Budget et charges de copropriété https://clonas.fr/section-1017-budget-et-charges-de-copropriete Chaque copropriétaire est tenu au paiement des charges au titre du fonctionnement, de l'entretien et de l'amélioration de la copropriété. fr Commune de Clonas contact@clonas.fr Tue, 28 Apr 2026 20:08:36 +0000 yacs http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 70 Recouvrement des charges de copropriété impayées https://clonas.fr/article-18382-recouvrement-des-charges-de-copropriete-impayees https://clonas.fr/article-18382-recouvrement-des-charges-de-copropriete-impayees En cas d'impayé de charge, et après les recours amiables, une procédure judiciaire doit être engagée contre le copropriétaire défaillant.

Lorsque le syndic constate qu’un appel de fonds n’a pas été réglé ou a été payé partiellement, il va d’abord envoyer une relance (lettre simple et/ou email) au copropriétaire concerné. Dans cette lettre, il doit lui être rappelé que la date de paiement des charges est dépassée. Il peut également lui indiquer qu'en l’absence de paiement, une tentative de règlement à l'amiable, puis une procédure de recouvrement devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pourront être engagées.

En cas d’échec, envoyer une mise en demeure

Si la relance simple ne fonctionne pas, le syndic doit envoyer une mise en demeure au copropriétaire défaillant. Il s’agit de l’acte par lequel le syndic demande officiellement à un copropriétaire de régler ses charges de copropriété impayées dans un délai donné, avant d’engager une procédure judiciaire.

Cette mise en demeure est envoyée par voie électronique. Elle peut être envoyée par lettre recommandée électronique ou par tout procédé électronique sécurisé, mis en œuvre par un prestataire garantissant l’intégrité, la sécurité et la traçabilité de l’envoi.

Par exception, la mise en demeure peut être envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, lorsque le copropriétaire a demandé à la recevoir par voie postale.

 Ã€ noter

Dans le cadre d'une indivision, le syndic doit mettre en demeure tous les coïndivisaires, sauf clause contraire du règlement de copropriété.

Si la propriété du lot est démembrée, les charges sont réparties entre usufruitier (lorsqu'elles concernent la jouissance du bien) et nu-propriétaire (lorsqu'elles concernent des dépenses exceptionnelles et gros travaux). Le syndic devra donc mettre en demeure l'un ou l'autre selon la nature des charges, sauf clause contraire du règlement de copropriété imposant une solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire.

Les frais de mise en demeure engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Procédure classique de recouvrement de charges

Dans ce cas, la mise en demeure doit, notamment, contenir les informations suivantes :

  • Nom, prénom et adresse du copropriétaire défaillant

  • Adresse de la copropriété

  • Montant des charges impayées, souvent accompagné d’un décompte

  • Délai dans lequel le copropriétaire défaillant doit régler le montant de ses impayés (par exemple, 15 jours)

  • Sanction en cas de non-paiement.

Des intérêts de retard sont dus au taux légal à partir de la mise en demeure.

Procédure dérogatoire de recouvrement de charges

Le syndic peut opter pour une procédure spéciale de recouvrement avec déchéance du terme.

Cela signifie que si un copropriétaire ne paie pas un appel de fonds, le syndic peut exiger le règlement immédiat de l’arriéré de charges ainsi que de toutes les sommes futures restantes sur l’exercice en cours, même si leur date d’échéance n’est pas encore arrivée. Cette règle s’applique aux provisions du budget prévisionnel, aux cotisations au fonds de travaux ou aux dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Ces sommes deviennent exigibles si, après la mise en demeure, le copropriétaire ne règle pas sa dette dans un délai de 30 jours.

Dans ce cas, la mise en demeure doit notamment contenir les informations suivantes :

  • Nom, prénom et adresse du copropriétaire défaillant

  • Adresse de la copropriété

  • Nature et montant des provisions réclamées (budget prévisionnel, dépenses pour travaux non comprises dans ce budget et cotisations fonds travaux)

  • Délai de 30 jours dans lequel le copropriétaire défaillant doit régler le montant de ses impayés

  • Contenu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

  • Sanction encourue d’exigibilité immédiate des provisions futures.

En cas d'impayés de charges inférieur ou égal à 5 000 €, tenter une mesure alternative de règlement des conflits (Marc)

En cas d'impayés de charges inférieur ou égal à 5 000 €,  €le syndic doit faire appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite) ou à un médiateur (démarche payante) ou à une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat) pour trouver une solution.

Ce recours est obligatoire avant de faire un recours devant le juge.

En cas d’échec des démarches amiables, recourir au juge

Si le copropriétaire défaillant n’a pas réagi aux relances amiables dans les délais donnés ou si aucun accord amiable de remboursement de la dette n'a pu être trouvé, le syndic doit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Pour recouvrer la dette d’un copropriétaire défaillant, le syndic peut engager différentes procédures en fonction du montant des charges impayées et de la situation financière de la copropriété. Le montant du litige et la stratégie des dossiers peut nécessiter l’accompagnement d’un avocat.

Le syndic peut ainsi choisir de mettre en œuvre :

  • Une injonction de payer

  • Une procédure classique de recouvrement, permettant d’obtenir le règlement de toutes les charges dues au jour de l’assignation ou de l’audience de plaidoiries

  • Une procédure spéciale dite accélérée au fond, permettant d’obtenir le règlement de l’arriéré de charges et de toutes les provisions de l’exercice devenues exigibles (dont les provisions futures).

Attention

Les charges de copropriété impayées peuvent être réclamées pendant un délai maximum de 5 ans. Cela signifie que la copropriété dispose de 5 ans à compter de l’exigibilité des sommes pour engager une action en recouvrement.

Passé ce délai, la dette est en principe prescrite, c’est-à-dire qu’elle ne peut plus être exigée en justice.

Le copropriétaire défaillant peut également être condamné à payer des dommages et intérêts s’il a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires. Ce dommage doit être différent du simple retard. C’est le cas, par exemple, de l’impossibilité de réaliser des travaux nécessaires ou d’un déficit de trésorerie persistant.

Saisir les biens du copropriétaire défaillant

Toute créance du syndicat des copropriétaires à l'encontre du copropriétaire défaillant est garantie par une hypothèque légale qui permet à la copropriété de bénéficier d’un droit de préférence (être payé en priorité) en cas de vente amiable ou de saisie immobilière du lot de copropriété.

Le syndic peut faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. L'inscription est faite lorsque le copropriétaire défaillant n'a pas réglé ses charges après la mise en demeure. Le syndic peut également en accepter la mainlevée et, si la dette est entièrement payée, en demander l'annulation.

En outre, le syndicat des copropriétaires a une hypothèque légale spéciale sur le lot du copropriétaire débiteur. Cette garantie permet au syndicat d’assurer le paiement de sa créance, notamment en cas de vente du lot.

Enfin, lorsque le copropriétaire débiteur vend son lot, le syndic peut former une opposition sur le prix de vente entre les mains du notaire. Cette opposition permet de bloquer tout ou partie du prix de vente afin d’obtenir le règlement des sommes dues au syndicat avant que le vendeur ne perçoive le solde.

Le syndic peut également recourir à une mesure de saisie conservatoire pour saisir les meubles du copropriétaire défaillant.

 Ã€ savoir

Le syndic n'a pas à obtenir l'autorisation préalable du juge pour engager une mesure de saisie conservatoire ou une mesure de sûreté judiciaire (par exemple, hypothèque) à l'encontre du copropriétaire défaillant.

Fraction de la part des parties communes rattachée à un lot (appartement, local commercial, parking, cave...) selon, entre autres, la situation et la superficie de ce lot

Maintien de l'immeuble dans le même état, notamment par son entretien

Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l'existant, réduction de dépenses d'entretien et d'exploitation, sécurisation de l'immeuble et de ses occupants. Exemple : pose de parquet, installation d'un digicode, installation d'un ascenseur...

Engagement à rembourser une dette (loyer, échéance de prêt...) à la place du débiteur si celui-ci ne la paie pas

Demande de paiement adressé à un copropriétaire par le syndic qui sert à financer les dépenses courantes de l'immeuble et les travaux votés en assemblée générale

Situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose ou d'un même ensemble de choses (exemples : maison, portefeuille de titres, meubles, bijoux). L'indivision peut être créée volontairement (par exemple lors d'un achat à plusieurs, même dans des proportions inégales) ou résulter d'une situation de fait (indivision entre des héritiers d'une succession).

Situation lorsque les pouvoirs liés au droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) sont répartis entre l'usufruitier et le nu-propriétaire

Personne qui bénéficie d'un droit qui lui permet d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre

Propriétaire d'un bien dont il peut disposer sans pouvoir l'utiliser, ni en avoir la jouissance attribuée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien.

Clause qui permet au syndic de demander l’intégralité des charges à n’importe lequel des copropriétaires d’un même lot, même s’ils sont plusieurs

Document qui détaille les sommes qu’un copropriétaire doit à la copropriété. Il permet de vérifier l’origine des montants demandés et la situation exacte du compte.

Perte du droit d’un délai de paiement. La totalité des charges anciennes et futures deviennent immédiatement payable/

Charges de copropriété qui auraient dû être payées mais qui ne l’ont pas été

Dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. Elles concernent les travaux autres que ceux de maintenance et d'administration des parties communes ou des équipements communs de l'immeuble (par exemple : diagnostics et études techniques, remplacement chaudière collective, installation d'un ascenseur, ravalement de la façade, réfection de la toiture).

Démarche amiable de résolution d'un litige qui repose sur la signature d'un contrat écrit par lequel chacun s'engage à rechercher un accord dans un certain délai. Le recours à un avocat est obligatoire.

Acte du commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) informant une personne qu'un procès est engagé contre elle et la convoquant devant une juridiction

Exposé oral des demandes et des arguments d'une partie à un procès, fait à l'audience par la partie elle-même ou le plus souvent par son avocat

Somme d'argent destinée à réparer le préjudice subi

Droit permettant à une personne d'exiger quelque chose d'une autre personne, en général le paiement d'une somme d'argent. Terme souvent utilisé pour désigner la somme due.

Droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa dette

Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes

Acte juridique par lequel il est mis fin à une situation créant un obstacle. Par exemple : mainlevée de saisies, mainlevée d'hypothèque.

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Et aussi

Budget et charges de copropriétéBudget et charges de copropriétéLogement
Textes de reference
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 10 et 10-1, 19 à 19-2 et 42
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 35 à 36, 55 et 60
Réponse ministérielle du 6 avril 1992 relative à la notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes et privatives
Code civil : articles 815 à 815-1
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Pour en savoir plus

La consultation des pièces justificatives des charges
Institut national de la consommation (INC)
Précisions sur la lettre recommandée électronique
Institut national de la consommation (INC)
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : article 19-2
Legifrance
]]> Webmaster Clonas Budget et charges de copropriété Tue, 21 Apr 2026 09:42:16 +0000 https://clonas.fr/section-1017-budget-et-charges-de-copropriete#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/18382 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/18382 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A18382 Le salaire du concierge, gardien ou employé fait-il partie des charges locatives (récupérables sur le locataire) ? https://clonas.fr/article-17336-le-salaire-du-concierge-gardien-ou-employe-fait-il-partie-des-charges-locatives-recuperables-sur-le-locataire https://clonas.fr/article-17336-le-salaire-du-concierge-gardien-ou-employe-fait-il-partie-des-charges-locatives-recuperables-sur-le-locataire Sous certaines conditions, le salaire du personnel d'entretien (gardien ou concierge ou employé) fait partie des charges que le locataire doit payer. À noter

L'employé de l'immeuble n'a pas de logement de fonction dans la copropriété, à la différence du gardien d'immeuble ou du concierge. Il est embauché par une entreprise.

La règle est différente selon la mission assurée par le gardien ou le concierge :

Lorsque le gardien ou le concierge d’un immeuble assure l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets (sortie des poubelles), les charges liées au salaire sont payées à hauteur de 75 % par le locataire. Les 25 % restants sont à la charge du propriétaire bailleur.

Cette répartition est applicable y compris :

  • Lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus du gardien ou du concierge

  • En cas de force majeure

  • En cas d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les 2 tâches.

 Ã€ savoir

Un couple de gardiens ou concierges qui assure, dans le cadre d'un contrat de travail commun, l'entretien des parties communes de l'immeuble et la sortie des poubelles est assimilé à un personnel unique. Un seul salaire est donc versé pour les 2.

Lorsque le gardien ou le concierge s’occupe uniquement de l’entretien des parties communes, les charges liées à son salaire sont payées par le locataire à hauteur de 40 %. Les 60 % restants sont à la charge du propriétaire bailleur.

Lorsque le gardien ou le concierge s’occupe uniquement de sortir les poubelles selon la règlement applicable, les charges liées à son salaire sont payées par le locataire à hauteur de 40 %. Les 60 % restants sont à la charge du propriétaire bailleur.

Lorsque l’employé de l’immeuble gère l’entretien des parties communes ou l’élimination des déchets (sortie des poubelles), les charges liées à son salaire sont payées en totalité par le locataire. Ces charges sont ainsi récupérables en totalité par le propriétaire.

Sommes que l’employeur doit verser, en plus du salaire du salarié, pour financer la protection sociale (santé, retraite, chômage, accidents du travail, allocations familiales, etc.).

Impôts et taxes à la charge de l’employeur

Partie de la rémunération fournie sous forme d’un avantage ou d’un bien. C’est le cas notamment d’un logement mis gratuitement à disposition.

Dispositif d'épargne salariale lié aux résultats ou aux performances de l'entreprise

Événement exceptionnel, imprévisible et irrésistible justifiant de s'exonérer d'une obligation, d'un engagement ou d'une responsabilité (par exemple : catastrophe naturelle pour un contrat d'assurance, décès du salarié pour un contrat de travail)

Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires

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Textes de reference
Décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables sur les locataires
Article 2
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 23
Alinéa 10
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
]]> Webmaster Clonas Budget et charges de copropriété Tue, 21 Apr 2026 09:42:14 +0000 https://clonas.fr/section-1017-budget-et-charges-de-copropriete#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/17336 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/17336 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A17336 Ravalement de façade d'un immeuble : à quelle fréquence doit-il être réalisé ? https://clonas.fr/article-17776-ravalement-de-facade-d-un-immeuble-a-quelle-frequence-doit-il-etre-realise https://clonas.fr/article-17776-ravalement-de-facade-d-un-immeuble-a-quelle-frequence-doit-il-etre-realise Un arrêté préfectoral peut obliger propriétaires ou syndicats des copropriétaires d'un immeuble en copropriété à faire un ravalement de façade périodiquement.
Mairie - Clonas-sur-Varèze
Adresse1 Place de la Mairie38550Clonas-sur-Varèze
Coordonnées Tél. :04 74 84 91 44 Email :commune@clonas.fr Web :https://clonas.fr
Horaires d'ouverture
du Lundi au Jeudi
  • de 08:30 à 12:00
le Vendredi
  • de 08:30 à 12:00
  • de 13:30 à 18:00

Le ravalement doit être réalisé au moins 1 fois tous les 10 ans.

Entre les ravalements, les façades doivent rester en bon état de propreté. Cette exigence peut impliquer des interventions intermédiaires, telles que des réparations ponctuelles, un nettoyage ou des travaux localisés visant à prévenir toute dégradation.

Le ravalement est imposé par le maire, par voie d’injonction. Cette décision doit être motivée et tient compte de l’état de l’immeuble ainsi que de son insertion dans l’environnement urbain.

 Ã€ savoir

Lorsque l'immeuble est en copropriété, les frais de ravalement sont répartis entre les copropriétaires selon leurs tantièmes.

Si le ravalement de façade n'est pas fait dans un délai de 6 mois à partir de l’injonction, le maire peut exiger du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires qu'il réalise ce ravalement dans un délai d'au maximum 1 an.

Sans action du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires dans ce délai, le maire peut demander au président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, l’autorisation de faire procéder le ravalement de façade à leur place et à leurs frais.

Le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires risque également une amende de 3 750 €.

Dans les communes non visées par un arrêté préfectoral, aucune périodicité n’est prévue pour faire réaliser le ravalement de façade.

Où s'adresser ?
Mairie - Clonas-sur-Varèze
Adresse1 Place de la Mairie38550Clonas-sur-Varèze
Coordonnées Tél. :04 74 84 91 44 Email :commune@clonas.fr Web :https://clonas.fr
Horaires d'ouverture
du Lundi au Jeudi
  • de 08:30 à 12:00
le Vendredi
  • de 08:30 à 12:00
  • de 13:30 à 18:00

Ensemble des éléments d’un immeuble réalisés en fer forgé ou en acier. C’est le cas des garde-coups d’un balcon.

Décision écrite rendue par un préfet

Mesure administrative par laquelle le maire ordonne à une personne d’exécuter une obligation ou de faire cesser une situation irrégulière

Personne physique ou morale (société/entreprise) propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble

Nombre de voix en assemblée générale déterminé pour chaque lot de copropriété

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Textes de reference
Code de la construction et de l'habitation : articles L126-1 à L126-6
Articles L126-2 et L126-3 (fréquence et délai pour réaliser le ravalement)
Code de la construction et de l'habitation : article L183-12
Montant de l'amende
]]> Webmaster Clonas Budget et charges de copropriété Tue, 21 Apr 2026 09:42:09 +0000 https://clonas.fr/section-1017-budget-et-charges-de-copropriete#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/17776 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/17776 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A17776 Charges de copropriété https://clonas.fr/article-19231-charges-de-copropriete https://clonas.fr/article-19231-charges-de-copropriete Les charges de copropriété sont des dépenses nécessaires au fonctionnement de l'immeuble, répartis selon les tantièmes et le règlement de copropriété.

Les charges de copropriété servent à couvrir les dépenses liées au bon fonctionnement de la copropriété.

Il existe 2 catégories de charges :

  • Les charges liées à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes (par exemple, frais de gardiennage ou de conciergerie, honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales, nettoyage des parties communes, frais d'enlèvement des ordures ménagères, primes d'assurance, ravalement).

    Ces charges peuvent être générales ou spéciales. Les charges spéciales portent sur des parties communes spéciales ou sur une partie commune à jouissance privative.

  • Les charges entrainées par les services collectifs et équipements communs (par exemple, frais de chauffage et d'eau chaude collective, frais d'eau froide, d'ascenseur, frais d'installation d'une antenne de télévision ou de réseau câblé, interphones, tapis d'escalier, système de sécurité).

C'est le règlement de copropriété qui répartit les charges de l'immeuble entre ces 2 catégories.

Comment sont réparties les charges de copropriété entre les copropriétaires ?

La répartition dépend de la nature des charges.

La répartition est fixée par la loi et par le règlement de copropriété.

Charges liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes

Répartition de principe

Les charges liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement à la valeur relative de leur lot de copropriété. Cette valeur est déterminée en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation du lot. Elle n'inclut pas l'utilisation du lot.

Tous les copropriétaires doivent obligatoirement participer à ces charges, dites générales.

Répartition spéciale

Il existe des exceptions au principe de contribution obligatoire de tous les copropriétaires.

C'est le cas lorsque le règlement de copropriété mentionne :

  • Des parties communes spéciales, ce qui implique des charges spéciales réparties uniquement entre certains copropriétaires

  • Ou une répartition spécifique pour certains lots. Ce cas de figure concerne principalement les parties communes affectées à l'usage ou l'utilité d'un lot (balcon, terrasse, jardins etc.).

Charges liées aux services collectifs et équipements communs

Les charges spéciales sont réparties en fonction de l'utilité objective que présentent les services et équipements pour chaque lot de copropriété. La notion d'utilité suppose qu'il y ait une possibilité d'usage de l'élément ou du service considéré.

Dans ce cas, le copropriétaire doit participer aux charges liées au service ou à l'équipement commune même s'il ne l'utilise pas pour des raisons personnelles.

Si, au contraire, un lot ne peut pas utiliser le service ou l'équipement commun, le copropriétaire ne doit pas payer de charge. Il en est de même si l'élément ou l'équipement n'a aucune utilité pour le lot.

 Exemple

Par exemple, les charges de chauffage, d'eau chaude, de refroidissement ou d'antennes de télévision ne peuvent pas être affectées à des lots de parking situés en sous-sol en raison de leur inutilité.

À l'inverse, le copropriétaire d'un lot de copropriété situé en rez-de-chaussée paie les charges d'ascenseur si l'ascenseur dessert la cave ou le parking. Les charges liées à l'ascenseur varient néanmoins en fonction de l'étage et de la superficie des locaux desservis.

Charges imputables à un seul copropriétaire

Certaines charges sont également imputables au seul copropriétaire concerné par des frais supportés par le syndicat des copropriétaires.

Il s'agit notamment des frais suivants :

  • Frais de recouvrement d'une créance (par exemple, charges impayées), ce qui incluent les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque ou des actes des commissaires de justice

  • Frais et honoraires du syndic liés aux prestations effectuées au profit d'un copropriétaire (établissement d'un état daté, frais liés à une mutation ou de délivrance d'un document sur support papier)

  • Dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (par exemple, travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre)

  • Astreintes, fixées par lot, concernant des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison du manquement du copropriétaire. C'est le cas, par exemple, des astreintes liées à la lutte contre le saturnisme, à l'insalubrité, ou aux immeubles menaçant ruine.

Comment déterminer le montant des charges de copropriété ?

Chaque année, les copropriétaires votent un budget prévisionnel en assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de l'immeuble.

Le montant du budget prévisionnel est ensuite réparti entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part et selon les clés de répartition (charges générales ou spéciales).

 Ã€ savoir

Le règlement de copropriété fixe la quote-part de chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération, ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes.

Qui doit payer les charges de copropriété ?

En principe, c'est le copropriétaire qui paie les charges de copropriété. Toutefois, il y a des particularités dans certains cas.

Attention

La liste qui suit n'est pas exhaustive.

C'est le propriétaire du lot de copropriété concerné qui doit payer les charges de copropriété à hauteur de sa quote-part des parties communes.

C'est le propriétaire du lot de copropriété concerné qui doit payer les charges de copropriété à hauteur de sa quote-part des parties communes.

 Ã€ noter

Certaines charges sont récupérables auprès du locataire.

Si le syndic est bien informé du démembrement de la propriété d'un lot entre un usufruitier et un nu-propriétaire, il n'y a pas de solidarité entre eux pour le règlement des charges.

Ainsi :

  • L'usufruitier assume les charges liée à la jouissance du lieu (dépenses courantes).

  • Le nu-propriétaire paye les grosses réparations (dépenses exceptionnelles).

 Ã€ noter

Le règlement de copropriété peut néanmoins prévoir une clause de solidarité dans le paiement des charges.

Chacun des indivisaires doit payer ses charges de copropriété en fonction de ses droits dans l'indivision.

 Ã€ noter

Le règlement de copropriété peut prévoir une clause de solidarité entre les coindivisaires pour le règlement des charges.

Comment sont perçues les charges de copropriété ?

Le vote annuel du budget prévisionnel permet de réclamer aux copropriétaires des provisions sur charges. Le syndic établit des appels de fonds adressés à chaque copropriétaire.

Rappel

Les provisions sont les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif après approbation des comptes du syndicat de copropriétaires.

Les provisions sont exigibles le 1er jour de chaque trimestre ou le 1er jour de la période fixée par l'assemblée générale (par exemple, versement mensuel).

À la fin de l'exercice comptable, le syndic compare le montant des provisions encaissé et le total des sommes réglées ou à devoir par la copropriété. Cette opération permet d'établir un trop-perçu ou un moins-perçu. Le solde négatif (moins-perçu) donne lieu à un appel de fonds complémentaire qui ne sera exigible qu'après approbation des comptes par le syndicat des copropriétaires. À l'inverse, le syndic reverse, en principe, le solde positif (trop-perçu) aux copropriétaires en fonction de leur quote-part.

Peut-on modifier la répartition des charges de copropriété ?

Modification des charges : vote en assemblée générale

En principe, la décision de modifier la répartition des charges entre les copropriétaires doit être adoptée en assemblée générale par un vote à l'unanimité.

Toutefois, il existe 4 cas où seule la majorité est exigée :

  • Travaux ou actes d'acquisition ou de disposition rendant nécessaire la modification de la répartition des charges (même majorité que celle utilisée pour voter ces travaux ou acte de disposition). C'est le cas de l'achat de parties communes par un copropriétaire ou de la création de nouveaux lots privatifs par surélévation.

  • Changement d'usage de parties privatives (majorité absolue)

  • Division de lots (majorité simple)

  • Création d'un syndicat secondaire (majorité absolue).

La décision de modification de la répartition des charges a un effet que pour l'avenir. Elle n'est pas rétroactive.

 Ã€ savoir

Toute modification de la répartition des charges doit faire l'objet d'un acte modificatif de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges par le notaire. Il publiera ensuite ce modificatif au fichier immobilier.

Modification des charges : recours au juge

Il est possible de contester devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble la répartition des charges prévues dans le règlement de copropriété en faisant une action en révision des charges ou, lorsque la répartition n'est pas conforme à la loi, une action en nullité.

L'action en révision a pour but d'obtenir une nouvelle répartition des charges lorsque celle qui figure dans le règlement de copropriété est préjudiciable. Elle n'est pas applicable si la répartition des charges contestée provient d'une décision d'assemblée générale.

Ainsi, le copropriétaire peut contester la répartition des charges fixées par le règlement de copropriété :

  • Si sa part de charges communes est supérieure de plus de ¼ à ce qu'elle devrait être

  • Ou si la part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus de ¼ à ce qu'elle devrait être.

En effet, il ne faut pas qu'un copropriétaire soit désavantagé ou injustement avantagé.

 Ã€ savoir

Le recours doit être engagé dans un délai de 5 ans qui suit la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Cette action est également possible pour le copropriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de 2 ans à partir de la 1re vente de ce lot intervenue après la publication du règlement de copropriété.

Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge établit une nouvelle répartition des charges.

Cette nouvelle répartition s'applique à partir du 1er jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. Elle ne vaut que pour l'avenir de sorte qu'aucune compensation n'est possible pour les règlements effectués dans le passé.

L'action en nullité est utilisée lorsque les charges communes sont réparties selon des bases de calcul contraires à la loi. Par exemple, c'est le cas si les charges d'ascenseur ne sont pas réparties en fonction du critère d'utilité entre les copropriétaires.

Cette répartition illégale peut avoir été fixée par le règlement de copropriété ou résulter d'une décision d'assemblée générale des copropriétaires.

 Ã€ savoir

Cette action n'est pas limitée dans le temps. Elle peut ainsi intervenir à tout moment.

Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge doit déclarer non écrite la clause de répartition des charges contestée et établir une nouvelle répartition.

Cette nouvelle réparation s'applique dès que la décision de justice est devenue définitive. La répartition n'a, en principe, un effet que pour l'avenir. C'est pourquoi le copropriétaire ne peut pas demander le remboursement des sommes versées par le passé sur le fondement de l'ancienne répartition.

Comment recouvrer les charges de copropriété impayées ?

Le syndic doit veiller à ce que les copropriétaires règlent régulièrement leur appel de fonds, correspondant à leur quote-part de charges.

En cas de manquement des copropriétaires, il revient au syndic de recouvrer les charges impayées. Il s'agit d'une compétence exclusive du syndic qui détient un large pouvoir d'initiative dans les actions à mener.

Le syndic doit respecter plusieurs étapes pour obtenir le recouvrement de la dette.

1. Envoyer une mise en demeure

Tout d'abord, le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant de payer ses charges dans un délai déterminé (en principe 30 jours).

La mise en demeure doit être envoyée par voie électronique, sauf si le copropriétaire a demandé expressément à la recevoir par courrier postal. La mise en demeure peut être adressée par lettre recommandée électronique ou par tout procédé électronique sécurisé, mis en œuvre par un prestataire garantissant l’intégrité, la sécurité et la traçabilité de l’envoi.

2. Effectuer des actions complémentaires non obligatoires

Si la situation est inchangée, le syndic a la possibilité d'adresser une relance au copropriétaire défaillant. Il peut également solliciter l'intervention d'un commissaire de justice (huissier) pour délivrer une sommation de payer.

3. Faire une tentative de règlement amiable

En cas d'inaction du copropriétaire défaillant, le syndic a la possibilité de recourir à :

  • Ou à un médiateur  (démarche payante)

  • Ou à une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat).

Cette démarche amiable est obligatoire pour pouvoir faire, par la suite, un recours auprès du tribunal.

4. En cas d'échec, agir en justice

Le syndic doit saisir le tribunal du lieu de situation de l'immeuble.

Il a le choix entre la procédure d'injonction de payer ou le tribunal de proximité.

Il peut demander le recouvrement :

  • Des charges échues, c'est-à-dire celles correspondant à tous les appels de fonds déjà émis,

  • Ou des charges échues et des provisions de charges (budget prévisionnel et fonds travaux) à venir sur l'année en cours. Il s'agit de la procédure accélérée au fond.

 Ã€ savoir

Le syndic n'a pas à solliciter l'accord préalable du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de charges en justice.

5. Inscrire une hypothèque légale

Le syndic dispose de garanties spécifiques pour sécuriser le recouvrement des créances du syndicat.

Il peut notamment inscrire une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur, sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Cette hypothèque, prévue par la loi, garantit toutes les créances exigibles, y compris les provisions et travaux.

En effet, en cas de vente d'un lot appartenant au copropriétaire débiteur, elle permet au syndicat des copropriétaires de récupérer les sommes dues en priorité.

Le syndic doit respecter plusieurs étapes pour obtenir le recouvrement de la dette.

1. Envoyer une mise en demeure

Tout d'abord, le syndic doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant de payer ses charges dans un délai déterminé (en principe 30 jours).

La mise en demeure doit être envoyée par voie électronique, sauf si le copropriétaire a demandé expressément à la recevoir par courrier postal. La mise en demeure peut être adressée par lettre recommandée électronique ou par tout procédé électronique sécurisé, mis en œuvre par un prestataire garantissant l’intégrité, la sécurité et la traçabilité de l’envoi.

2. Effectuer des actions complémentaires non obligatoires

Si la situation est inchangée, le syndic a la possibilité d'adresser une relance au copropriétaire défaillant. Il peut également solliciter l'intervention d'un commissaire de justice (huissier) pour délivrer une sommation de payer.

3. En cas d'échec, agir en justice

Le syndic doit saisir :

  • Le tribunal de proximité du lieu de situation de l'immeuble pour les dettes comprises entre 5 000 € et 10 000 €,

  • Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pour les dettes supérieures à 10 000 €. Dans ce cas, il est obligatoire d'être assisté par un avocat.

Il peut également recourir à la procédure en injonction de payer.

Le syndic peut demander le recouvrement :

  • Des charges échues, c'est-à-dire celles correspondant à tous les appels de fonds déjà émis,

  • Ou des charges échues et des provisions de charges (budget prévisionnel et fonds travaux) à venir sur l'année en cours. Il s'agit de la procédure accélérée au fond.

 Ã€ savoir

Le syndic n'a pas à solliciter l'autorisation préalable du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de charges en justice.

4. Inscrire une hypothèque légale

Le syndic dispose de garanties spécifiques pour sécuriser le recouvrement des créances du syndicat.

Il peut notamment inscrire une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur, sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Cette hypothèque, prévue par la loi, garantit toutes les créances exigibles, y compris les provisions et travaux.

En effet, en cas de vente d'un lot appartenant au copropriétaire débiteur, elle permet au syndicat des copropriétaires de récupérer les sommes dues en priorité.

Si un copropriétaire, qui a une dette de charges à l'égard de la copropriété, décide de vendre son ou ses lots, le syndic peut faire opposition au versement des fonds provenant de la vente.

En pratique, cela signifie que le syndic bloque entre les mains du notaire, le montant des impayés de charges à prélever sur le prix de la vente. Cette action permet d'obtenir le paiement des sommes restant dues par le copropriétaire-vendeur.

Attention

L'opposition doit être effectuée par acte extrajudiciaire (acte d'un commissaire de justice) dans un délai de 15 jours à compter de la réception de l'avis de mutation. Cet acte doit contenir des mentions (notamment montant et nature de la créance) définies par la loi. Si l'acte ne remplit pas ces conditions, il est nul.

Fraction de la part des parties communes rattachée à un lot (appartement, local commercial, parking, cave...) selon, entre autres, la situation et la superficie de ce lot

Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires

Parties de bâtiment affectées à l'usage ou à l'utilité de certains copropriétaires (par exemple, local à vélos spécifique à un seul bâtiment)

Parties à l'utilité ou l'usage exclusifs d'un lot de copropriété et qui appartiennent à l'ensemble des copropriétaires (par exemple, une partie du jardin de la copropriété)

Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes

Acte par lequel un créancier exige du débiteur le remboursement d'une dette sous peine de versement de dommages et intérêts. Adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).

Droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa dette

Changement de propriétaire d'un bien mobilier ou immobilier

Condamnation d'une personne à payer une somme d'argent par jour, semaine ou mois de retard si une obligation imposée par une décision de justice n'est pas exécutée.

Qui présente un risque pour la santé ou la sécurité physique

Personne physique ou morale (société/entreprise) propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble

Part que chacun doit payer ou recevoir dans la répartition d'une somme ou d'un bien

Situation lorsque les pouvoirs liés au droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) sont répartis entre l'usufruitier et le nu-propriétaire

Personne qui bénéficie d'un droit qui lui permet d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre

Propriétaire d'un bien dont il peut disposer sans pouvoir l'utiliser, ni en avoir la jouissance attribuée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien.

Situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose ou d'un même ensemble de choses (exemples : maison, portefeuille de titres, meubles, bijoux). L'indivision peut être créée volontairement (par exemple lors d'un achat à plusieurs, même dans des proportions inégales) ou résulter d'une situation de fait (indivision entre des héritiers d'une succession).

Majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents)

Majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance

De manière claire, explicite et sans ambiguïté

Démarche amiable de résolution d'un litige qui repose sur la signature d'un contrat écrit par lequel chacun s'engage à rechercher un accord dans un certain délai. Le recours à un avocat est obligatoire.

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Et aussi

Budget et charges de copropriétéBudget et charges de copropriétéLogement
Textes de reference
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 5, 6-3, 6-4, 10 à 14-2, 20, 24, 25, 27 et 33
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 5-1, 6, 43 à 45-1 et 55
Réponse ministérielle du 30 juin 2020 relative aux tantièmes de charge
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Code civil : article 1344
Code civil : articles 815 à 815-1

Pour en savoir plus

Dossier relatif aux charges de copropriété
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
La consultation des pièces justificatives des charges
Institut national de la consommation (INC)
]]> Webmaster Clonas Budget et charges de copropriété Wed, 18 Feb 2026 18:50:07 +0000 https://clonas.fr/section-1017-budget-et-charges-de-copropriete#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/19231 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/19231 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A19231 Qui paie les charges de copropriété l'année de la vente du logement ? https://clonas.fr/article-19706-qui-paie-les-charges-de-copropriete-l-annee-de-la-vente-du-logement https://clonas.fr/article-19706-qui-paie-les-charges-de-copropriete-l-annee-de-la-vente-du-logement Tout dépend si les charges proviennent du budget prévisionnel ou non. À noter

Un accord entre le copropriétaire vendeur et l'acquéreur peut toutefois prévoir une répartition des charges différente. Cet accord n'a néanmoins d'effet qu'entre le copropriétaire et l'acquéreur. Il n'est pas possible de s'en prévaloir auprès de tiers, notamment auprès du syndic de copropriété.

Régularisation des charges

La régularisation des charges est l'ajustement annuel du montant des provisions versées par les copropriétaires en fonction des dépenses réelles du syndicat des copropriétaires. Ce montant est fixé lors de l'approbation des comptes en assemblée générale des copropriétaires.

Le trop ou le moins perçu est crédité ou débité sur le compte de celui qui est copropriétaire à la date de l'approbation des comptes.

Rappel

Les parties peuvent convenir d’une répartition différente dans l’acte de vente.

Charges liées aux travaux

En cas de travaux votés en assemblée générale avant la vente du logement :

  • Le vendeur paye les appels de fonds établis avant la vente, conformément au calendrier voté en assemblée générale

  • L'acquéreur paye les appels de fonds émis après la vente.

Ainsi, c'est la personne qui est propriétaire à la date où le paiement est exigé qui devra régler l'appel de fonds pour travaux, même si les travaux n'ont pas commencé.

 Ã€ savoir

Les sommes versées obligatoirement par chacun des copropriétaires au titre du fonds travaux n'ont pas à être remboursées au vendeur.

Somme versée en avance en attendant le règlement global

Demande de paiement adressé à un copropriétaire par le syndic qui sert à financer les dépenses courantes de l'immeuble et les travaux votés en assemblée générale

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Textes de reference
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 6-2
Règle générale
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 6-3
Accord entre le vendeur et l'acquéreur
]]> Webmaster Clonas Budget et charges de copropriété Sun, 15 Feb 2026 18:30:09 +0000 https://clonas.fr/section-1017-budget-et-charges-de-copropriete#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/19706 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/19706 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A19706 Emprunt bancaire collectif d'une copropriété https://clonas.fr/article-15453-emprunt-bancaire-collectif-d-une-copropriete https://clonas.fr/article-15453-emprunt-bancaire-collectif-d-une-copropriete L'emprunt collectif en copropriété permet au syndicat des copropriétaires de financer des travaux pour son compte ou pour certains copropriétaires. crée un nouveau dispositif d’emprunt collectif souscrit au nom d’un syndicat de copropriétaires.

Le décret précise les mentions concernant cet emprunt.

Il prévoit également les modalités selon lesquelles le syndic appelle le versement des contributions des copropriétaires au remboursement de l'emprunt.

Enfin, il modifie le contrat-type de syndic afin d'y inscrire la possibilité de prévoir une rémunération complémentaire du syndic pour la gestion de l'emprunt collectif.

Cette page est en cours de mise à jour.

Un syndicat de copropriétaires peut faire un emprunt bancaire pour financer des travaux au sein de la copropriété. Ce prêt peut être fait pour l'ensemble des copropriétaires ou pour le compte de certains copropriétaires seulement. Trois types d'emprunt peuvent être souscrits. Nous vous présentons les informations à connaitre.

Qui est concerné par l'emprunt collectif en copropriété ?

L'emprunt bancaire est fait au nom du syndicat des copropriétaires pour le compte :

  • De l'ensemble des copropriétaires

  • Ou pour les seuls copropriétaires qui décident d'y participer

  • Ou pour les copropriétaires qui n'ont pas expressément refusé de participer à l'emprunt.

Quels sont les types d'emprunts bancaires collectifs ?

Il est possible de distinguer 3 types d'emprunt collectif pour financer certains types de travaux dans une copropriété. L'emprunt est toujours souscrit par le syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son syndic :

  • Soit pour son compte. Dans ce cas, tous les copropriétaires participent à l'emprunt, sans exception.

  • Soit au bénéfice des copropriétaires consentants. Dans ce cas, le prêt concerne uniquement les copropriétaires qui décident volontairement d'y participer.

  • Soit au bénéfice des copropriétaires n'ayant pas refusé le prêt. Dans cette hypothèse, tous les copropriétaires qui n'ont pas refusé expressément le prêt y sont soumis.

Sur quoi peut porter l'emprunt bancaire collectif ?

L'objet du prêt varie en fonction du type d'emprunt souscrit.

Emprunt souscrit par le syndicat des copropriétaires pour son compte ou au bénéfice de copropriétaires consentants

L'emprunt bancaire fait au nom du syndicat des copropriétaires ou pour le compte de copropriétaires volontaires peut financer les projets suivants :

Emprunt souscrit au bénéfice des copropriétaires n'ayant pas refusé

Cet emprunt bancaire peut être utilisé pour financer les projets suivants :

  • Travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants. Cela inclut les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement.

  • Travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté municipal portant sur la sécurité ou la salubrité publique

  • Travaux participant de la réalisation de programmes de restauration immobilière, dans le cadre de plans de sauvegarde et de mise en valeur et de restauration immobilière

  • Travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, tant qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels

  • Suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène

  • Travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre pouvant comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier peut prouver la réalisation de travaux équivalents dans les 10 années précédentes.

Quelle est la procédure pour un emprunt collectif en copropriété ?

Le recours à l'emprunt bancaire par le syndicat des copropriétaires est soumis à certaines règles de formes. Plusieurs étapes doivent être respectées.

Inscription de la souscription de l'emprunt bancaire à l'ordre du jour de l'assemblée générale

Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale :

  • L'acquisition ou les travaux envisagés par la copropriété

  • La question de la souscription de l'emprunt bancaire, destiné à financer l'acquisition ou les travaux souhaités.

Les conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt doivent être communiquées en même temps que l'ordre du jour. Il en est de même pour la proposition d’engagement de caution solidaire destinée à garantir le prêt.

Ces documents assurent la validité de la décision du syndicat des copropriétaires. Ils permettent, en effet, que le copropriétaire dispose d’une information complète sur le coût global du prêt (taux, durée, frais), ainsi que sur la nature et l’étendue de la garantie (cautionnement solidaire, conditions de mise en œuvre).

Vote en assemblée générale de la souscription d'un emprunt bancaire

Au cours de la même assemblée générale, les copropriétaires doivent voter les opérations financées (travaux ou acquisition) et la souscription à l'emprunt bancaire. Ces 2 questions sont votées séparément.

Contenu de la décision

L'assemblée générale ne peut pas voter simplement le principe de recourir à un prêt pour le financement des travaux ou de l'acquisition envisagés.

La résolution votée doit mentionner les conditions essentielles de l'emprunt à souscrire, notamment :

  • Le montant du prêt

  • La durée du prêt

  • Les conditions générales du prêt

  • Son taux effectif global.

L'autorisation de l'assemblée générale, ratifiant les conditions du prêt, permet au syndic d'emprunter au nom du syndicat des copropriétaires.

Règles de majorité

En principe, la décision de souscrire un emprunt est prise à l'unanimité des voix des copropriétaires.

Par exception, la décision peut être votée à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernés. Cela concerne 3 cas :

  • Lorsque l'emprunt sert à préfinancer des subventions publiques accordées au syndicat de copropriétaires pour la réalisation de travaux votés

  • Lorsque l'emprunt bénéficie aux seuls copropriétaires qui décident d'y participer

  • Lorsque l'emprunt bénéficie aux copropriétaires qui sont considérés comme ayant accepté d'y participer (absence de refus exprès d'être soumis au prêt).

Adhésion ou refus des copropriétaires de participer à l'emprunt

Adhésion à l'emprunt

Les copropriétaires qui souhaitent recourir à l'emprunt doivent notifier leur décision au syndic lorsque le prêt porte sur :

  • Des travaux concernant les parties communes votés

  • Des travaux d'intérêts collectifs sur les parties privatives votés

  • Des actes d'acquisitions conformes à l'objet du syndicat et votés.

La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit indiquer le montant de l'emprunt que le copropriétaire souhaite demander, dans la limite de sa quote-part de dépenses.

Cette notification d'adhésion doit intervenir dans un délai de 2 mois à partir de la notification du procès-verbal d'assemblée générale, sans ses annexes, à tous les copropriétaires.

Refus de participer à l'emprunt

L'ensemble des copropriétaires est considéré comme adhérant à la souscription de l'emprunt lorsque le prêt porte sur :

  • Des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants

  • Des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté municipal portant sur la sécurité ou la salubrité publique

  • Des travaux participant de la réalisation de programmes de restauration immobilière

  • Des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite

  • La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène

  • Des travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Les copropriétaires peuvent néanmoins refuser de participer à l'emprunt.

Ils doivent alors notifier leur refus au syndic dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale. Cette notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ils ont également pour obligation de verser leur quote-part du prix des travaux dans les 6 mois de la notification du procès-verbal. Cette quote-part correspond à la contribution personnelle exigible au remboursement du capital et des intérêts, ainsi qu'au paiement des frais et honoraires.

Attention

Un vote « contre » ou une abstention ne sont pas assimilables à un refus de participer à l'emprunt.

Souscription à l'emprunt

Le contrat de prêt est signé par le syndic. Il doit être conforme au projet joint à l'ordre du jour et voté par l'assemblée générale.

La signature du contrat de prêt s'effectue après le délai de 2 mois à partir de la notification de la décision d'assemblée générale aux copropriétaires. En effet, passé ce délai, l'assemblée générale ne peut plus être contestée par les copropriétaires opposants ou défaillants. La décision d'emprunter devient ainsi définitive.

 Ã€ noter

En principe, le syndicat de copropriétaires doit être garanti par une caution, c'est-à-dire par un tiers (entreprise d'assurance ou une autre banque), pour prévenir les impayés de remboursement du prêt des copropriétaires. Cette caution est facultative lorsque le prêt souscrit sert au préfinancement des subventions publiques.

Versement des sommes

Le montant de l'emprunt est versé au syndicat des copropriétaires par l'établissement de crédit (banque).

Attention

Le syndic doit ouvrir un compte bancaire spécifique pour recevoir les fonds de l'emprunt souscrit pour les copropriétaires ne l'ayant pas refusé. Dans ce cas, le paiement des travaux est réalisé sur présentation des factures par le syndic à la banque.

Comment est remboursé l'emprunt bancaire collectif ?

Le syndicat des copropriétaires doit reverser à la banque les sommes reçues des copropriétaires qui ont souscrit au prêt. C'est le syndic qui gère le montant et la périodicité (par exemple mensuelle ou trimestrielle) des appels de fonds à adresser à chaque copropriétaire concerné.

Avant chaque échéance de remboursement, le syndic doit adresser à chaque copropriétaire un avis indiquant le montant de la somme exigible. Les avis sont envoyés par voie électronique à l’adresse mail communiquée par le copropriétaire (ou par lettre simple si aucune adresse mail n’a été communiquée).

Les copropriétaires remboursent le prêt dans la limite de leur quote-part de dépenses.

 Ã€ noter

Le syndic peut exiger des copropriétaires le versement des contributions de l’emprunt collectif, c’est-à-dire la quote‑part de remboursement en capital, les intérêts, les frais éventuels de caution et les frais et honoraires générés par le montage et la gestion du prêt.

Le syndic peut également choisir de déléguer à la banque la gestion des appels de fonds liés à l'emprunt. Il doit alors obtenir l'autorisation expresse de l'assemblée générale. Dans ce cas, la banque prélèvera les fonds directement sur les comptes personnels de chaque copropriétaire.

 Ã€ savoir

Lorsqu’un prêt collectif est souscrit par le syndicat des copropriétaires pour financer des travaux sur les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif réalisés sur des parties privatives, la durée maximale de remboursement du prêt est limitée à 300 mois, soit 25 ans.

Quelles sont les conséquences en cas de non-paiement d'une mensualité de l'emprunt bancaire collectif ?

Depuis le 1er octobre 2025, le constat de défaillance du copropriétaire résulte d’une procédure en plusieurs étapes :

  • Lettre de relance envoyée par le syndic au moins 30 jours après l’échéance impayée. Elle constituera un premier rappel amiable

  • Mise en demeure envoyée par le syndic après l'expiration d'un délai de 60 jours après l'envoi d'une lettre de relance. Ce courrier sera adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique.

  • Constat de défaillance : si la mise en demeure reste infructueuse pendant plus de 30 jours, le copropriétaire sera alors formellement considéré comme défaillant, ce qui permettra au syndic de solliciter la caution. Celle-ci a pour mission de payer à la place du copropriétaire défaillant, c’est-à-dire de régler les échéances qu’il n’a pas versées.

La caution s'adresse ensuite au copropriétaire défaillant pour obtenir le remboursement de sa dette. En l'absence de recouvrement amiable des sommes, la caution peut mettre en œuvre tous les moyens utiles (par exemple, action en justice ou hypothèque sur le bien) pour obtenir le règlement des fonds.

De manière claire, explicite et sans ambiguïté

Personne physique ou morale (société/entreprise) propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble

Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires

Parties des bâtiments (porte d'entrée, salon, salle de bains...) et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire

Maintien de l'immeuble dans le même état, notamment par son entretien

Liste des sujets qui seront discutés et votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires

Personne s’engageant envers un créancier à payer la dette du débiteur qui n'a pas satisfait à son obligation. La caution est dite solidaire lorsqu'elle perd les bénéfices de discussion et de division. Elle doit alors payer la dette dans sa totalité et peut être appelée par le créancier dès la première défaillance de paiement du débiteur.

Proposition formelle soumise à la discussion du syndicat des copropriétaires et au vote des copropriétaires

Reflète le coût total d'un crédit (taux d'intérêt et frais conditionnant l'obtention du prêt). Il est exprimé en pourcentage annuel du montant emprunté. Il permet de comparer le coût total de plusieurs offres de prêt. Les établissements de crédit doivent l'indiquer dans leurs publicités, offres de crédit et contrats de prêt. Ils ne peuvent pas proposer un TAEG supérieur au taux de l'usure.

Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne

Part que chacun doit payer ou recevoir dans la répartition d'une somme ou d'un bien

Copropriétaire ayant voté Contre une résolution alors que la majorité des copropriétaires a voté Pour ou Copropriétaire ayant voté Pour une résolution alors que la majorité des copropriétaires a voté Contre

Copropriétaire absent et non représenté en assemblée générale

Engagement à rembourser une dette (loyer, échéance de prêt...) à la place du débiteur si celui-ci ne la paie pas

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Et aussi

Aides et prêts pour l'amélioration et la rénovation énergétique de l'habitatAides et prêts pour l'amélioration et la rénovation énergétique de l'habitatLogement
Textes de reference
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 25-3 et 26-4 à 26-14
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 5, 6, 11, 35, 35-2 et 38
Décret n°2025-499 du 6 juin 2025 relatif aux informations fournies par le syndic à l'établissement prêteur dans le cadre d'un emprunt collectif du syndicat de copropriétaires
Décret n° 2025-711 du 25 juillet 2025 relatif aux prêts consentis aux syndicats de copropriétaires et aux modalités d'intervention du fonds de garantie pour la rénovation
Article 1
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
]]> Webmaster Clonas Budget et charges de copropriété Thu, 12 Feb 2026 18:20:22 +0000 https://clonas.fr/section-1017-budget-et-charges-de-copropriete#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/15453 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/15453 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A15453 Budget prévisionnel d'une copropriété https://clonas.fr/article-19455-budget-previsionnel-d-une-copropriete https://clonas.fr/article-19455-budget-previsionnel-d-une-copropriete Le budget prévisionnel est élaboré pour optimiser la gestion financière et garantir une planification efficace des ressources disponibles.

Le budget prévisionnel permet d'anticiper et de planifier les dépenses courantes nécessaires au bon fonctionnement et à l'entretien de l'immeuble.

Ce document regroupe ainsi les prévisions annuelles des dépenses nécessaires à la maintenance, au fonctionnement et à l'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble.

Il sert ainsi à limiter les imprévus financiers et répartir équitablement les charges communes entre tous les copropriétaires.

Comment est élabloré le budget prévisionnel ?

Le syndic de copropriété est chargé de préparer le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical.

Il est établi en amont de l'assemblée générale.

Le montant du budget prévisionnel se calcule en fonction des dépenses effectives annuelles du syndicat des copropriétaires et des besoins à venir de la copropriété.

Quelles sont les dépenses couvertes par le budget prévisionnel ?

Le budget prévisionnel couvre les dépenses courantes de l'immeuble.

Il comprend, notamment :

  • Les frais de gestion courante (par exemple, honoraires du syndic, assurance de l'immeuble)

  • Les contrats d'entretien (ascenseur, chaudière, interphone, etc) et de sécurité (extincteur, désinsectisation, dératisation, etc.)

  • Les travaux de maintenance, c'est-à-dire les petites réparations qui permettent de maintenir l'immeuble ou les équipements collectifs (chaudière, ascenseur, etc.) en bon état

  • Les frais liés aux salariés de l'immeuble (salaire, Urssaf, cotisations mutuelles, etc.)

  • Les dépenses liées aux services collectifs (par exemple, chauffage collectif, eau froide et chaude, électricité).

Le budget prévisionnel ne couvre pas les dépenses suivantes :

  • Travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble (par exemple, ravalement, toiture, mise aux normes), autres que ceux de maintenance

  • Travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance

  • Travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments

  • Études techniques, telles que les diagnostics et consultations.

Comment sont votées les dépenses couvertes par le budget prévisionnel ?

Le budget prévisionnel est voté tous les ans par l'assemblée générale des copropriétaires. Il couvre une période de 12 mois.

En principe, le budget prévisionnel est voté avant le début de l'année qu'il concerne. Dans tous les cas, son vote doit avoir lieu dans les 6 mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Chaque poste de dépenses peut être discuté par les copropriétaires en assemblée générale, mais le budget est voté globalement à la majorité simple.

L’assemblée générale peut décider de modifier à la hausse ou à la baisse le montant du budget prévisionnel. Cette décision est votée à la majorité simple.

Comment sont financées les dépenses couvertes par le budget prévisionnel ?

Une fois le budget prévisionnel voté, son montant est réparti entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part.

Les copropriétaires versent alors des provisions sur le compte bancaire de la copropriété, égales au quart du budget voté. Ils devront verser en 4 fois le montant de leur quote-part égale au budget prévisionnel, sauf si l'assemblée générale en décide autrement.

La provision est demandée par le syndic au moyen d'appel de fonds. Cette provision est due le 1er jour de chaque trimestre ou le 1er jour de la période fixée en assemblée générale.

Si le budget prévisionnel n'a pas pu être voté avant l'exercice comptable qu'il doit couvrir, le syndic peut procéder à un appel de provisions, avec l'autorisation de l'assemblée générale. Dans ce cas, le syndic peut alors faire 2 appels successifs de provisions trimestrielles égales à ¼ du budget prévisionnel précédent.

Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires

Fraction de la part des parties communes rattachée à un lot (appartement, local commercial, parking, cave...) selon, entre autres, la situation et la superficie de ce lot

Somme versée en avance en attendant le règlement global

Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales

J'achète un logement

Et aussi

Budget et charges de copropriétéBudget et charges de copropriétéLogement
Textes de reference
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 14-1, 14-2-1 et 18 (II)
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 26, 43 à 45
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
]]> Webmaster Clonas Budget et charges de copropriété Fri, 02 May 2025 20:30:08 +0000 https://clonas.fr/section-1017-budget-et-charges-de-copropriete#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/19455 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/19455 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A19455 Copropriété : individualisation de la consommation de chauffage et de froid https://clonas.fr/article-18420-copropriete-individualisation-de-la-consommation-de-chauffage-et-de-froid https://clonas.fr/article-18420-copropriete-individualisation-de-la-consommation-de-chauffage-et-de-froid Toutes les copropriétés chauffées ou refroidies collectivement doivent être équipées d'un appareil qui permet d'individualiser et réduire sa consommation. .

Les informations contenues sur cette page restent d'actualité et seront modifiées à cette date.

Tout immeuble en copropriété équipé d'un système de chauffage collectif ou d'une centrale de froid doit avoir une installation permettant de déterminer la consommation de chauffage ou de refroidissement de chaque logement. Cette obligation sert à répartir les frais d’énergie en fonction de la consommation réelle de chaque occupant, dans un objectif d’équité, de responsabilisation et d'économies d'énergie. Nous vous présentons les informations à connaître.

L'individualisation des frais de chauffage et de froid est-elle obligatoire dans une copropriété ?

En principe, l'individualisation des frais de chauffage et de froid est obligatoire en copropriété. Il existe néanmoins certaines exceptions.

Obligation d'individualiser les frais de chauffage et de froid

L'individualisation des frais de chauffage et de froid est obligatoire pour tout immeuble collectif qui a un chauffage commun ou une installation centrale de refroidissement. Cette obligation concerne les immeubles collectifs d'habitation ou les bâtiments à usage mixte.

Les copropriétés doivent ainsi installer un appareil qui mesure la quantité de chaleur, de froid ou d'eau chaude fournie à chaque local privatif (notamment appartement ou local commercial). Cette installation permet à chaque occupant de payer uniquement l'énergie qu'il a consommé.

L'objectif de l'individualisation des frais est de permettre une répartition équitable et d'éviter le gaspillage énergétique.

Exceptions à l'obligation d'individualiser les frais de chauffage et de froid

L'obligation d'individualiser les frais de chauffage et de froid ne s'applique pas :

  • Aux logements foyers

  • Si les valeurs de consommation de l'immeuble sont inférieurs à un certain seuil. Par exemple, pour les frais de chauffage, il y a une dérogation si la consommation ne dépasse pas les 80 kWh/m² par an.

  • En cas d'impossibilités techniques (émission de chaleur par dalle chauffante sans mesure possible par local, distribution de chaleur par monotubes en séries entre chaque émetteur, système de chauffage à air chaud non réversible, émetteurs fonctionnant à la vapeur, installation de chauffage équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage)

  • Si les coûts d’installation des dispositifs sont disproportionnés par rapport aux économies attendues.

Quels sont les appareils qui permettent d'individualiser les frais de chauffage et de froid dans une copropriété ?

Pour calculer ce que chaque occupant consomme, il est obligatoire d'installer des équipements qui déterminent les quantités de chaleur et de froid.

Cette obligation s'applique depuis le 25 octobre 2020.

Les appareils installés depuis cette date. doivent être relevables à distance, c'est-à-dire sans qu'il ne soit nécessaire d'entrer dans le logement.

À compter du 1er janvier 2027, tous les appareils devront être télé-relevables.

Appareils pour mesurer la quantité de chaleur

Les compteurs individuels d'énergie thermiques (CET) sont installés en priorité dans les immeubles. Ils sont placés à l'entrée des logements. Ils indiquent la consommation réelle de chauffage de chaque logement.

S'il n'est pas possible d'installer des CET, des répartiteurs de frais de chauffage (RFC) sont alors mis en place. Ils sont placés directement sur chaque radiateur du logement. Ils mesurent les différences de température entre le radiateur et la pièce pour calculer la quantité de chaleur effectivement consommée dans le logement.

Appareils pour mesurer la quantité de froid

La loi ne précise pas les types d'appareils de mesure à utiliser. L'unique obligation est d'installer un dispositif permettant de mesurer la quantité de froid fournie à chaque local occupé de manière privative.

Cas d'impossibilités techniques et économiques

Certaines copropriétés sont confrontées à des impossibilités techniques qui empêchent :

  • D'installer des appareils de mesure pour calculer la consommation individuelle

  • De poser un appareil permettant aux occupants de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif.

L'impossibilité économique se justifie si l'installation de compteurs individuels ou de répartiteurs de frais entraîne un coût excessif au regard des économies d'énergie envisagées par la copropriété.

Le syndic doit alors rédiger une note justifiant cette impossibilité technique ou le coût excessif. Cette note doit préciser la méthode alternative utilisée pour évaluer la quantité de chaleur ou de froid consommée par chaque logement.

Quelles sont les étapes à suivre pour individualiser les frais de chauffage et de froid ?

Plusieurs étapes sont à respecter pour individualiser les frais de chauffage et de refroidissement dans une copropriété.

1. Vérifier si l'immeuble est soumis à l'obligation d'individualiser les frais de chauffage et de froid

Tout d'abord, le syndic de la copropriété doit vérifier :

  • s'il est techniquement possible d'installer des appareils de mesure de la consommation individuelle de froid et/ou de chaud

  • s'il est rentable d'installer des appareils de mesure de la consommation individuelle de froid et/ou de chaud.

Il doit également calculer la moyenne des consommations de chauffage ou de froid du bâtiment sur 3 ans. Cette étape permet principalement de savoir si l'immeuble est au-dessus du seuil de 80 kWh/m² pour les frais de chauffage.

2. Voter les travaux d'installation d'appareils de mesure de la consommation individuelle

Dans le cas où l'immeuble est bien soumis à l'obligation d'individualiser les frais de chauffage et de froid, le syndic doit ensuite convoquer une assemblée générale.

L'ordre du jour doit comporter les questions portant sur :

  • la pose d'appareils d'individualisation des frais de chauffage et de refroidissement,

  • le choix du prestataire, sur présentation de devis.

Ces résolutions sont votées et adoptées à la majorité absolue (dite majorité de l'article 25).

Les frais d'installation sont à la charge des copropriétaires de l'immeuble. Il s'agit de charges communes.

La copropriété peut sous certaines conditions bénéficier d'un éco-prêt à taux zéro.

3. Installer des robinets thermostatiques

Avant l'installation d'appareils d'individualisation des frais de chauffage dans l'immeuble, chaque copropriétaire doit mettre en place sur les émetteurs de chaleur (chauffe-serviette, radiateur) du logement, des organes de régulation de la température intérieure de la pièce (robinets thermostatiques).

Les frais d'installation sont à la charge de chaque propriétaire.

4. Installer les appareils de mesure de la consommation individuelle

Enfin, les appareils de mesure de la consommation individuelle de chaud ou de froid seront installés, conformément à ce qui a été voté en assemblée générale des copropriétaires.

Quelles sont les conséquences de l'individualisation de la consommation de chauffage et de froid ?

Une évaluation de la consommation de la quantité de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire du logement doit être transmise par le syndic tous les mois à chaque copropriétaire.

Facturation individuelle

L'individualisation des frais de chauffage et de froid permet d'établir des factures spécifiques à chaque logement.

Cette facturation comporte :

  • Les frais individuels calculés à partir des relevés des appareils de mesure de la consommation individuelle posés à l'entrée ou dans les logements

  • Les frais communs liés à l'utilisation d'énergie et de combustible dans les parties communes ou les équipements communs. Il s'agit de charges communes réparties entre les occupants.

Les frais d'entretien, de maintenance et de réparation de la chaudière collective ou les frais liés à la production d'eau chaude commune peuvent s'ajouter à la facture individuelle.

Information des copropriétaires

Le syndic transmet à chaque copropriété :

  • Une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire de ses locaux privatifs. Cette information est transmise mensuellement.

  • Une note d'information annuelle qui détaille sa consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire de son logement.

Quelles sont les sanctions en cas de non-individualisation des frais de chauffage et de froid ?

Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, est responsable de l'installation du dispositif d'individualisation des frais de chauffage ou de refroidissement.

En cas de contrôle, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, doit communiquer à l'autorité administrative qui en fait la demande, par courrier, les documents permettant de justifier du respect de cette obligation. En cas d'impossibilité technique ou coût excessif, le syndic doit pouvoir le justifier par des documents. Cette communication doit intervenir dans un délai de 1 mois à compter de la réception de la demande.

Si l'obligation n'est pas respectée, l'autorité administrative met en demeure le syndicat des copropriétaires de s'y conformer dans un délai qu'elle détermine.

Sans réponse dans le délai d'1 mois ou lorsque le syndicat des copropriétaires ne s'est pas conformé à la mise en demeure dans le délai fixé, l'autorité administrative peut lui infliger une amende. Celle-ci peut être d'un montant de 1 500 € maximum par an et par logement jusqu'à ce que l'immeuble soit conforme.

Immeuble(s) bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes. Elles sont inséparables.

Bâtiment présentant une multitude d'usage (par exemple : logements, commerces, bureaux, etc.)

Liste des sujets qui seront discutés et votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires

Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires

Acte par lequel un créancier exige du débiteur le remboursement d'une dette sous peine de versement de dommages et intérêts. Adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

Et aussi

Budget et charges de copropriétéBudget et charges de copropriétéLogement
Textes de reference
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : article 25
Règle de vote
Code de la construction et de l'habitation : articles L185-1 à L185-4
Contrôle et sanctions
Code de la construction et de l'habitation : articles R174-1 à R174-18
Définition et conditions
Arrêté du 6 septembre 2019 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Code civil : article 1344

Pour en savoir plus

Individualisation des frais de chauffage et refroidissement
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
Guide pratique sur l'individualisation des frais de chauffage
Institut national de la consommation (INC)
Rentabilité de l'installation des compteurs
Legifrance
]]> Webmaster Clonas Budget et charges de copropriété Wed, 02 Apr 2025 19:50:04 +0000 https://clonas.fr/section-1017-budget-et-charges-de-copropriete#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/18420 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/18420 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A18420 Qui est prioritaire pour acheter un bien dans un immeuble en copropriété ? https://clonas.fr/article-16593-qui-est-prioritaire-pour-acheter-un-bien-dans-un-immeuble-en-copropriete https://clonas.fr/article-16593-qui-est-prioritaire-pour-acheter-un-bien-dans-un-immeuble-en-copropriete Tout dépend si la vente concerne un logement ou une place de parking.

Si vous voulez vendre votre logement occupé par le locataire, vous n'avez aucune obligation de lui proposer d'acheter le bien.

En effet, son bail se poursuit avec le nouveau propriétaire.

Le locataire ne dispose donc pas d'un droit de préemption, sauf si le logement vient d'être mis en copropriété et qu'il s'agit d'une 1re vente.

Vous pouvez vendre votre logement librement à condition que le règlement de copropriété ne prévoit pas de clauses restrictives justifiées par la destination de l'immeuble. Par exemple, il peut être interdit de vendre certains lots de copropriété séparément (vente d'une chambre de services indépendamment du lot principal).

En principe, vous pouvez vendre votre place de parking à qui vous le souhaitez.

Toutefois, dans certains immeubles, le règlement de copropriété peut prévoir un droit de priorité, également appelé droit de préférence, aux copropriétaires en cas de vente d'un lot exclusivement à usage de stationnement dans la copropriété.

Dans ce cas, vous devez prévenir le syndic de copropriété de votre intention de vendre votre place de parking, par lettre recommandée avec avis de réception.

Votre lettre doit indiquer le prix de vente et les conditions de la vente.

Le syndic doit transmettre sans délai l'information à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, à vos frais.

Les copropriétaires ont 2 mois à partir de la réception du courrier pour donner leur réponse.

Si aucun copropriétaire ne souhaite acheter votre place de parking, vous pouvez la vendre à qui vous le souhaitez.

Neveu ou nièce, oncle ou tante, enfant, petits-enfants, grand-parent, arrière-grand-parent

Il existe 5 types de destinations : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d'intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. Il y a changement de destination lorsque l'on passe d'une catégorie à une autre.

Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes

Personne physique ou morale (société/entreprise) propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble

J'achète un logement
Textes de reference
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 15
Logement
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : article 8-1
Place de parking
Loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation : article 10-1
Code de l'urbanisme : articles R151-27 à R151-29
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
]]> Webmaster Clonas Budget et charges de copropriété Sat, 15 Feb 2025 19:10:03 +0000 https://clonas.fr/section-1017-budget-et-charges-de-copropriete#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/16593 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/16593 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A16593 Fonds de travaux mis en place dans les copropriétés https://clonas.fr/article-16802-fonds-de-travaux-mis-en-place-dans-les-coproprietes https://clonas.fr/article-16802-fonds-de-travaux-mis-en-place-dans-les-coproprietes Le fonds travaux obligatoire permet de financer les travaux de rénovation, d'entretien et de réparation pour assurer la sécurité et la durabilité des immeubles.

Le fonds travaux est une réserve d'argent créée pour financer des futurs travaux dans les immeubles en copropriété.

La constitution de ce fonds permet :

  • de mieux planifier l'entretien de l'immeuble,

  • d'anticiper des dépenses importantes pour la copropriété en cas de travaux à effectuer dans les parties communes de l'immeuble.

Le fonds travaux sera ainsi utilisé pour les travaux non inclus dans le budget prévisionnel, qui sont imposés par la règlementation ou votés en assemblée générale.

Quand utiliser le fonds travaux ?

Le fonds travaux sert à financer les dépenses résultant des cas suivants :

  • Élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et, éventuellement, du diagnostic technique global (DTG),

  • Réalisation des travaux prévus dans le PPT adopté par l'assemblée générale des copropriétaires,

  • Travaux urgents décidés par le syndic de copropriété, nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (c'est-à-dire sa conservation en bon état),

  • Travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le PPT.

L'assemblée générale peut décider d'affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces dépenses.

L'utilisation de ces fonds tiendra toutefois compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges imposées par le règlement de copropriété. Cette répartition permet d'éviter que des copropriétaires non concernés par les travaux y participent via l’utilisation de tout ou partie du fonds de travaux.

Le fonds travaux ne peut pas être utilisé pour payer les travaux d'entretien courant de l'immeuble, ces dépenses étant financées par le budget prévisionnel.

Quels immeubles sont concernés par le fonds de travaux ?

Le syndicat des copropriétaires doit mettre en place un fonds de travaux lorsque l'immeuble est à destination totale ou partielle d'habitation.

Ce fonds doit être constitué à la fin d'une période de 10 ans à partir de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble.

L'obligation de mettre en place un fonds de travaux concerne :

  • Depuis le 1er janvier 2023, le syndicat des copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces,

  • Depuis le 1er janvier 2024, le syndicat des copropriétaires comprenant un nombre de lots compris entre 51 et 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces,

  • Depuis le 1er janvier 2025, le syndicat des copropriétaires comprenant jusqu'à 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.

Comment mettre en place le fonds travaux ?

Le fonds travaux étant obligatoire, il n'est pas nécessaire de voter sa création en assemblée générale.

Pour mettre en place le fonds travaux, le syndicat des copropriétaires devra seulement voter lors de l'assemblée générale annuelle :

  • l'ouverture d'un compte bancaire spécifique, dédié au versement des cotisations au fonds de travaux,

  • et le montant annuel du fonds de travaux, indiqué en pourcentage du budget prévisionnel.

Cette résolution est votée à la majorité absolue de l'article 25.

Si la décision n'est pas approuvée mais a reçu 1/3 des voix, un nouveau vote peut être organisé immédiatement. Cette résolution sera alors votée à la majorité simple de l'article 24.

L'ouverture du compte bancaire est votée une seule fois. À l'inverse, le syndicat des copropriétaires devra voter le montant de la cotisation annuelle du fonds travaux chaque année.

Comment le fonds de travaux est-il alimenté ?

Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire.

Montant minimum de la cotisation annuelle

Le montant minimum de la cotisation varie en fonction de l'existence ou non d'un plan pluriannuel de travaux (PPT).

Lorsque l'assemblée générale a adopté un PPT, le montant de la cotisation annuelle ne peut pas être inférieur à :

Toutefois, l'assemblée générale peut décider d'un montant supérieur. La décision doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue).

Lorsque l'assemblée générale n'a pas adopté de PPT, le montant de la cotisation annuelle ne doit pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

Toutefois, l'assemblée générale peut décider d'un montant supérieur. La décision doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue).

Possibilités de suspendre les cotisations

L'assemblée générale peut décider de suspendre les cotisations dans 2 cas :

  • Lorsque le montant des cotisations au fonds de travaux dépasse le montant du budget prévisionnel

  • Ou lorsque le montant du fonds de travaux dépasse de 50 % le montant des travaux prévus dans le PPT adopté.

Versement sur un compte bancaire séparé

Le syndic de copropriété doit ouvrir un compte bancaire séparé, rémunéré au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel sont versées directement les cotisations au fonds de travaux.

Le compte bancaire peut être ouvert dans un établissement bancaire choisi par le syndic ou par l'assemblée générale des copropriétaires.

Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat des copropriétaires.

Comment est calculé le montant dû par chaque copropriétaire ?

Chaque copropriétaire doit contribuer à la cotisation annuelle obligatoire.

Le syndic de copropriété établit ainsi un appel de fonds spécial pour le fonds travaux, selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En principe, le montant dû par les copropriétaires se calcule en fonction de sa quote part de charges communes.

Chaque copropriétaire doit payer sa cotisation même s'il ne réside pas dans l'immeuble ou s'il ne bénéficie pas directement des travaux réalisés dans les parties communes. En cas de non-paiement, le syndic de la copropriété pourra mettre en oeuvre une procédure de recouvrement au même titre qu'en cas d'impayés de charges courantes.

Les sommes versées dans le fonds de travaux sont-elles récupérables ?

Non. Les sommes versées dans le fonds de travaux ne peuvent pas être récupérées par un copropriétaire qui vend son lot de copropriété.

En effet, les sommes versées sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires.

Toutefois, l'acquéreur peut décider de verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en supplément du prix de vente du lot.

Quelles sanctions en cas de non-constitution du fonds de travaux ?

La loi ne prévoit aucune sanction en cas de non-constitution d'un fonds travaux ou d'un taux inférieur aux minimum légaux.

Mais, dans une telle hypothèse, un copropriétaire absent ou ayant voté en faveur des résolutions rejetées peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pour obtenir l'annulation de la décision écartant la création d'un fonds travaux ou fixant un taux inférieur.

Si la non-constitution du fonds travaux provient d'une erreur ou d'un oubli du syndic de copropriété, il faut le contracter pour signaler cette omission et lui demander des explications.

Si le syndic de copropriété n'agit pas favorablement, il faut alors lui adresser une mise en demeure (par courrier recommandé avec accusé de réception) d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires la mise en place du fonds de travaux.

Si le syndic refuse, il faut faire un recours devant le tribunal du lieu de situation de l'immeuble pour obtenir l'inscription forcée de la constitution d'un fonds travaux à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

Le mandat du syndic professionnel peut également être annulé s'il n'établit pas le fonds travaux dans les 3 mois qui suivent sa désignation.

Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat pour l'ensemble de ces démarches.

Parties de bâtiment affectées à l'usage ou à l'utilité de certains copropriétaires (par exemple, local à vélos spécifique à un seul bâtiment)

Système utilisé pour répartir équitablement les dépenses communes entre les copropriétaires

Acte du maître d'ouvrage (généralement le promoteur) qui traduit son intention d'accepter les travaux réalisés

Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes

Fraction de la part des parties communes rattachée à un lot (appartement, local commercial, parking, cave...) selon, entre autres, la situation et la superficie de ce lot

Textes de reference
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 18
Missions du syndic
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : article 14-2-1
Fonds de travaux
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : article 14-2
Plan pluriannuel de travaux
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Pour en savoir plus

Le fonds de travaux en 6 questions
Institut national de la consommation (INC)
]]> Webmaster Clonas Budget et charges de copropriété Thu, 06 Feb 2025 19:05:41 +0000 https://clonas.fr/section-1017-budget-et-charges-de-copropriete#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/16802 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/16802 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A16802 Tantièmes de copropriété : de quoi s'agit-il ? https://clonas.fr/article-16313-tantiemes-de-copropriete-de-quoi-s-agit-il https://clonas.fr/article-16313-tantiemes-de-copropriete-de-quoi-s-agit-il Les tantièmes correspondent à la part de copropriété possédée par chacun des copropriétaires.

Les tantièmes correspondent à la part de copropriété possédée par chacun des copropriétaires.

Ils permettent de définir la participation de chaque propriétaire lors de l'assemblée générale des copropriétaires.

Ils permettent également de déterminer le montant des charges qui seront payées par chacun des copropriétaires.

Les tantièmes sont décrits dans l'état descriptif de division (EDD) figurant dans le règlement de copropriété ou en annexe de celui-ci.

La plupart du temps, les copropriétés sont divisées en millièmes de parts, il s'agit en fait de tantièmes exprimés sous forme de mille. C'est l'unité de division de l'ensemble de l'immeuble, en mille parts égales.

Comment calculer les tantièmes de copropriété ?

Les tantièmes sont calculés en fonction des critères suivants :

  • La superficie du lot de copropriété

  • Sa consistance (par exemple, le lot contient un balcon, une terrasse)

  • Sa situation (par exemple, le lot est situé en rez-de-chaussée ou en étage).

Le règlement de copropriété doit ainsi prévoir une répartition équitable avec des tantièmes différents entre tous les lots de copropriété.

Comment modifier les tantièmes de copropriété ?

En principe, toute modification des tantièmes doit être décidée par un vote en assemblée générale à l'unanimité des copropriétaires (voix de tous les copropriétaires).

Toutefois, certaines situations permettent de modifier la répartition des tantièmes par un vote en assemblée générale à une autre majorité que l'unanimité des copropriétaires.

Cela concerne les 3 situations suivantes :

  • Changement d'usage d'une partie privative (par exemple, le lot prévu pour l'habitation est modifié pour l'exercice d'une profession libérale)

  • Division d'un lot de copropriété suivie d'une vente de tout ou partie des fractions issues de cette opération

  • Décision du syndicat des copropriétaires de réaliser des travaux ayant une incidence sur la répartition des charges ou de réaliser un acte d'achat ou de vente (par exemple, vente de paliers d'étages à des copropriétaires).

Les nouveaux tantièmes et la modification du règlement de copropriété qui en résulte doivent être votés en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue "dite majorité de l'article 25".

La majorité absolue (dite majorité de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).

Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l'objet d'un 2nd vote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

Les nouveaux tantièmes et la modification du règlement de copropriété qui en résulte doivent être votés en assemblée générale des copropriétaires à la majorité simple "dite de l'article 24". Le règlement de copropriété peut prévoir une répartition différente.

La majorité simple (dite majorité de l'article 24) correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ainsi que ceux ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte.

Les nouveaux tantièmes et la modification du règlement de copropriété qui en résulte doivent être votés à la même majorité que celle ayant servi à la réalisation des travaux, l'acte d'achat ou de vente. Il peut alors s'agir d'une majorité simple "dite de l'article 24", d'une majorité absolue "dite de l'article 25" ou d'une double majorité "dite de l'article 26".

La majorité simple (dite majorité de l'article 24) correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ainsi que ceux ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte.

La majorité absolue (dite majorité de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).

Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l'objet d'un 2nd vote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

La double majorité (dite majorité de l'article 26) correspond à la majorité des copropriétaires de l'immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires.

Dans une copropriété de 10 copropriétaires (représentant au total 1000 millièmes), une décision est adoptée si 6 copropriétaires détenant 700 millièmes, soit plus des 2/3 de tous les tantièmes (2/3 de 1000 = 667), valident cette décision.

Si cette majorité est difficile à obtenir, il est possible de faire un 2nd vote à une majorité plus simple. C'est ce que l'on appelle la double majorité. Pour que ce 2nd vote soit possible, il faut que la résolution recueille l'approbation de la moitié des copropriétaires représentant au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires. La même assemblée pourra alors voter la résolution à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c'est-à-dire à la majorité dite de l'article 25 (plus facile à obtenir).

Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires

Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes

Parties des bâtiments (porte d'entrée, salon, salle de bains...) et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire

Nombre de voix en assemblée générale déterminé pour chaque lot de copropriété

Textes de reference
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 5, 10 et 11, 22
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
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