L'objectif du statut du fermage est principalement de protéger et stabiliser l’exploitation du preneur (locataire), tout en lui offrant une grande liberté dans la conduite de son activité agricole.

Les droits du preneur sont notamment les suivants :

Pendant toute la durée du bail à ferme, le preneur (locataire) est tenu de respecter les clauses du bail, mais ses obligations ne se résument toutefois pas au seul contenu du contrat.

Il est en effet possible que le bail ne mentionne pas toutes les règles du statut du fermage qui s'appliquent néanmoins au contrat.

Le preneur est ainsi tenu de respecter les obligations suivantes :

Payer le loyer

Le preneur doit payer le loyer (également appelé fermage) fixé dans le bail, selon les modalités convenues, notamment en ce qui concerne le nombre d'échéances par an, ou le mode de paiement.

Entretenir et conserver le fonds

Le preneur (locataire) est tenu de procéder à l'entretien des biens et à leur réparation, sauf si ces réparations résultent de la vétusté de ces biens ou d'un cas de force majeure. Cette obligation concerne les réparations locatives, et non les grosses réparations, sauf si celles-ci sont dues à un manque d'entretien du preneur.

Cette obligation de conservation inclut aussi celle consistant, pour le preneur, à préserver les biens qui sont mis à sa disposition : Il s'agit ici d'éviter toute pratique pouvant engendrer leur détérioration. Par exemple, le preneur qui utilise un pesticide interdit qui contamine les terres louées ne préserve pas correctement le fonds.

Exploiter et cultiver le fonds

Cela implique pour le preneur :

• d'utiliser raisonnablement les biens loués en respectant la destination fixée dans le bail. Le locataire doit ainsi exploiter les biens loués selon l'usage auquel ils sont destinés. Par exemple, il ne pourra pas ouvrir un restaurant dans l'un des bâtiments loués, ou transformer une partie des terres cultivables louées en terrain de golf.

• de garnir le fonds et engranger : il doit apporter au fonds tous les éléments permettant une exploitation effective (bétail, ustensiles, etc). Il doit également récolter et entreposer ses récoltes.

Informer le bailleur préalablement à la réalisation de travaux ou d'améliorations

L'autorisation du bailleur (propriétaire) peut être nécessaire dans certains cas, par exemple lorsqu'il souhaite construire un bâtiment.

En savoir plus sur l'information préalable aux travaux ou améliorations

Les améliorations et travaux que le preneur souhaite réaliser nécessitent d’informer le bailleur (propriétaire) préalablement. Cette information consiste à envoyer au bailleur une notification, c'est-à-dire une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) contenant le projet des opérations envisagées.

1- Faculté d'opposition du bailleur

Dans certains cas, l'accord préalable du bailleur n'est pas exigé. Le projet de travaux ou d'améliorations doit être simplement notifié préalablement au bailleur pour qu'il puisse s’y opposer, s'il le souhaite. Cela concerne les situations suivantes :

• Changement de cultures : un tel changement peut par exemple nécessiter des travaux de retournement de pâturages, ou de modification des assolements.

  En l'absence d'accord amiable entre les parties, le projet doit être notifié au bailleur 1 mois avant le début de travaux (c'est un délai d'opposition).

  Le bailleur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux afin de s'y opposer, s'il estime que ces changements risquent de dégrader les biens loués. En l'absence d'opposition, ou si celle-ci est rejetée par le Tribunal, le preneur peut librement effectuer les travaux.

• Travaux d’amélioration des bâtiments et des ouvrages incorporés au sol, ou travaux assurant une meilleure productivité (il peut par exemple s'agir d'échange ou de location de parcelles, d'assolement en commun, etc).

  Le projet doit ici être notifié au bailleur 2 mois avant le début des travaux. Ils pourront ensuite démarrer si le bailleur ne s'y est pas opposé durant cette période.

  Ce dernier doit saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux s'il souhaite s'opposer au projet qui lui a été notifé. Il peut également décider de réaliser lui-même les travaux ou améliorations.

Dans le cadre de cette faculté d'opposition, c'est le bailleur qui doit saisir le Tribunal s'il ne veut pas que les travaux ou améliorations soient réalisés. Dans ce cas, le preneur peut ensuite saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux pour contester l'opposition du bailleur.

2- Autorisation du bailleur

Dans d'autres cas le projet est notifié au bailleur afin qu'il puisse cette fois donner préalablement son autorisation. Cela concerne les opérations suivantes :

• Tous les autres travaux d’amélioration notamment ceux concernant des productions hors-sol ou des plantations, ainsi que la construction de bâtiments.

• Réunion de parcelles attenantes : ce sont des améliorations foncières réalisées au moyen de travaux légers comme par exemple des comblements, arasements ou taillages de haies.

Le projet doit être notifié au bailleur 2 mois avant le début des travaux. S'il n'a pas répondu dans ce délai, il est considéré comme ayant autorisé le projet (c'est un accord tacite).

En revanche, si dans ce délai de 2 mois le bailleur adresse son refus au preneur, alors ce dernier devra saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux s'il souhaite le contester.

Informer le bailleur en cas d'usurpation des biens loués

Le preneur doit avertir le bailleur lorsqu'il a constaté une usurpation commise au détriment du fonds. Il peut notamment s'agir d'un détournement de cours d'eau par un tiers ou d'un empiètement sur le fonds (par exemple lorsque la clôture ou le mur d'un voisin est construite en partie sur les terres louées). L'usurpation peut également découler d'un phénomène naturel entravant l'activité du preneur.

Le preneur qui n'en a pas informé son bailleur peut être tenu de lui verser une indemnisation.

Demander l'accord du propriétaire pour effectuer un changement non prévu au bail

Un tel changement doit permettre d'améliorer l'exploitation. Ce changement peut être par exemple la mise en herbe de parcelles de terre, ou la mise en oeuvre de méthodes culturales non prévues au bail (ces méthodes sont par exemple le labourage, l'irrigation, ou une rotation des cultures favorisant la préservation des nutriments).

Exploitation personnelle du bail

Le preneur (locataire) doit participer en personne à l’exploitation du bien. Il peut être seul ou assisté (notamment par un salarié ou un membre de sa famille). Le bailleur peut même demander la résiliation du bail si le manquement à cette obligation lui porte préjudice.

Par exemple, lorsqu'un copreneur met les biens loués à disposition d'une société de laquelle il se retire, il y a un préjudice pour le bailleur : ce dernier perd en effet la possibilité de poursuivre en justice une inéxecution des clauses du bail sur les deux copreneurs.

Restituer le fonds dans le même état

Si un état des lieux a été réalisé lors de la conclusion du bail, le preneur est tenu de restituer les bâtiments loués (mais pas les terres), à la fin du bail, au moins dans le même état que lorsqu'il les a reçus. Il n'est cependant pas responsable des dégradations dues à la vétusté des biens ou à un cas de force majeure.

Les travaux ou améliorations qu'il a réalisés peuvent donner lieu à une indemnisation versée par le bailleur. Il peut s'agir par exemple de travaux de remise en état dans les bâtiments loués.

Le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement de son bail rural.

Le bail rural est conclu pour une durée minimale 9 ans. À l'expiration de cette durée, le locataire a un droit au renouvellement de son bail rural pour une durée de 9 ans aux mêmes conditions que le bail précédent.

Il s'agit d'un renouvellement automatique.

Pour bénéficier de ce droit, le locataire doit exploiter effectivement les biens loués.

Dans le cas de locaux d'habitation, il doit les habiter effectivement ou occuper des locaux à proximité.

En principe, le bail renouvelé constitue un nouveau bail même s'il reprend les conditions de l'ancien bail. Les parties peuvent aussi décider de négocier des modifications.

Par exemple, le propriétaire peut introduire une clause de reprise sexennale (6 ans). Cette clause permet au conjoint, partenaire de Pacs, descendants majeurs ou mineurs émancipés du propriétaire de reprendre les terres ou bâtiments à la fin de la 6^e année. Le propriétaire lui-même n'est pas concerné par cette clause. Ces personnes doivent exploiter personnellement les lieux.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail rural soit en raison d'une faute du locataire, soit en raison d'un changement de destination des lieux, soit en raison de l'âge du locataire.

Pour refuser le renouvellement du bail rural, le bailleur doit envoyer un congé au locataire, par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) 18 mois au moins avant l'expiration du bail. En l'absence de congé envoyé dans les délais légaux, le bail se renouvelle automatiquement (par tacite reconduction) pour une nouvelle période de 9 ans.

Le locataire a 4 mois pour contester ce refus de renouvellement devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Faute du locataire

Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail rural au locataire pour l'un des motifs suivants :

• 2 défauts de paiement de loyer du locataire

• Cession de bail réalisée par le locataire sans l'accord du propriétaire

• Échanges de jouissances de parcelles sans prévenir le propriétaire

• Agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds

• Non-respect des clauses environnementales (comme le non-retournement des prairies ou la limitation de produits phytosanitaires...).

Changement de destination du bien loué

Le changement de destination du bien loué pour des raisons d'urbanisme peut justifier le renouvellement du bail par le bailleur.

Par exemple, lorsqu'une parcelle consacrée aux cultures devient constructible à la suite d'un changement du plan local d'urbanisme, le bailleur peut refuser le renouvellement.

Âge du locataire

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail rural lorsque le locataire a atteint l'âge de la retraite, c'est-à-dire 62 ans ou 67 ans pour le taux plein

Le locataire peut s'opposer à ce refus en indiquant qu'il souhaite céder son bail à son conjoint ou partenaire de PACS participant à l'exploitation ou encore à un descendant majeur ou émancipé.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail lorsqu'il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, de son partenaire de Pacs, ou d'un descendant majeur ou mineur émancipé.

Ce droit de reprise des lieux loués est possible dans l'une des 3 situations suivantes :

• Exploitation personnelle du fonds agricole ou au profit de son époux, ou de son partenaire de Pacs, d'un descendant ou d'un mineur émancipé

• Exploitation d'une carrière

• Construction d'une maison d'habitation

Il doit délivrer un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice), 18 mois au moins avant la reprise envisagée

Le locataire peut renoncer à son droit au renouvellement du bail rural.

Il doit prévenir le propriétaire, par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice), 18 mois au moins avant l'expiration du bail.

Le bailleur peut demander la résiliation du bail rural par assignation du locataire devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Le juge peut prononcer la fin du bail pour un des motifs suivants :

• Faute du locataire (par exemple 2 défauts de paiement du fermage à l'expiration d'un délai de 3 mois, après à 2 mises en demeure par lettre recommandée avec AR)

• Agissements du locataire compromettant la bonne exploitation du fonds loué (par exemple, manque de culture d'une terre ou manque de main-d’œuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation)

• Non-respect par le locataire des clauses environnementales (par exemple, clause qui préserve la ressource en eau ou la biodiversité, etc.)

• Sous-location ou cession irrégulière du bail rural

• Manquements à l'obligation d'information du bailleur dans le cas de mise à disposition de biens loués, d'échange de jouissance

Le bailleur peut également demander la résiliation du bail rural dans les cas suivants :

• Décès du locataire qui ne laisse pas d'époux, de partenaire d'un Pacs ou d'ayant-droit participant à l'exploitation ou ayant participé à l'exploitation ou au cours des 5 ans précédant le décès. Le propriétaire a 6 mois, à compter du jour où il a connaissance du décès, pour s'opposer à la transmission du bail.

• Départ à la retraite du locataire  :il doit en informer le propriétaire au moins 12 mois à l'avance par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice ( anciennement acte d'huissier de justice)

Le bailleur peut à tout moment résilier le bail dans les cas suivants :

• Changement de destination des biens loués ; par exemple, les parcelles louées deviennent constructibles et le propriétaire s'engage à construire dans les 3 ans.

• Destruction partielle ou totale des biens loués par cas fortuit (comme un événement imprévisible), sauf si le bailleur fait reconstruire le bâtiment détruit.

• Reprise d'une partie des terres louées pour construire une habitation pour un membre de la famille du bailleur ou ajouter des dépendances à une habitation existante.

La résiliation est envoyée par le propriétaire au locataire par acte de commissaire de justice. Il doit préciser l'engagement du bailleur de changer ou de faire changer la destination de la parcelle louée. IL prend effet 1 an après la notification.