions-du-conseil-syndical-d-une-copropriete https://clonas.fr/article-18715-qui-peut-assister-aux-reunions-du-conseil-syndical-d-une-copropriete En principe, seuls les membres du conseil syndical assistent aux réunions.

Et aussi

Acteurs de la copropriété (organisation juridique)Acteurs de la copropriété (organisation juridique)Logement
Conseil syndical de copropriété
Logement
Textes de reference
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 22 à 27
Loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété : article 21
Conseil syndical
]]> Webmaster Clonas Acteurs de la copropriété (organisation juridique) Thu, 26 Jun 2025 22:00:35 +0000 https://clonas.fr/section-1051-acteurs-de-la-copropriete-organisation-juridique#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/18715 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/18715 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A18715 Conseil syndical de copropriété https://clonas.fr/article-17400-conseil-syndical-de-copropriete https://clonas.fr/article-17400-conseil-syndical-de-copropriete Le conseil syndical accompagne le syndic dans la gestion de la copropriété et assure la liaison avec les copropriétaires pour une administration efficace.

En principe, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire. Il s'agit d'une obligation légale. Il n'est donc pas nécessaire que le règlement de copropriété mentionne ou non l'existence d'un conseil syndical.

Toutefois, il existe 3 exceptions à cette obligation légale :

  • Lorsque le syndicat des copropriétaires renonce à constituer un conseil syndical. Cette renonciation doit être votée en assemblée générale des copropriétaires à la double majorité (dite de l'article 26). Les copropriétaires ne sont néanmoins pas liés définitivement par cette décision. Ils peuvent ainsi choisir, lors d'une autre assemblée générale, d'instituer un conseil syndical. Cette décision est votée à la majorité absolue (dite de l'article 25).

  • Lorsqu'aucun candidat ne se présente ou n'obtient la majorité exigée. Dans ce cas, le conseil syndical peut éventuellement être désigné par le juge, à la demande du syndic ou d'un copropriétaire.

  • Dans les petites copropriétés.

Qui peut être membre du conseil syndical ?

Tout copropriétaire, leurs ascendants ou descendants, les associés en cas de société civile immobilière, les accédants ou les acquéreurs à terme (variante de l'achat en viager), leurs époux, les partenaires liés à eux par un Pacs, leurs représentant légaux, ou leurs usufruitiers peuvent être membres du conseil syndical.

Il peut s'agir d'une personne physique (individu) ou d'une personne morale.

Lorsqu'une personne morale est nommée en tant que membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, soit par son représentant légal ou statutaire, soit par un fondé de pouvoir spécialement habilité (personne ayant les pouvoirs d'un mandataire) à cet effet.

Lorsque le syndic est un syndic professionnel, le syndic, ses préposés, leurs époux partenaires liés à eux par un Pacs, concubins, ascendants ou descendants, parents en ligne collatérale jusqu'au 2è degré, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme (variante de l'achat en viager), ne peuvent pas être membres du conseil syndical.

Comment être membre du conseil syndical ?

Pour être membre du conseil syndical, il faut être désigné par l'assemblée générale des copropriétaires. Cette nomination est votée à la majorité absolue (dite majorité de l'article 25).

Si la majorité absolue n'est pas obtenue, mais que la candidature a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un nouveau vote peut avoir lieu immédiatement, à la majorité simple (dite majorité de l'article 24).

La candidature de chaque membre du conseil syndical peut être proposée :

  • En amont de l'assemblée générale, la personne devant en informer le syndic avant l'envoi de la convocation

  • Durant l'assemblée générale.

Le règlement de copropriété peut imposer des règles spécifiques pour encadrer les candidatures des membres du conseil syndical.

Qui élit les membres du conseil syndical ?

C'est l'assemblée générale des copropriétaires qui élit les membres du conseil syndical, un par un.

Combien y a-t-il de membres du conseil syndical ?

En principe, le conseil syndical est un organe collégial composé de plusieurs membres.

Aucun texte n'impose néanmoins un nombre minimum de membres devant composer le conseil syndical.

C'est l'assemblée générale ou le règlement de copropriété qui détermine le nombre de membres. En pratique, un nombre d'au minimum 3 membres est toutefois recommandé.

Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires.

Quel est le rôle du conseil syndical ?

Mission d'assistance du conseil syndical

Le conseil syndical doit assister le syndic. Il donne ainsi son avis, spontanément ou sur demande du syndic, sur toutes les questions concernant le syndicat des copropriétaires.

Le syndic doit obligatoirement consulter le conseil syndical dans 4 cas :

  • Élaboration de l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires

  • Réalisation de travaux urgents à l'initiative du syndic pour la sauvegarde (conservation) de l'immeuble

  • Désignation d'un administrateur provisoire (cas d'un syndicat des copropriétaires en difficulté)

  • Conclusion de contrats et marchés dépassant un certain seuil (par exemple 2 000 €), voté en assemblée générale.

Mission de mise en concurrence des contrats de syndic par le conseil syndical

Préalablement à l'assemblée générale, le conseil syndical doit réaliser une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic. En pratique, cela consiste à interroger plusieurs syndics afin d'obtenir :

  • Un projet de contrat

  • Une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées.

Ces éléments permettent aux copropriétaires de comparer les différentes propositions.

Cette mise en concurrence s'applique dans le cas d'une désignation d'un nouveau syndic (révocation ou non renouvellement) ou d'un renouvellement du contrat du syndic déjà en place. Elle permet d'anticiper le départ ou le maintien du syndic.

S'il n'y a pas eu de mise en concurrence, la désignation du syndic reste valable.

Le conseil syndical peut toutefois être dispensé de cette mission de mise en concurrence par une décision votée à la majorité absolue.

Mission de contrôle du conseil syndical

Le conseil syndical contrôle l'ensemble de la gestion du syndic de copropriété, dont notamment :

Pour réaliser cette mission, tous les membres du conseil syndical peuvent consulter les documents portant sur la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété (par exemple, mails, lettres, registres). Ils peuvent librement faire des copies de ces documents.

Cet examen des documents permet ainsi au conseil syndical d'exercer un contrôle efficace.

Les documents doivent être transmis par le syndic. En cas d'absence de transmission au-delà d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, 15 € par jour de retard sont déduits de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'AG.

Mission de délégation de pouvoirs par le conseil syndical

L'assemblée générale des copropriétaires peut déléguer au conseil syndical, composé d'au moins 3 membres, le pouvoir de prendre seul des décisions relevant de la majorité simple.

Il peut s'agir, par exemple, de décisions portant sur l'administration courante de l'immeuble (fixation des périodes de chauffage, location de la loge de la gardienne etc.) ou sur l'entretien de l'immeuble (abattage d'un arbre pour des raisons de sécurité, nettoyage, déneigement etc.).

Certains sujets sont néanmoins exclus de cette délégation. Il s'agit des décisions suivantes :

  • Approbation des comptes

  • Détermination du budget prévisionnel

  • Adaptation du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires.

Cette délégation de pouvoirs doit être votée par le syndicat de copropriétaires en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.

La durée de la délégation de pouvoirs est d'au maximum 2 ans. Elle est renouvelable par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires.

Les décisions prises par le conseil syndical dans le cadre de sa mission de délégations sont adoptées à la majorité de ses membres. S'il y a égalité, la voix du président du conseil syndical est prépondérante (supérieure).

L'assemblée générale fixe le montant maximum accordé au conseil syndical pour exercer sa mission de délégation. Les sommes allouées sont :

  • Soit incluses dans le budget prévisionnel,

  • Soit fixées lors de l'assemblée générale, lorsqu'elles portent sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel.

Action en responsabilité contre le syndic

Le président du conseil syndical peut, en cas de carence ou d'inaction du syndic, agir en justice contre le syndic pour demander réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Pour cela, il doit obtenir une délégation expresse de l'assemblée générale, votée à la majorité absolue. En pratique, cela signifie que la résolution votée doit mentionner l'accord des copropriétaires pour que le président du conseil syndical agisse en justice à l'encontre du syndic.

Comment fonctionne le conseil syndical ?

Le fonctionnement du conseil syndical est déterminé par le règlement de copropriété. Si rien n'est prévu dans le règlement de copropriété, les règles relatives à l'organisation du conseil syndical (nombre de conseillers, durée du mandat, l'existence ou non de suppléants, la tenue des réunions, le vote etc) sont fixées par l'assemblée générale des copropriétaires qui vote à la majorité simple.

Une fois élus, les membres du conseil syndical élisent leur président parmi eux.

Le président a pour missions de :

  • Préparer et convoquer les réunions du conseil syndical. Il anime les débats, répartit les tâches entre les conseillers.

  • Transmettre les avis rendus par le conseil syndical au syndic, aux copropriétaires ou aux tiers. C'est lui qui reçoit les informations de la part du syndic et les diffuse aux conseillers.

  • Convoquer l'assemblée générale des copropriétaires annuelle en cas d'inaction du syndic. Il peut, sur délégation de l'assemblée générale des copropriétaires, faire un recours contre le syndic en cas de carence ou d'inaction de celui-ci pour le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Chaque année, le conseil syndical rend compte à l'assemblée générale de l'exécution de sa mission au moyen d'un rapport d'activités joint à la convocation.

Les membres du conseil syndical sont-ils rémunérés ?

Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés. Ils exercent leurs fonctions à titre gratuit.

Les dépenses nécessaires pour l'exécution de leur mission sont réglées par les copropriétaires, dans le cadre des dépenses courantes incluses dans le budget prévisionnel.

Quelle est la durée du mandat des membres du conseil syndical ?

Les membres du conseil syndical sont élus pour un mandat d'au maximum 3 ans. Ce mandat est renouvelable par un vote en assemblée générale à la majorité absolue.

Comment est-il mis fin au mandat des membres du conseil syndical ?

Le mandat des membres du conseil syndical prend fin de différentes façons, à savoir :

  • En démissionnant. En pratique, le président du conseil syndical et le syndic doivent être informés de la démission.

  • Par la révocation de leur mandat. Cette décision est prise par les copropriétaires à la majorité absolue

  • Lorsqu'ils perdent la qualité qui leur permettait d'être membre du conseil syndical (vente du lot, décès, etc).

Le conseil syndical n'est plus valablement formé lorsque plus d' ¼ quart des sièges sont vacants, quelle que soit la cause de cette vacance (maladie, démission, révocation...). Toutefois, il n'est pas nécessaire de réélire l'ensemble du conseil syndical, car les membres en place conservent leur mandat. L'assemblée générale des copropriétaires doit être convoquée uniquement pour remplacer les membres dont le siège est devenu vacant.

La responsabilité des membres du conseil syndical peut-elle être engagée ?

Chacun des membres du conseil syndical peut engager sa responsabilité civile ou pénale dans l'exécution de sa mission, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, des copropriétaires ou des tiers. En pratique, seule la faute grave est de nature à être sanctionnée en raison du caractère bénévole des fonctions de membre du conseil syndical.

Le syndicat des copropriétaires doit souscrire, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance qui couvre leur responsabilité civile.

Entité juridique composé par l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble

Personne (professionnel ou copropriétaire bénévole) chargée d'assurer la gestion administrative, technique, financière et comptable de la copropriété

Personne physique ou morale (société/entreprise) propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble

Majorité des 2/3 des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents lors de l'assemblée générale)

Majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents)

Immeubles qui comportent au maximum 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou immeubles dont le budget prévisionnel moyen sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €

Personne dont on est issu (parent, grand-parent, arrière-grand-parent...)

Enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant

Personne désignée par la loi pour représenter et défendre les intérêts d'une autre personne. Par exemple, le père ou la mère d'un enfant mineur ou le dirigeant d'un organisme.

Personne qui bénéficie d'un droit qui lui permet d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre

Structure, comme une association, à qui la loi donne la possibilité de passer des actes juridiques (contrat) et d'exercer des actions en justice. Une personne morale peut également supporter des obligations et voir sa responsabilité engagée. Elle est composée d'une ou de plusieurs personnes physiques.

Majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance

Liste des sujets qui seront discutés et votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires

Marché d'instruments financiers (actions, obligations, etc.) géré par une entreprise de marché selon des règles de fonctionnement (organisation, déontologie, transparence) contrôlées en France par l'Autorité des marchés financiers (AMF)

Dans la fonction publique, sanction disciplinaire suite à une faute (par exemple, en plus des retards et absences répétés, l'agent se présente en état d'ébriété dans son service)

Obligation de réparer le préjudice résultant soit de l'inexécution d'un contrat, soit de la violation du devoir général de ne causer aucun dommage à autrui

Obligation de répondre de ses actes délictueux en subissant une sanction pénale dans les conditions et selon les formes prescrites par la loi

Et aussi

Acteurs de la copropriété (organisation juridique)Acteurs de la copropriété (organisation juridique)Logement
Textes de reference
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 21
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 22 à 27
Réponse ministérielle du 27 août 2020 relative à la responsabilité du conseil syndical
Réponse ministérielle du 1 octobre 2020 relative à la résolution anonyme présentée par une partie du conseil syndical
Code monétaire et financier : articles L421-1 à L421-3

Pour en savoir plus

Dossier relatif au conseil syndical
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
]]> Webmaster Clonas Acteurs de la copropriété (organisation juridique) Wed, 28 May 2025 21:20:26 +0000 https://clonas.fr/section-1051-acteurs-de-la-copropriete-organisation-juridique#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/17400 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/17400 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A17400 Comment changer de syndic de copropriété en fin de mandat ? https://clonas.fr/article-15693-comment-changer-de-syndic-de-copropriete-en-fin-de-mandat https://clonas.fr/article-15693-comment-changer-de-syndic-de-copropriete-en-fin-de-mandat Le changement de syndic en fin de mandat est encadré par la loi pour assurer une transition fluide et éviter la discontinuité dans la gestion de la copropriété.

Tout d'abord, le conseil syndical doit réaliser une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic. En pratique, cela consiste à interroger plusieurs syndics afin d'obtenir :

  • Un projet de contrat, qui doit respecter le contrat-type dont le contenu est règlementé ,

  • Une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées.

Ces éléments permettent aux copropriétaires de comparer les différentes propositions.

Convocation d'une assemblée générale avant la fin du mandat

Une assemblée générale doit être convoquée avant la date d'expiration du mandat en cours. Cette assemblée doit avoir lieu dans les 3 mois précédant la fin du contrat.

Il est, en effet, important que l'assemblée générale soit convoquée et tenue tant que que le syndic exerce encore ses fonctions pour éviter toute contestation et risques de nullité.

L'ordre du jour de l'assemblée générale doit comporter les questions de la désignation d'un nouveau syndic et de la fixation d'une date anticipée de fin de contrat.

Les projets de contrats de syndics sont envoyés aux copropriétaires en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale. Ils sont annexés à la convocation à l'assemblée générale.

Si le syndic en exercice ne respecte pas son obligation de convoquer une assemblée générale, tout copropriétaire peut demander au président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble de désigner un administrateur provisoire pour convoquer l'assemblée générale. Cette demande s'effectue sous la forme d'une requête. Il est obligatoire d'être accompagné par un avocat.

Où s'informer ?
Tribunal judiciaire
Vote des copropriétaires en assemblée générale

L'assemblée générale des copropriétaires doit voter pour chaque candidature de syndic à la majorité absolue de l'article 25.

Elle fixe les dates de fin du contrat en cours de l'ancien syndic et de prise d'effet du nouveau contrat du nouveau syndic. Ces dates interviennent au plus tôt 1 jour franc après la tenue de cette assemblée.

Si aucun candidat n'obtient la majorité absolue de l'article 25 mais que l'un d'eux obtient au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires, ces derniers peuvent faire un 2nd vote lors de la même assemblée à la majorité simple de l'article 24.

Dans ce cas de non-renouvellement du contrat, le syndic sortant n'a le droit à aucune indemnité.

Prise de fonction du nouveau syndic de copropriété

Le contrat du nouveau syndic prend effet à la date décidée par le syndicat des copropriétaires, au plus tôt 1 jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Cette règle permet d’assurer une continuité de la gestion de la copropriété. Elle assure également la transition sans chevauchement des mandats entre le syndic sortant et le syndic nouvellement désigné.

L'ancien syndic doit transmettre des documents au nouveau syndic sous certains délais.

Liste des sujets qui seront discutés et votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires

Écrit formalisé permettant de saisir un tribunal

Majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents)

Jour qui dure de 0h à 24h. Un délai ainsi calculé ne tient pas compte du jour de la décision à l'origine du délai, ni du jour de l'échéance. Si le délai s'achève un samedi ou un dimanche, il est reporté au lundi. Si le délai s'achève un jour férié, il est reporté d'un jour. Ainsi, par exemple, si un délai s'achève un samedi et le lundi suivant est un jour férié, il est reporté au mardi.

Majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance

Textes de reference
Loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété : article 21
Mise en concurrence par le conseil syndical
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 18
Missions du syndic
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 11
Annexes à la convocation à l'assemblée générale
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 28
Durée des fonctions de syndic
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 47
Requête devant le président du Tribunal judiciaire

Pour en savoir plus

Contrat de syndic réglementé
Legifrance
]]> Webmaster Clonas Acteurs de la copropriété (organisation juridique) Thu, 08 May 2025 20:50:17 +0000 https://clonas.fr/section-1051-acteurs-de-la-copropriete-organisation-juridique#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/15693 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/15693 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A15693 Peut-on mettre fin au mandat en cours d'un syndic de copropriété ? https://clonas.fr/article-16329-peut-on-mettre-fin-au-mandat-en-cours-d-un-syndic-de-copropriete https://clonas.fr/article-16329-peut-on-mettre-fin-au-mandat-en-cours-d-un-syndic-de-copropriete La rupture anticipée du contrat est possible à tout moment, sous conditions, à la demande du conseil syndical ou du syndic.

Le syndic peut décider de résilier son contrat avant son terme.

Motif de résiliation du contrat

Le syndic doit justifier d'une ou plusieurs inexécutions suffisamment graves de la part du syndicat des copropriétaires.

En principe, il s'agit de manquements de la copropriété qui empêchent le syndic d'effectuer ou de poursuivre correctement ses missions.

C'est le cas des pressions ou de comportements agressifs envers le syndic, d'un refus récurrent et abusif des copropriétaires de voter les décisions nécessaires (budget prévisionnel, travaux, etc.) à la gestion et la conservation (c'est-à-dire l'entretien) de l'immeuble, ou d'une copropriété en difficulté (très dégradée ou financièrement en crise).

Procédure de résiliation du contrat

Pour résilier le contrat avec le syndicat des copropriétaires, le syndic doit respecter les étapes suivantes :

  • Il doit informer le président du conseil syndical, ou en l'absence de conseil syndical, l'ensemble des copropriétaires, de sa volonté de rompre le contrat. Le syndic doit motiver sa décision en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

    Cette notification permet au conseil syndical, ou à des copropriétaires, d'organiser une mise en concurrence des contrats de syndic pour remplacer le syndic sortant.

  • Dans un délai de 2 mois minimum qui suivent la notification, le syndic convoque une assemblée générale. Il inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic.

    La résiliation du contrat prend effet au plus tôt 1 jour franc après la tenue de l'assemblée générale.

    Lorsqu'au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de la prise d'effet de son contrat. Ces mesures visent à sécuriser la transition et à éviter les interruptions dans la gestion de la copropriété.

Inexécution d'un ou plusieurs termes d'un contrat

Liste des sujets qui seront discutés et votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires

Jour qui dure de 0h à 24h. Un délai ainsi calculé ne tient pas compte du jour de la décision à l'origine du délai, ni du jour de l'échéance. Si le délai s'achève un samedi ou un dimanche, il est reporté au lundi. Si le délai s'achève un jour férié, il est reporté d'un jour. Ainsi, par exemple, si un délai s'achève un samedi et le lundi suivant est un jour férié, il est reporté au mardi.

Et aussi

Acteurs de la copropriété (organisation juridique)Acteurs de la copropriété (organisation juridique)Logement
Textes de reference
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 10
Inscription d'une question à l'ordre du jour
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : article 25
Majorité absolue
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 18
Administration de la copropriété
Services en ligne et formulaires
Demander l'inscription de questions complémentaires à l'ordre du jour de l'assemblée des copropriétaires Modèle de document
]]> Webmaster Clonas Acteurs de la copropriété (organisation juridique) Tue, 06 May 2025 20:40:13 +0000 https://clonas.fr/section-1051-acteurs-de-la-copropriete-organisation-juridique#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/16329 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/16329 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A16329 Peut-on créer un syndicat secondaire dans un groupe d'immeubles en copropriété ? https://clonas.fr/article-16365-peut-on-creer-un-syndicat-secondaire-dans-un-groupe-d-immeubles-en-copropriete https://clonas.fr/article-16365-peut-on-creer-un-syndicat-secondaire-dans-un-groupe-d-immeubles-en-copropriete Le syndicat secondaire permet de faciliter la gestion d'une copropriété séparée en plusieurs bâtiments en leur assurant une autonomie.

Le syndicat secondaire est une structure qui peut être créée au sein d’une copropriété constituée de plusieurs bâtiments. Il s'agit d'une personne morale distincte du syndicat principal.

Le syndicat secondaire a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne d'un ou de plusieurs bâtiments. Il permet ainsi une gestion séparée et individualisée.

L'autonomie du syndicat secondaire est limitée à sa gestion. Il n'y a pas de morcellement du sol ou de scission en volume de la copropriété. Le syndicat secondaire reste attaché au syndicat principal.

Comment est créé le syndicat secondaire ?

Pour être créé, le syndicat secondaire doit respecter deux conditions imposées par la loi, à savoir :

  • La copropriété doit être composée de plusieurs bâtiments ou d'entités homogènes. Il doit donc pouvoir être constatée une indépendance.

  • Si le règlement de copropriété ne prévoit pas l'existence d'un syndicat secondaire, sa constitution nécessite une décision prise par une assemblée générale spéciale. Cette assemblée est exclusivement constituée par les copropriétaires dont les lots composent le ou les bâtiments concernés. La création du syndicat secondaire est votée à la majorité absolue (dite de l'article 25) des copropriétaires.

Les règles de convocation et de tenue de l'assemblée générale spéciale sont les mêmes que celles fixées pour les assemblées générales des copropriétaires. L'initiative de la convocation revient, en principe au syndic. L'ordre du jour de l'assemblée générale doit mentionner la question de la constitution du syndicat secondaire et celle de la modification du règlement de copropiété et le nouvel état de répartition des charges.

Le syndicat secondaire est immédiatement créé lorsque la décision est adoptée.

Quelles sont les démarches à faire après la création du syndicat secondaire ?

La création du syndicat secondaire implique obligatoirement une modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges.

Modification du règlement de copropriété

La constitution du syndicat secondaire impose une modification du règlement de copropriété, au moins pour mentionner cette création. Cette modification doit être publiée auprès du service de la publicité foncière (fichier immobilier) par le notaire.

Il n'est pas obligatoire d'établir un règlement de copropriété propre au syndicat secondaire.

Spécialisation des charges de copropriété

La constitution du syndicat secondaire entraine une modification de la répartition initiale des charges communes de la copropriété entre le syndicat principal et le syndicat secondaire.

En effet, les charges communes liées au bâtiment composant le syndicat secondaire (par exemple frais d'entretien ou de réparation, eau, électricité, frais de ménage) sont réparties exclusivement entre les copropriétaires de ce bâtiment, et non plus entre l'ensemble des copropriétaires. C'est ce qu'on appelle la spécialisation des charges.

Cette nouvelle répartition est votée à la majorité dite de l'article 25.

Comment le syndicat secondaire est-il géré ?

Le syndicat secondaire doit être géré par un syndic de copropriété. Ce syndic peut être le même que celui du syndicat principal.

Il peut avoir un conseil syndical alors que le syndicat principal a décidé de ne pas en avoir, ou inversement.

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité morale. Il a ainsi :

  • Un patrimoine qui lui est propre

  • Sa propre comptabilité qui l'oblige à voter son budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes du bâtiment concerné

  • Le droit d'agir en justice pour préserver ses droits (par exemple obtenir la réparation de malfaçons affectant le bâtiment).

Groupement de personnes physiques réunies pour accomplir quelque chose en commun (entreprises, sociétés civiles, associations, État, collectivités territoriales, etc.). Ce groupe peut aussi réunir des personnes physiques et des personnes morales. Il peut aussi n'être constitué que d'un seul membre (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée - EURL - par exemple).

Opération juridique qui consiste à diviser un immeuble ou un ensemble immobilier en plusieurs entités distinctes. Cette division fonctionne comme un découpage en espaces indépendants sans parties communes obligatoires. Chaque entité appartient à un propriétaire distinct et est juridiquement autonome.

Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes

Liste des sujets qui seront discutés et votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires

J'achète un logement
Textes de reference
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 27
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
]]> Webmaster Clonas Acteurs de la copropriété (organisation juridique) Fri, 21 Mar 2025 20:00:20 +0000 https://clonas.fr/section-1051-acteurs-de-la-copropriete-organisation-juridique#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/16365 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/16365 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A16365 Le syndic peut-il imposer une avance de trésorerie aux copropriétaires ? https://clonas.fr/article-16607-le-syndic-peut-il-imposer-une-avance-de-tresorerie-aux-coproprietaires https://clonas.fr/article-16607-le-syndic-peut-il-imposer-une-avance-de-tresorerie-aux-coproprietaires Oui, le syndic peut exiger le versement d'avances de trésorerie.

Et aussi

Budget et charges de copropriétéBudget et charges de copropriétéLogement
Textes de reference
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 14-2 et 18
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 35
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 45-1
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
]]> Webmaster Clonas Acteurs de la copropriété (organisation juridique) Fri, 21 Mar 2025 20:00:06 +0000 https://clonas.fr/section-1051-acteurs-de-la-copropriete-organisation-juridique#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/16607 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/16607 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A16607 Syndicat coopératif https://clonas.fr/article-25502-syndicat-cooperatif https://clonas.fr/article-25502-syndicat-cooperatif Le syndicat coopératif permet aux copropriétaires de gérer leur immeuble sans syndic professionnel, réduisant les coûts et favorisant une gestion participative

Le syndicat coopératif est une forme de syndicat des copropriétaires. Il permet une gestion collégiale de l'immeuble par les copropriétaires, sans recours à un syndic professionnel.

Comment est créé le syndicat coopératif ?

La forme coopérative peut être adoptée dès la création du syndicat des copropriétaires. Si cette forme n'a pas été choisie dès le début, plusieurs étapes sont à respecter pour passer au syndicat coopératif.

1. Vérifier que le règlement de copropriété autorise ce modèle

Il est important de s'assurer que le règlement de copropriété n'interdise pas cette forme de gestion. Si c'est le cas, il faudra modifier le règlement de copropriété pour supprimer cette interdiction.

2. Inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale le passage à la forme coopérative du syndicat des copropriétaires

L'adoption de la forme coopérative du syndicat des copropriétaires doit être décidée en assemblée générale. Cette question est votée à la majorité absolue.

Comment fonctionne un syndicat coopératif ?

Le fonctionnement du syndicat coopératif présente certaines particularités qu'il faut respecter.

Constitution obligatoire d'un conseil syndical

Dans le syndicat de forme coopérative, sauf pour les petites copropriétés, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire.

Désignation du syndic

Le syndic coopératif n'est pas directement désigné par les copropriétaires. En effet, l'assemblée générale des copropriétaires désigne uniquement les membres (copropriétaires) qui vont constituer le conseil syndical. Le syndic est ensuite élu par les membres de ce conseil et choisi parmi eux. Cette élection intervient, en principe, lors d'une réunion du conseil syndical tenue après l'assemblée générale.

Le syndic coopératif exerce les fonctions de président du conseil syndical.

Les membres du conseil syndical peuvent également élire, dans les mêmes conditions, un vice-président. Il a pour fonction de remplacer le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.

Le syndic coopératif et le vice-président doivent être propriétaires d'un ou plusieurs lots de copropriété.

Répartition des tâches

Le président du conseil syndical assure toutes les missions d'un syndic de copropriété.

Habituellement, les membres du conseil syndical l'assistent néanmoins dans cette tâche. Dans ce cas, ils se répartissent les différentes missions et le président du conseil syndical (dit aussi syndic coopératif) veille à la gestion globale de la copropriété.

Le syndic coopératif peut également confier certaines tâches à des prestataires extérieurs.

Interdiction de rémunérer les membres du conseil syndical

Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne peuvent pas être rémunérées. Aucune contrepartie financière ne peut leur être versée pour l'acomplissement de leurs tâches. Ils assurent ainsi leurs missions bénévolement.

Désignation d'un contrôleur des comptes

L'assemblée générale des copropriétaires doit désigner une ou plusieurs personnes pour assurer le contrôle des comptes du syndicat coopératif.

Il peut s'agir :

  • D'un copropriétaire, sauf l'époux ou épouse, concubin, les descendants, ascendants ou préposés du syndic ou l'un des membres du conseil syndical ou leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité (Pacs)

  • Ou d'un expert-comptable

  • Ou d'un commissaire aux comptes.

La désignation du contrôleur des comptes est votée à la majorité simple.

Le contrôleur des comptes est ainsi chargé de la transparence et de la bonne gestion financière du syndicat des copropriétaires. Il doit faire un compte rendu de l'exécution de sa mission chaque année à l'assemblée générale.

Le mandat du copropriétaire désigné pour contrôler les comptes du syndicat ne peut dépasser 3 ans. Le mandat est renouvelable. Il ne donne jamais lieu à rémunération.

Mention de la forme coopérative dans les documents

Dans un syndicat de forme coopérative, les actes et documents établis au nom du syndicat doivent préciser sa forme coopérative.

Comment abandonner la forme coopérative du syndicat ?

L'abandon de la forme coopérative du syndicat doit être votée en assemblée générale à la majorité absolue.

Choix entre 2 options

Entité juridique composé par l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble

Gestion qui implique une prise de décision collective sur l'ensemble des sujets

Personne physique ou morale (société/entreprise) propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble

Immeubles qui comportent au maximum 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou immeubles dont le budget prévisionnel moyen sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €

Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes

Enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant

Personne dont on est issu (parent, grand-parent, arrière-grand-parent...)

Employé ou personne qui est chargée d'effectuer une tâche spéciale

Textes de reference
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 14
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : article 17-1
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 27
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 42 et 42-1
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
]]> anonyme@109.234.161.18 Acteurs de la copropriété (organisation juridique) Wed, 12 Mar 2025 19:50:13 +0000 https://clonas.fr/section-1051-acteurs-de-la-copropriete-organisation-juridique#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/25502 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/25502 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A25502 Syndic de copropriété https://clonas.fr/article-18975-syndic-de-copropriete https://clonas.fr/article-18975-syndic-de-copropriete Chaque copropriété doit avoir un syndic pour l'administrer et gérer ses finances. Le syndic peut être un professionnel ou non. Syndic non professionnel
Qu'est-ce qu'un syndic professionnel ?

Le syndic professionnel est une personne morale ou physique qui exerce, en son nom propre ou au sein d'une société, l'activité de syndic.

Le syndic professionnel doit obligatoirement remplir plusieurs conditions, à savoir :

  • Être titulaire d'une carte professionnelle portant la mention syndic de copropriété délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI)

  • Et justifier d'une garantie financière, destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite ou de détournement de fonds

  • Et justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle, destinée à couvrir les dommages que le syndic pourrait causer au syndicat des copropriétaires ou à un copropriétaire dans le cadre de son activité.

Comment le syndic professionnel est-il désigné ?

La désignation du syndic est différente entre une copropriété déjà existante et une copropriété nouvellement créée. Il existe également une procédure particulière dans le cas de l'absence de désignation d'un syndic par l'assemblée générale des copropriétaires.

Le syndic est désigné lors de l'assemblée générale des copropriétaires par un vote des copropriétaires à la majorité absolue (dite majorité de l'article 25).

Cette désignation suit plusieurs étapes.

1. Mise en concurrence

Tout d'abord, préalablement à l'assemblée générale, le conseil syndical doit réaliser une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic. En pratique, cela consiste à interroger plusieurs syndics afin d'obtenir :

  • Un projet de contrat

  • Une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées.

Ces éléments permettent aux copropriétaires de comparer les différentes propositions.

Cette mise en concurrence s'applique dans le cas d'une désignation d'un nouveau syndic ou d'un renouvellement du contrat du syndic déjà en place.

La mise en concurrence n'est pas obligatoire si la copropriété n'a pas de conseil syndical ou si les copropriétaires s'y sont opposés l'année précédente par un vote à la majorité absolue.

Tout copropriétaire peut, par ailleurs, demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires, l'examen d'un ou plusieurs projets de contrat de syndic qu'il lui communique à cet effet.

2. Notification des projets de contrat

Ensuite, les projets de contrat sont notifiés (envoyés) aux copropriétaires en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale. En principe, ils sont annexés à la convocation à l'assemblée générale.

Si l'assemblée générale désigne un syndic dont le contrat n'a pas été annexé à la convocation, cette décision peut être remise en cause par un copropriétaire absent ou opposant.

3. Désignation

Enfin, les projets de contrat sont successivement présentés aux copropriétaires lors de l'assemblée générale, avant qu'ils procèdent au vote du syndic de leur choix. La décision qui désigne le syndic approuve aussi son contrat.

La résolution portant sur la désignation du syndic doit mentionner la durée et la date d'échéance de son mandat.

Rappel

Le vote des copropriétaires s'effectue à la majorité absolue (majorité dite de l'article 25).

Une nouvelle copropriété doit obligatoirement désigner un syndic provisoire à sa création. En principe, ce syndic est mis en place par le promoteur immobilier. Sa désignation est mentionnée dans le règlement de copropriété, pour une durée d'un an maximum.

À l'expiration de ce délai, son contrat prend automatiquement fin.

C'est pourquoi, le syndic provisoire a pour obligation de convoquer la première assemblée générale des copropriétaires durant cette année, lors de laquelle il sera voté :

  • Le maintien du syndic provisoire dans ses fonctions, après mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou par les copropriétaires

  • Ou la désignation d'un nouveau syndic.

À savoir

Le syndic retenu doit être désigné par un vote des copropriétaires à la majorité absolue (majorité dite de l'article 25).

Il est possible que les copropriétaires ne désignent pas de syndic lors de l'assemblée générale convoquée à cette fin. C'est le cas, par exemple, lorsque le mandat du syndic n'a pas été renouvelé ou si la majorité requise n'a pas été atteinte.

Dans cette hypothèse, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, sur demande :

  • D'un ou plusieurs copropriétaires

  • Ou du maire de la commune

  • Ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

Il est obligatoire de se faire accompagner par un avocat pour cette démarche.

Quelles sont les missions du syndic professionnel ?

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il agit ainsi au nom et pour le compte de l'ensemble des copropriétaires, selon les missions listées dans son contrat.

Gestion financière et comptable

Le syndic assure la gestion comptable et financière de la copropriété. Cette mission inclut notamment :

  • L'établissement du budget prévisionnel de la copropriété.

    Le syndic établit le budget prévisionnel, en concertation avec le conseil syndical, et le fait voter chaque année par l'assemblée générale des copropriétaires.

  • La tenue de la comptabilité du syndicat des copropriétaires.

    Le syndic doit enregistrer toutes les dépenses (frais d'assurance, ménage, gardien, eau, ascenseur, etc.) et les recettes du syndicat des copropriétaires (par exemple, le paiement des charges) dans un document appelé « grand livre ». Il doit également établir les comptes annuels et les faire voter en assemblée générale.

  • La gestion et le recouvrement des charges de la copropriété.

    Le syndic établit le montant des charges dû par chaque copropriétaire et envoie les appels de fond correspondant. Il doit également s'occuper du recouvrement des charges impayées.

  • L'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

    Le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, dans les 3 mois de sa désignation. La notion de compte séparé implique que le titulaire du compte soit le syndicat des copropriétaires. La personne apparaissant sur les relevés bancaires comme titulaire du compte doit donc être le syndicat des copropriétaires, et non le syndic. Toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires doivent être versées sur ce compte.

Gestion administrative

Le syndic doit notamment remplir les missions suivantes :

  • Immatriculer l'immeuble dans le registre national des copropriétés

  • Établir et mettre à jour de la liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, état civil, domicile et, s'ils ont donné leur accord, leur adresse électronique

  • Faire exécuter le règlement de copropriété et les décisions prises lors de l'assemblée générale des copropriétaires

  • Organiser la tenue d'une assemblée générale annuelle.

    Le syndic doit préparer, convoquer et être présent lors de l'assemblée générale. Il doit également rédiger le procès-verbal de l'assemblée et l'envoyer à tous les copropriétaires.

  • Administrer l'immeuble, assurer sa conservation, son entretien et, en cas d'urgence, faire exécuter les travaux nécessaires.

    Le syndic est chargé de gérer l'immeuble au quotidien pour assurer son bon fonctionnement et son entretien. Il doit, notamment, entretenir les parties communes de l'immeuble (par exemple, organiser le nettoyage, les petites réparations ou l'entretien de l'ascenseur) et assurer la sécurité des occupants (par exemple, veiller aux respects des normes incendies).

    Il doit également inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, tous les travaux qu'il juge utile ou nécessaire pour la préservation de l'immeuble (par exemple, réfection de la toiture, ravalement, rénovation énergétique etc.).

  • Souscrire un contrat d'assurance multirisques immeuble et de déclarer les sinistres touchant les parties communes

  • Souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat des copropriétaires doit répondre.

    Cette assurance permet, notamment, de couvrir les dommages subis par un copropriétaire ou un tiers du fait des parties communes de l'immeuble.

  • Obtenir l'autorisation de l'assemblée générale de signer des contrats avec tout entreprise ou prestataire qui est lié au syndic

  • Établir et mettre à jour le carnet d'entretien de l'immeuble

  • Représenter le syndicat des copropriétaires dans les actes de la vie civile (par exemple, conclusions des contrats avec les prestataires ou les fournisseurs de l'immeuble), les actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes et en justice

  • Informer les copropriétaires et les occupants qu'un immeuble fait l'objet d'une procédure relevant de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations

  • Gérer les archives du syndicat des copropriétaires

  • Gérer les salariés (par exemple, gardien) de la copropriété.

À ce titre, le syndic engage et met fin au contrat le personnel employé par le syndicat des copropriétaires et fixe les conditions de son travail.

Communication des documents de la copropriété

Le syndic doit proposer un accès en ligne aux documents qui concernent la gestion de l'immeuble ou des lots de copropriétés gérés.

L'accès en ligne doit être sécurisé. Il doit être accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel.

Les documents mis à disposition doivent être téléchargeables et imprimables.

Cet accès doit être différencié selon la nature des documents mis à disposition :

Le syndic doit au minimum mettre à disposition les documents suivants :

  • Liste de tous les copropriétaires

  • Balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires et relevé général des charges et produits de l'exercice échu

  • Relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires

  • Assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires concernant les procédures judiciaires en cours et décisions de justice dont les délais de recours n'ont pas expiré

  • Carte professionnelle du syndic, attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle et attestation de garantie financière en cours de validité.

Si le syndic ne transmet pas les documents au-delà d'un mois au conseil syndical qui en fait la demande, 15 € par jour de retard sont retenus sur sa rémunération forfaitaire annuelle. Ces pénalités sont déduites de sa rémunération lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'assemblée générale des copropriétaires.

Le syndic doit, au minimum, mettre à disposition les documents suivants :

  • Règlement de copropriété, état descriptif de division et actes les modifiant s'ils ont été publiés

  • Dernière fiche synthétique de la copropriété

  • Carnet d'entretien de l'immeuble

  • Diagnostics techniques concernant les parties communes de l'immeuble en cours de validité

  • Contrats d'assurance de l'immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité

  • Ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires, à l'exclusion des contrats de travail

  • Contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs en cours

  • Procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales annuelles ayant été appelées à connaître des comptes et les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées

  • Contrat du syndic en cours.

À savoir

Si le syndic ne transmet pas la fiche synthétique au delà d'un mois au copropriétaire qui en fait la demande, 15 € par jour de retard sont retenus sur sa rémunération forfaitaire annuelle. Ces pénalités sont déduites de sa rémunération lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'assemblée générale des copropriétaires.

Le syndic doit au minimum mettre à disposition les documents suivants :

  • Compte individuel du copropriétaire après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale des copropriétaires annuelle

  • Montant des charges courantes du budget prévisionnel et charges hors budget prévisionnel des 2 derniers exercices comptables clos payées par le copropriétaire

  • Montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale des copropriétaires annuelle

  • Avis d'appel de fonds adressés au copropriétaire sur les 3 dernières années.

Quel est le contenu du contrat du syndic professionnel ?

Le mandat donné au syndic pour gérer l'administration et les finances de la copropriété prend la forme d'un contrat-type dont le contenu est règlementé.

Ce contrat fixe les éléments suivants :

  • Durée du mandat (avec date de début et fin)

  • Conditions de la rémunération

  • Détail des prestations

  • Conditions d'exécution de la mission.

Le modèle de contrat-type est consultable en ligne :

Contrat de syndic réglementé

Legifrance

Le syndic qui ne respecte par le contrat-type peut être condamné à une amende administrative d'un montant maximum de 3 000 € pour une personne phyique et de 15 000 € pour une personne morale.

Le contrat de syndic peut également mentionner des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic. Ces prestations doivent être préalablement demandées et autorisées par l'assemblée générale des copropriétaires, au moyen d'un vote à la majorité absolue.

Quelle est la durée du mandat du syndic professionnel ?

Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Le contrat fixe la durée et précise les dates calendaires de début et de fin.

Cette durée doit être obligatoirement prévue par un vote en assemblée générale des copropriétaires.

Si le syndic ou toute personne avec laquelle il vit en couple ou est lié (par exemple, employé) a participé à la construction de l'immeuble en tant que promoteur ou architecte, la durée du mandat est de 1 an maximum. En dehors de ce cas, la durée du mandat est de 3 ans maximum.

La durée du mandat est renouvelable. Ce renouvellement doit être voté en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.

Comment prend fin le mandat du syndic ?

Le contrat du syndic prend fin en raison d'un non-renouvellement de son mandat ou d'une résiliation anticipée de son mandat.

Non-renouvellement du mandat

La copropriété peut décider de ne pas renouveler le contrat du syndic. La copropriété doit alors inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale des copropriétaires tenue dans les 3 mois précédant la fin du contrat les questions portant sur la désignation d'un nouveau syndic et sur la fixation d'une date anticipée de fin de contrat.

Lorsque l'initiative vient du syndic, il doit informer le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard 3 mois avant la tenue de cette assemblée générale des copropriétaires.

Au cours de l'assemblée générale, les copropriétaires désignent un nouveau syndic et fixent les dates de fin du contrat en cours et de début du nouveau contrat, qui doivent intervenir au plus tôt 1 jour franc après la tenue de cette assemblée.

Résiliation anticipée du mandat

Dans certains cas, il est possible de mettre fin au mandat en cours du syndic.

Dans quel cas la responsabilité du syndic professionnel est-elle engagée ?

La responsabilité du syndic peut être engagée lorsqu'il commet une faute, civile ou pénale, dans le cadre de ses fonctions, à l'origine d'un dommage.

Responsabilité civile du syndic

La responsabilité civile du syndic peut être engagée par le syndicat des copropriétaires, un ou plusieurs copropriétaires ou des tiers.

Responsabilité envers le syndicat des copropriétaires

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. En raison de la signature du contrat de syndic qui lie les parties, le syndic a une responsabilité dite « contractuelle » à l'égard du syndicat des copropriétaires.

Cela signifie que, pour engager sa responsabilité, le syndicat des copropriétaires doit prouver que :

  • Le syndic a rempli de façon incorrecte ou incomplète, ses missions

  • Cette faute est à l'origine d'un dommage (financier ou matériel).

La responsabilité du syndic a pu être retenue dans les cas suivants :

  • Manquement à son obligation d'exécuter les décisions d'assemblée générale (intenter une action en justice à l'égard d'un notaire ou d'un copropriétaire)

  • Commande de travaux non urgents sans autorisation de l'assemblée générale

  • Commande de travaux supplémentaires non autorisés

  • Règlement de façon erronée ou abusive des factures à des prestataires/fournisseurs

  • Appel de fonds insuffisants pour couvrir les dépenses courantes de l'immeuble ou pour effectuer des réparations nécessaires

  • Défaut de réalisation des travaux de réfection utiles

  • Défaut d'information sur la nécessité de souscrire une assurance dommages-ouvrage pour l'exécution de travaux de ravalement.

En pareille hypothèse, il est possible de saisir la justice pour réparer le dommage subi par l'obtention de dommages et intérêts. Il est également possible de demander la révocation du mandat du syndic.

Pour ces actions judiciaires, il est recommandé de se faire accompagner par un avocat.

Responsabilité envers les copropriétaires

Par ses agissements, le syndic peut nuire aux intérêts d'un ou plusieurs copropriétaires.

Pour engager la responsabilité du syndic, le copropriétaire concerné doit prouver que :

  • Le syndic a rempli de façon incorrecte ou incomplète ses missions ou commis une faute étrangère à ses fonctions

  • Cette faute est à l'origine d'un dommage personnel (financier, matériel ou moral).

En pareil cas, il est possible d'introduire une action en justice à l'encontre du syndic pour obtenir la réparation financière, par le versement de dommages et intérêts, des préjudices subis.

Responsabilité envers les tiers

Le syndic est également responsable de ses agissements, à titre personnel et dans le cadre de ses fonctions, à l'égard des tiers. Il s'agit, notamment, des salariés du syndicat des copropriétaires, des locataires, des fournisseurs, des prestataires ou des voisins.

Exemple

Un syndic engage ainsi sa responsabilité à l'égard d'un entrepreneur en lui passant une commande de travaux importante, tout en sachant que syndicat des copropriétaires n'a pas les fonds suffisants et ne pourra pas le payer.

Responsabilité pénale du syndic

La responsabilité pénale du syndic peut être recherchée s'il commet, dans l'exercice de ses missions, une faute qui correspond à une infraction pénale.

Il est possible de les classer en 3 catégories :

  • Les infractions volontairement commises, notamment dans le cadre de la gestion financière (par exemple, abus de confiance, escroquerie, détournement de fonds)

  • Les infractions involontairement commises, qui proviennent d'une imprudence, d'une négligence ou d'une inattention (par exemple, blessures involontaires par défaut d'entretien ou de surveillance)

  • Les infractions à une législation spéciale. C'est notamment le cas des infractions aux règles d'urbanisme (par exemple, travaux non conforme au permis de construire), aux règles d'hygiène ou de sécurité, au règlement sanitaire ou à la législation du travail (par exemple, travail dissimulé).

Comment engager la responsabilité de son syndic professionnel ?

Pour engager la responsabilité du syndic de copropriété, il est nécessaire de respecter plusieurs étapes.

1. Identifier la faute du syndic

Tout d'abord, il est impératif d'identifier le manquement du syndic à ses fonctions.

De même, il faut s'assurer que cette faute est à l'origine du dommage subi. En d'autres termes, le préjudice doit être une conséquence de la faute reprochée.

2. Estimer le dommage subi

Ensuite, il convient de valoriser le dommage subi, c'est-à-dire d'en estimer le montant afin d'obtenir une réparation équitable. Cette évaluation peut se faire, par exemple, à l'aide de devis ou de factures.

3. Mettre en demeure le syndic

Par ailleurs, il est nécessaire d’envoyer un courrier de mise en demeure au syndic qui contient :

  • Un détail des faits, des manquements/fautes reprochés et du ou des dommages subis

  • Une demande de compensation financière et/ou la rectification des agissements critiqués dans un délai raisonnable.

Ce courrier doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est possible d'envoyer une copie de la mise en demeure à l'assureur responsabilité civile professionnelle du syndic. En principe, le nom de l'assureur et le numéro de contrat sont mentionnés dans le mandat signé avec le syndicat des copropriétaires.

4. Faire voter en assemblée générale une autorisation d'agir en justice

Cette étape préalable est obligatoire uniquement dans le cadre d'une action en justice souhaitée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de son syndic.

Deux situations sont à distinguer.

1. Action en justice à l'encontre d'un ancien syndic

Dans cette hypothèse, l'actuel syndic doit être autorisé à agir en justice par une décision de l'assemblée générale.

Cette autorisation doit mentionner :

  • L'objet de la demande en justice

  • Les personnes visées

  • Et la nature de l'action (action en responsabilité).

L'autorisation accordée au syndic doit être adoptée à la majorité des voix des personnes présentes, représentées ou ayant voté par correspondance (majorité dite de l'article 24).

2. Action en justice à l'encontre du syndic en exercice

Le président du conseil syndical doit convoquer une assemblée générale des copropriétaires afin d'obtenir une délégation expresse d'agir contre le syndic défaillant, en cas de « carence ou d'inaction » du syndic.

5. Intenter une action en justice

Enfin, si le syndic ne réagit pas ou persiste dans ses fautes, il est possible d'intenter une action en justice devant le tribunal du domicile du défendeur (siège du syndic).

Si le montant du litige est inférieur ou égal à 10 000 €, il est recommandé de se faire accompagner par un avocat.

Si le montant du litige est supérieur à 10 000 €, il est obligatoire de se faire représenter par un avocat.

Par ailleurs, si le syndic a commis une ou plusieurs infractions pénales, il est possible de déposer une plainte à son encontre.

Qu'est-ce qu'un syndic non professionnel ?

Le syndic non professionnel est une personne physique, obligatoirement copropriétaires de l'immeuble. Il n'exerce pas la fonction de syndic à titre lucratif ou professionnel. Il n'est donc pas tenu de posséder une carte professionnelle.

Il existe deux types de syndic non professionnel, à savoir le syndic bénévole et le syndic coopératif.

Syndic bénévole

Le syndic bénévole est une personne physique, propriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété. Il peut être un copropriétaire occupant (habité sur place) ou non.

Si le syndic bénévole perd sa qualité de copropriétaire (par exemple, en cas de vente de son bien), il ne perd pas immédiatement son mandat de syndic. En effet, son mandat reste valable pendant une durée de 3 mois suivant cet évènement. Durant ce délai, il convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic.

Syndic coopératif

Le syndic coopératif est également une personne physique.

Il doit remplir les 2 conditions suivantes :

  • Etre propriétaire d'un ou plusieurs lots de copropriété

  • Etre président du conseil syndical.

Le syndic coopératif ne peut pas conserver ses fonctions après l'expiration de son mandat de membre du conseil syndical.

Quelles sont les missions du syndic non professionnel ?

Le syndic non professionnel est le représentant légal du syndicat de copropriétaires. Il agit ainsi au nom et pour le compte de l'ensemble des copropriétaires.

Gestion financière

Le syndic assure la gestion comptable et financière de la copropriété. Cette mission inclut notamment :

  • L'établissement du budget prévisionnel de la copropriété.

    Le syndic établit le budget prévisionnel et le fait voter chaque année par l'assemblée générale des copropriétaires.

  • La tenue de la comptabilité du syndicat des copropriétaires

  • La gestion et le recouvrement des charges de la copropriété.

    Le syndic établit le montant des charges dû par chaque copropriétaire et envoie les appels de fond correspondant. Il doit également s'occuper du recouvrement des charges impayées.

  • L'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

    La notion de compte séparé implique que le titulaire du compte soit le syndicat des copropriétaires. La personne apparaissant sur les relevés bancaires comme titulaire du compte doit donc être le syndicat des copropriétaires et non le syndic. Toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires doivent être versées sur ce compte.

Gestion administrative

Le syndic doit notamment remplir les missions suivantes :

  • Immatriculer l'immeuble dans le registre national des copropriétés

  • Etablir et mettre à jour de la liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, état civil, domicile et, s'ils ont donné leur accord, leur adresse électronique

  • Faire exécuter le règlement de copropriété et les décisions prises lors de l'assemblée générale des copropriétaires

  • Organiser la tenue d'une assemblée générale annuelle.

    Le syndic doit préparer, convoquer et être présent lors de l'assemblée générale. Il doit également rédiger le procès-verbal de l'assemblée et l'envoyer à tous les copropriétaires.

  • Administrer l'immeuble, assurer sa conservation, son entretien et, en cas d'urgence, faire exécuter les travaux nécessaires.

    Le syndic est chargé de gérer l'immeuble au quotidien pour assurer son bon fonctionnement et son entretien. Il doit, notamment, entretenir les parties communes de l'immeuble (par exemple, organiser le nettoyage, les petites réparations ou l'entretien de l'ascenseur) et assurer la sécurité des occupants (par exemple, veiller aux respects des normes incendies).

    Il doit, également, inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, tous les travaux qu'il juge utile ou nécessaire pour la préservation de l'immeuble (par exemple, réfection de la toiture, ravalement, rénovation énergétique etc).

  • Souscrire un contrat d'assurance multirisques immeuble et de déclarer les sinistres touchant les parties communes

  • Souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat des copropriétaires doit répondre.

    Cette assurance permet, notamment, de couvrir les dommages subis par un copropriétaire ou un tiers du fait des parties communes de l'immeuble.

  • Représenter le syndicat des copropriétaires dans les actes de la vie civile (par exemple, conclusions des contrats avec les prestataires ou les fournisseurs de l'immeuble), les actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes et en justice

  • Informer les copropriétaires et les occupants qu'un immeuble fait l'objet d'une procédure relevant de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations.

Comment le syndic non professionnel est-il désigné ?

La désignation du syndic varie en fonction de son statut de bénévole ou de coopératif.

Syndic bénévole

Le futur syndic doit faire inscrire sa candidature à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires. Sa désignation est ensuite présentée et votée à majorité absolue des copropriétaires lors de l'assemblée générale.

Syndic coopératif

Différentes étapes sont à respecter :

1. Vérifier que le règlement de copropriété autorise ce modèle

Il est important de s'assurer que le règlement de copropriété n'interdise pas cette forme de gestion. Si c'est le cas, il faudra le modifier pour supprimer cette interdiction.

2. Inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale le passage à la forme coopérative du syndicat des copropriétaires

L'adoption de la forme coopérative du syndicat des copropriétaires est décidée à la majorité absolue.

3. Constituer un conseil syndical

Lors de l'assemblée générale qui décide de l'adoption de la forme coopérative, il est également obligatoire de désigner les membres du conseil syndical.

En effet, le syndic coopératif est élu par les membres du conseil syndical et choisi parmi ceux-ci. Le syndic coopératif est le président du conseil syndical.

Quel est le contenu du contrat du syndic non professionnel ?

Le contenu du contrat du syndic non professionnel est variable. Son contenu est déterminé en fonction de l'absence ou de l'existence d'une rémunération du syndic non professionnel.

Le syndic non rémunéré n'a pas l'obligation de proposer un contrat conforme au contrat-type dont le contenu est réglementé . Ce cas concerne le syndic qui ne perçoit aucune rémunération ou qui perçoit uniquement un remboursement des frais nécessaires qu'il a exposés pour les intérêts de la copropriété. Dans cette hypothèse, le syndic non professionnel peut décider de se soumettre ou non aux exigences du contrat-type.

À l'inverse, le syndic rémunéré doit se conformer au contrat-type. Cette obligation se justifie pour permettre la détermination du montant de sa rémunération.

Le contrat-type du syndic fixe les éléments suivants :

  • Durée du mandat (avec date de début et fin)

  • Détail des missions

  • Conditions de la rémunération.

La rémunération du syndic non-professionnel est accessoire par rapport à celle issue de son activité principale.

Quelle est la durée du mandat du syndic non professionnel ?

Le mandat du syndic non-professionnel est d'une durée maximale de 3 ans, renouvelable.

Ce renouvellement doit être voté en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.

Dans certains cas, il est possible de mettre fin au mandat en cours du syndic.

Comment prend fin le mandat du syndic non-professionnel ?

Le contrat du syndic prend fin en raison d'un non-renouvellement de son mandat ou d'une résiliation anticipée de son mandat.

Non-renouvellement du mandat

Si les copropriétaires ne souhaitent pas que le syndic bénévole ou le syndic coopératif conserve ses fonctions à l'expiration de son mandat et souhaitent ainsi le remplacer, la copropriété doit inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale des copropriétaires tenu dans les 3 mois précédant la fin du contrat les questions portant sur la désignation d'un nouveau syndic et sur la fixation d'une date anticipée de fin de contrat.

Lorsque l'initiative vient du syndic, il doit informer le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard 3 mois avant la tenue de cette assemblée générale des copropriétaires.

Au cours de l'assemblée générale, les copropriétaires désignent un nouveau syndic et fixent les dates de fin du contrat en cours et de début du nouveau contrat. Elles doivent intervenir au plus tôt 1 jour franc après la tenue de cette assemblée.

Résiliation anticipée du mandat

Les copropriétaires peuvent également souhaiter mettre fin au mandat du syndic non-professionnel de façon anticipée, c'est-à-dire avant que son mandat soit terminée.

Cette décision doit être justifiée par des fautes du syndic suffisamment graves dans l'exécution de sa mission.

Peut-on engager la responsabilité du syndic non-professionnel ?

Oui, le syndic non-professionnel peut engager sa responsabilité civile ou pénale.

Cette situation suppose qu'il :

  • A commis une faute volontaire, involontaire (négligence, carence) ou constitutive d'une infraction dans l'exercice de ses missions,

  • Cette faute est à l'origine d'un dommage.

Il est recommandé à tout syndic non-professionnel de souscrire une responsabilité civile.

Immeuble(s) bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes. Elles sont inséparables.

Réunion annuelle obligatoire lors de laquelle sont notamment discutés par les copropriétaires, le budget prévisionnel et l'approbation des comptes

Liste des sujets qui seront discutés et votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires

Copropriétaire ayant voté Contre une résolution alors que la majorité des copropriétaires a voté Pour ou Copropriétaire ayant voté Pour une résolution alors que la majorité des copropriétaires a voté Contre

Montant total des encaissements réalisés par l’entreprise au cours de l’année comptable

Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires

Transfert volontaire à autrui de la propriété d'un bien (ou d'un droit) à titre onéreux ou gratuit (vente, donation, don manuel, legs, ...)

Mariage, Pacs ou concubinage (union libre)

Jour qui dure de 0h à 24h. Un délai ainsi calculé ne tient pas compte du jour de la décision à l'origine du délai, ni du jour de l'échéance. Si le délai s'achève un samedi ou un dimanche, il est reporté au lundi. Si le délai s'achève un jour férié, il est reporté d'un jour. Ainsi, par exemple, si un délai s'achève un samedi et le lundi suivant est un jour férié, il est reporté au mardi.

Personne chargée par une autre de la représenter et d'agir en son nom

Somme d'argent destinée à réparer le préjudice subi

Personne physique ou morale (société/entreprise) propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble

Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes

J'achète un logement

Et aussi

Acteurs de la copropriété (organisation juridique)Acteurs de la copropriété (organisation juridique)Logement
Assemblée générale des copropriétairesAssemblée générale des copropriétairesLogement
Textes de reference
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété : article 17
Nouvelle copropriété ou copropriété sans syndic
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 21
Mise en concurrence
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : article 25
Désignation du syndic
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 17-2
Syndic non professionnel
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 18
Missions du syndic
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 29
Contenu du contrat de mandat
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 28
Durée maximale du mandat du syndic
Arrêté du 19 mars 2010 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels
Syndic professionnel
Décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières
Contrat de syndic-type
Réponse ministérielle du 29 octobre 2019 relative à l'application de la lettre recommandée électronique
Décret n°2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Pour en savoir plus

Guide du syndic bénévole
Agence nationale de l'habitat (Anah)
Fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
Dossier relatif au syndic de copropriété
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Contrat de syndic réglementé
Legifrance
Décrypter un contrat de syndic : les 10 points essentiels
Institut national de la consommation (INC)
Copropriété : les 5 étapes pour changer de syndic
Institut national de la consommation (INC)
]]> Webmaster Clonas Acteurs de la copropriété (organisation juridique) Sat, 01 Mar 2025 19:15:35 +0000 https://clonas.fr/section-1051-acteurs-de-la-copropriete-organisation-juridique#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/18975 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/18975 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A18975 Comment est rémunéré le syndic de copropriété ? https://clonas.fr/article-16342-comment-est-remunere-le-syndic-de-copropriete https://clonas.fr/article-16342-comment-est-remunere-le-syndic-de-copropriete Le syndic de copropriété est rémunéré via des honoraires fixes et des frais spécifiques définis dans son mandat, payés par la copropriété.

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

Rémunération complémentaire pour prestations spécifiques

La loi a listé, de façon limitative, 19 prestations spécifiques pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire du syndic. Il s'agit, par exemple, de l'établissement ou de la modification du règlement de copropriété.

Prestations facturables hors forfait par le syndic

Ministère chargé du logement

Les prestations non comprises dans cette liste ne peuvent donc donner lieu à aucune rémunération complémentaire.

La rémunération du syndic au titre de ces prestations est calculée :

  • soit sur la base d’un coût horaire, au prorata du temps passé,

  • soit en application d'un tarif convenu entre le syndicat des copropriétaires et le syndic pour chaque prestation.

En l'absence d'un contrat écrit fixant sa rémunération, le syndic n'a pas le droit d'être rémunéré. Par exemple, un syndic qui continue de gérer un immeuble après l'expiration de son mandat n'a pas le droit à une rémunération ou à un remboursement de ses frais de gestion.

Rémunération spécifique au titre des travaux

Le syndic peut également prétendre à une rémunération complémentaire pour le suivi (administratif, financier et/ou technique) de travaux réalisés dans les parties communes de l'immeuble.

Ces travaux, non compris dans le budget prévisionnel, doivent être votés en assemblée générale. C'est notamment le cas des travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble (autres que ceux de maintenance) ou d'amélioration.

Les honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux, aux mêmes règles de majorité .

La rémunération doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux.

Il est possible de verser au syndic non professionnel (bénévole ou coopératif) :

  • Le remboursement des frais nécessaires engagés pour la gestion de l'immeuble

  • Et/ou une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété.

Cette rémunération peut être fixée selon un forfait annuel, un coût horaire ou d'autres modalités convenues entre le syndicat des copropriétaires et le syndic.

Rémunération des services rendus par les membres de certaines professions libérales (médecins, notaires, avocats, architectes, etc.)

Expression latine signifiant en proportion du temps effectivement écoulé. Permet d'effectuer un calcul en tenant compte du temps réel.

Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires

Et aussi

Acteurs de la copropriété (organisation juridique)Acteurs de la copropriété (organisation juridique)Logement
Syndic de copropriété
Logement
Textes de reference
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 18-1 A
Rémunération (principe général)
Décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières
Contrat type de syndic définissant la liste non limitative des prestations de gestion courante de l'immeuble (annexe 1)
Décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières
Liste des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique (annexe 2)
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 44
Dépenses non comprises dans le budget prévisionnel
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Pour en savoir plus

Prestations de gestion courante forfaitaires
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
Prestations facturables hors forfait par le syndic
Ministère chargé du logement
]]> Webmaster Clonas Acteurs de la copropriété (organisation juridique) Sat, 08 Feb 2025 19:00:07 +0000 https://clonas.fr/section-1051-acteurs-de-la-copropriete-organisation-juridique#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/16342 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/16342 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A16342 Syndicat des copropriétaires https://clonas.fr/article-15950-syndicat-des-coproprietaires https://clonas.fr/article-15950-syndicat-des-coproprietaires Le syndicat des copropriétaires a pour objet la gestion de l'immeuble, l'entretien des parties communes et la prise de décisions collectives.

Le syndicat des copropriétaires existe automatiquement, sans aucune formalité administrative, dès l'instant où la propriété d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles est répartie entre au moins 2 personnes par lots.

Le syndicat des copropriétaires nait ainsi lorsque la copropriété apparait c'est-à-dire :

  • À compter du 1er transfert de propriété (vente) d'un lot en cas de mise en copropriété d'un immeuble bâti existant

  • À compter de la livraison du 1er lot pour les immeubles à construire.

Le syndicat des copropriétaires existe même en l'absence d'immatriculation de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires a-t-il des droits propres ?

Oui, le syndicat des copropriétaires a des droits et des obligations distincts de ceux des copropriétaires. Il peut, par exemple, avoir un patrimoine propre en possédant des biens mobiliers ou immobiliers et les gérer dans l'intérêt de tous les copropriétaires.

Cela s'explique par le fait qu'il est une personne morale. En d'autres termes, cela signifie que le groupement constitué par l'ensemble des copropriétaires a une personnalité juridique indépendante des membres qui le composent.

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale « non-professionnelle » puisqu'il n'exerce pas une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Il conserve cette qualité même s'il est représenté par un syndic professionnel.

N'étant pas une personne physique, le syndicat des copropriétaires n'est pas assimilé à un «  consommateur ».

Par conséquent, il ne bénéficie pas de :

  • La protection contre les clauses illicites ou abusives dans les contrats conclus avec des tiers (prestataires, fournisseurs, etc.)

  • La prescription biennale qui limite à 2 ans le délai d'action des créanciers professionnels, notamment dans le cadre de recouvrement de factures impayées.

Comment le syndicat des copropriétaires est-il identifié ?

Le syndicat est identifié par son nom et son siège.

Le siège est généralement l'adresse postale du lieu de situation de l'immeuble sauf si le règlement de copropriété indique qu'il s'agit du domicile du syndic de copropriété.

Toutes les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat des copropriétaires doivent être faites à son siège ou au domicile du syndic.

Les informations relatives à l'identification et l'organisation du syndicat des copropriétaires sont mentionnées dans la fiche synthétique de l'immeuble et sur le registre national des copropriétés (RNC).

Quelles sont les différentes formes du syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires peut avoir 2 formes différentes :

  • Traditionnelle lorsqu'il a choisi un syndic professionnel ou non-professionnel pour gérer et administrer l'immeuble. C'est la forme la plus retenue en pratique

  • Ou coopérative. On parle d'un syndicat coopératif. L'immeuble est alors géré et administré par les membres du conseil syndical, désigné lors de l'assemblée générale par les copropriétaires.

Comment se forme un syndicat coopératif ?

Dans le cas où le syndicat des copropriétaires a la forme coopérative, il est obligatoire de :

  • Constituer un conseil syndical, sauf pour les petites copropriétés (copropriété qui comporte au plus 5 lots à usage de logements, bureaux ou de commerces ou lorsque le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € ). Le Président du conseil syndical, élu par ses membres, exerce la fonction de syndic de copropriété

  • Désigner un contrôleur des comptes (personnes physiques ou morales, copropriétaires ou non).

L'adoption de la forme coopérative doit être votée à la majorité de l'ensemble des copropriétaires présents, représentés et absents (dite majorité de l'article 25).

Quel est le rôle du syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires a 3 missions.

Conservation de l'immeuble

Le syndicat des copropriétaires a l'obligation de maintenir l'immeuble en bon état en évitant les dégradations et en faisant effectuer les travaux nécessaires d'entretien et de réparation.

Amélioration de l'immeuble

Le syndicat des copropriétaires peut décider d'apporter des améliorations aux parties ou installations communes de l'immeuble. Il peut, par exemple, voter des travaux pour améliorer le confort des occupants, augmenter la sécurité ou les performances énergétiques du bâtiment, rénover ou embellir les parties communes.

Administration des parties communes de l'immeuble

Le syndicat des copropriétaires doit également gérer les parties communes et les services collectifs de la copropriété.

À cette fin, il :

  • Veille au respect du règlement de copropriété par les copropriétaires, les locataires et les tiers

  • Vote en assemblée générale la conclusion de tous les contrats nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété (par exemple, contrat de syndic, contrat d'entretien et de maintenance des équipements communs ou des systèmes de sécurité, contrat de nettoyage, contrat d'assurance, contrat de travaux ou de rénovation).

Les contrats sont conclus et signés au nom du syndicat des copropriétaires par l'intermédiaire de son syndic.

Quels sont les pouvoirs du syndicat des copropriétaires ?

Afin d'effectuer ses missions, le syndicat des copropriétaires a plusieurs pouvoirs. Notamment, il :

  • Établit le règlement de copropriété, si celui-ci n'est pas préexistant à la copropriété, et le modifie en fonction des besoins de la copropriété et des obligations légales ou règlementaires

  • Vote le budget prévisionnel chaque année

  • Constitue le fonds travaux obligatoire

  • Conclut les contrats au nom et pour le compte de la copropriété

Les pouvoirs du syndicat des copropriétaires sont encadrés par l'obligation de respecter les clauses du règlement de copropriété et la destination de l'immeuble.

Dans quels cas la responsabilité du syndicat des copropriétaires est-elle engagée ?

Le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée dans 2 cas.

Parties communes à l'origine du dommage

Le syndicat des copropriétaires est pleinement responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes de l'immeuble. Il s'agit d'une responsabilité automatique qui ne nécessite pas la preuve d'une faute de sa part.

Dans ce cas, il suffit à la victime d'apporter la preuve que le dommage dont elle se plaint provient des parties communes de l'immeuble.

Autres cas

Le syndicat des copropriétaires est également responsable, à l'égard des copropriétaires, salariés ou tiers, de tous les dommages qui résultent :

  • De ses fautes délictuelles dans la gestion et la conservation de l'immeuble

  • Des personnes (salariés de la copropriété) qu'il a sous sa garde

  • Des objets qu'il a sous sa garde

  • Ou du dommage causé par la ruine du bâtiment, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction (par exemple, malfaçon).

Dans ces hypothèses, la victime doit prouver l'existence d'une faute du syndicat des copropriétaires.

Comment le syndicat des copropriétaires peut-il agir en justice ?

Le syndicat des copropriétaires agit en justice pour défendre les intérêts collectifs de l'immeuble.

Par exemple, il peut saisir le tribunal à l'encontre d'un tiers (par exemple : fournisseur ou prestataire de la copropriété) en cas de difficultés liées à l'exécution d'un contrat (par exemple : absence ou mauvaise exécution de la prestation) ou à l'encontre d'un copropriétaire en cas de trouble anormal du voisinage ou de charges impayées.

Le syndicat des copropriétaires est obligé d'agir par l'intermédiaire de son syndic de copropriété ou du président du conseil syndical.

Action en justice par l'intermédiaire du syndic

Le syndicat des copropriétaires est représenté en justice par son syndic en exercice. Si, en principe, le syndic doit d'abord être autorisé par l'assemblée générale pour agir en justice, il existe certaines exceptions pour lesquelles il peut directement saisir le tribunal.

Habilitation du syndic

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Cette autorisation doit mentionner :

  • L'objet de la demande en justice (par exemple, une action pour demander le remboursement d'une facture)

  • Les personnes visées

  • Et la nature de l'action (par exemple, une action en référé).

Il est nécessaire de renseigner tous ces éléments car le pouvoir accordé au syndic est limité à ce qui figure dans la résolution.

Quelle que soit la nature ou l'objet de la demande en justice, l'autorisation accordée au syndic doit être adoptée à la majorité des voix des personnes présentes, représentées ou ayant voté par correspondance (majorité dite de l'article 24).

Dispense d'habilitation

Il existe plusieurs cas pour lesquels l'autorisation préalable de l'assemblée générale ne sera pas nécessaire.

Il s'agit :

  • Des actions en recouvrement des charges dues par les copropriétaires

  • Des actions en recouvrement d'une créance du syndicat des copropriétaires

  • Des voies d'exécution forcée (saisie mobilière, saisie des rémunérations, saisie-attribution), à l'exception de la saisie immobilière

  • Des mesures conservatoires (par exemple, la demande de saisie conservatoire d'une somme d'argent)

  • De l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques

  • Des demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés (par exemple, une demande d'expertise judiciaire)

  • Des actions judiciaires dans lesquelles le syndicat des copropriétaires est défendeur

  • De la désignation d'un mandataire ad hoc ou d'un administrateur provisoire dans le cas d'une copropriété en difficulté.

Si le syndic peut agir directement, sans l'accord préalable de la copropriété, il doit rendre compte des actions engagées lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Conséquences de l'absence d'habilitation

L'absence d'autorisation du syndic aura pour conséquence de rendre irrecevable la demande présentée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires. Toutefois, pour éviter la sanction d'irrecevabilité, le syndicat des copropriétaires peut valider l'initiative du syndic au cours d'une assemblée. Il doit le faire avant que le juge rende sa décision.

Seuls les copropriétaires contre qui une action en justice est menée par le syndic  peuvent invoquer l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Action en justice par l'intermédiaire du président du conseil syndical

Le syndicat des copropriétaires peut également agir par l'intermédiaire du président du conseil syndical, en cas de carence ou d'inaction du syndic.

Sur autorisation expresse de l'assemblée générale qu'il aura lui-même convoqué, le président peut agir en justice contre le syndic en exercice afin d'obtenir réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont versés au syndicat des copropriétaires.

Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Comment disparait le syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires disparait dans 3 cas :

  • Par décision unanime de tous les copropriétaires de mettre fin à l'état de copropriété de l'immeuble. Cette hypothèse concerne les immeubles composés de plusieurs bâtiments et pour lesquels la division en propriété séparée est possible, c'est-à-dire lorsqu'un ou plusieurs bâtiments appartiennent à un seul copropriétaire. Ce ou ces bâtiments seront retirés du syndicat des copropriétaires pour former une propriété individuelle. Cette division en bâtiments autonomes peut également être imposé par le juge, sur demande de l'administrateur provisoire, dans le cas des copropriétés en difficultés.

  • Par disparition totale de l'immeuble dans l'hypothèse d'une destruction matérielle du bâtiment (effondrement, incendie, explosion, inondation, ruine par vétusté) et à la condition que les copropriétaires décident de ne pas reconstruire l'immeuble en assemblée générale

  • Par la réunion de tous les lots dans les mains d'un seul propriétaire. Il y a alors une reconstruction d'une propriété privative unifiée. Cette situation résulte de l'acquisition de tous les lots par une même personne physique ou morale, d'un apport en société de l'ensemble des lots de l'immeuble ou de l'expropriation de la totalité de l'immeuble pour cause d'utilité publique.

Groupe d'immeubles situés à proximité, contenant au minimum 12 logements, et administré de façon commune

Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires

Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes

Acte par lequel le promoteur ou le vendeur transmet à l'acheteur la jouissance et la possession effective du bien immobilier une fois sa construction achevée.

Groupement de personnes physiques réunies pour accomplir quelque chose en commun (entreprises, sociétés civiles, associations, État, collectivités territoriales, etc.). Ce groupe peut aussi réunir des personnes physiques et des personnes morales. Il peut aussi n'être constitué que d'un seul membre (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée - EURL - par exemple).

Expiration d'un droit après un certain délai.

Personne à qui l'on doit de l'argent ou la fourniture d'une prestation

Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne

Acte par lequel un créancier exige du débiteur le remboursement d'une dette sous peine de versement de dommages et intérêts. Adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

Acte par lequel une partie informe son adversaire d'un acte ou d'une décision de justice par l'intermédiaire d'un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire)

Transfert volontaire à autrui de la propriété d'un bien (ou d'un droit) à titre onéreux ou gratuit (vente, donation, don manuel, legs, ...)

Il existe 5 types de destinations : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d'intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. Il y a changement de destination lorsque l'on passe d'une catégorie à une autre.

Comportement illégal ou fautif, volontaire ou non (négligence, imprudence), qui cause un préjudice à autrui, en dehors de tout contrat.

Désagrément causé par une personne (bruits, odeurs, fumées, comportements inappropriés, etc.) qui dépasse les inconvénients normaux de voisinage

Procédure permettant de demander au juge qu'il ordonne des mesures provisoires mais rapides, et dans l'attente d'un jugement, tendant à préserver les droits du demandeur

Saisie d'une somme due par une personne entre les mains d'une autre qui lui devait de l'argent

Personne contre laquelle une action en justice est engagée

Demande qui ne peut pas être étudiée.

Biens ou contribution apportés par les associés lors de la création d'une société, en échange de parts sociales ou d'actions.

Procédure qui permet à une personne publique de contraindre un particulier ou une personne morale à céder son bien immobilier, moyennant le paiement d'une indemnité.

J'achète un logement
Textes de reference
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 1 et 1-1
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 14, 14-1, 15, 16, 17-1, 18, 28, 29 et 46-1
Code de la construction et de l'habitation : articles R711-18 à R711-21
Disparition du syndicat des copropriétaires
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 65
Notification faite au syndicat
Code civil : articles 1240 à 1244
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Code civil : article 1344
Code de l'urbanisme : articles R151-27 à R151-29

Pour en savoir plus

Site du registre des copropriétés
Ministère chargé du logement
]]> Webmaster Clonas Acteurs de la copropriété (organisation juridique) Thu, 06 Feb 2025 18:50:07 +0000 https://clonas.fr/section-1051-acteurs-de-la-copropriete-organisation-juridique#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/15950 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/15950 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A15950