Utilisation de l'indice des loyers commerciaux (ILC)

L'ILC concernent les locataires qui exercent une activité commerciale ou artisanale et qui sont immatriculés au registre national des entreprises (RNE) et au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les commerçants.

Dans le cadre de la révision des loyers commerciaux, l'indice de référence utilisé est l'indice des loyers commerciaux (ILC).

L'ILC est composé des éléments suivants :

• Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, à 75 %

• Indice du coût de la construction, à 25 %

L'ILC est calculé pour chaque trimestre et publié sur le site de l'Insee avec 2 trimestres de décalage. Par exemple, au début du 3^e trimestre d'une année, l'indice du 1^er trimestre sera publié.

Pour calculer le nouveau loyer avec l'ILC, le modèle de calcul est le suivant :

Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC/ ILC du même trimestre de l'année précédente)

Utilisation de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

Il est possible d'utiliser l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités suivantes :

• Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple)

• Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)

• Entrepôts logistiques

L'ILAT est composé des éléments suivants :

• Évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de 50 %

• Prix du coût de la construction à hauteur de 25 %

• Produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de 25 %

Tout comme pour l'ILC, l'ILAT est publié pour chaque trimestre par l'Insee avec 2 trimestres de décalage. Par exemple, l'indice du 1^er trimestre sera publié au début du 3^e trimestre de l'année.

Le calcul du loyer en fonction de l'ILAT est le suivant :

Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel ILAT/ILAT du même trimestre de l'année précédente)

Utilisation de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

Il est possible d'utiliser l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités suivantes :

• Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple)

• Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)

• Entrepôts logistiques

L'ILAT est composé des éléments suivants :

• Évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de 50 %

• Prix du coût de la construction à hauteur de 25 %

• Produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de 25 %

Tout comme pour l'ILC, l'ILAT est publié pour chaque trimestre par l'Insee avec 2 trimestres de décalage. Par exemple, l'indice du 1^er trimestre sera publié au début du 3^e trimestre de l'année.

Le calcul du loyer en fonction de l'ILAT s'effectue de la manière suivante :

Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel ILAT/ILAT du même trimestre de l'année précédente)

Utilisation de l'indice du coût de la construction (ICC)

L’ICC mesure l’évolution du prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation en France métropolitaine.

Tout comme l'ILAT, l'ICC est publié pour chaque trimestre par l'Insee avec 2 trimestres de décalage. Par exemple, l'indice du 1^er trimestre est publié au début du 3^e trimestre de l'année.

Le calcul du loyer en fonction de l'ICC s'effectue de la manière suivante :

Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel ICC/ICC du même trimestre de l'année précédente)

Envoi d'un congé

Le bailleur doit envoyer un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) au moins 6 mois avant la date d'expiration du bail.

Ce congé doit préciser les éléments suivants :

• Motifs pour lesquels il est donné

• Possibilité pour le locataire de saisir le tribunal judiciaire avant l'expiration d'un délai de 2 ans s'il souhaite contester le congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction

Lorsque le bail s'est prolongé de façon tacite, le congé doit être délivré au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil (c'est-à-dire le 31 mars ; le 30 juin, le 30 septembre ou 31 décembre).

Réponse du locataire

Lorsque le locataire a reçu un congé avec offre de renouvellement de la part de son bailleur, il a 3 possibilités :

• Refuser l'offre de renouvellement : le bail commercial prend fin. Dans ce cas, le bailleur ne verse pas au locataire une indemnité d'éviction.

• Accepter le renouvellement et le nouveau loyer proposé : il peut donner son accord exprès soit par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice ) soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut aussi donner son accord de manière tacite, par exemple en payant spontanément l'augmentation du loyer proposée par le bailleur.

• Accepter le renouvellement mais en refusant le nouveau loyer : le bailleur et le locataire peuvent alors décider à l'amiable du montant du loyer. Cependant, si les parties ne trouvent pas d'accord, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux (CDC) ou le président du tribunal judiciaire si la commission de conciliation n'a pas pu trouver d'accord.

Renouvellement du contrat de bail commercial

Lorsque les parties sont d'accord pour renouveler le bail commercial, un nouveau contrat est signé aux mêmes conditions que celles du bail venu à expiration.

Cependant, les parties peuvent se mettre d'accord pour modifier certaines clauses du contrat initial.

Le montant du loyer renouvelé peut être calculé de l'une des façons suivantes :

• En fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, s'il s'applique, de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). On dit que le loyer est plafonné à la variation de l'ILC ou de l'ILAT.

• En fonction de la valeur locative (et donc déplafonné).

Droit au renouvellement du bail commercial

Conditions du droit au renouvellement du bail commercial 

Pour bénéficier de ce droit au renouvellement, le locataire doit respecter les 3 conditions suivantes :

• Être propriétaire du fonds de commerce

• Être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour un commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) pour un artisan. Cette condition d'immatriculation au RCS doit être remplie à la date de la délivrance du congé ou à la date de demande de renouvellement formulée par le locataire.

• Exploiter le fonds de commerce de manière effective dans les locaux au cours des 3 années précédant la date d'expiration du bail ou de sa reconduction. L'exploitation effective correspond à une exploitation commerciale réelle, régulière et conforme aux dispositions du bail. En d'autre termes, l'exploitation du fonds de façon intermittente, l'absence d'activité dans les lieux ou une activité trop récente ne permettent pas au locataire de bénéficier du droit au renouvellement.

L'absence d'une seule de ces conditions fait perdre au locataire son droit au renouvellement.

Droit au renouvellement en cas de cession du bail commercial

En cas de cession du bail commercial, le cessionnaire (c'est-à-dire celui qui rachète le bail), dispose d'un droit au renouvellement du bail si la cession a lieu au cours des 6 premières années du bail.

Cependant, lorsque la cession du bail intervient dans les 3 dernières années du bail commercial, il faut distinguer les 2 situations suivantes :

• Cession du fonds de commerce  : pour bénéficier du droit au renouvellement du bail, le locataire doit avoir exploité le fonds de commerce d'une manière effective pendant 3 ans. Ici, le nouvel acquéreur du fonds de commerce a la possibilité de compléter sa durée d'exploitation avec celle du vendeur du fonds de commerce et peut donc bénéficier du renouvellement du bail commercial.

• Cession du seul droit au bail : le nouvel acquéreur ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement du bail. Dans ce cas, le nouvel acquéreur a intérêt à obtenir du bailleur une promesse de renouvellement ou un renouvellement anticipé du bail préalablement à la signature de l'acte de cession.

Demande de renouvellement du bail commercial

Si le locataire n'a pas reçu de congé de la part du bailleur et qu'il souhaite obtenir le renouvellement du bail commercial, il doit faire une demande de renouvellement de son bail.

Cette demande doit respecter les conditions suivantes :

• Être envoyée par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail.

• Comporter la mention figurant à l'alinéa 4 de l'article L. 145-10 du code de commerce :

  « dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

La demande de renouvellement peut contenir une proposition de loyer mais ce n'est pas une obligation.

Le bailleur dispose de 2 options :

Poursuite du bail

Le bail commercial se poursuit aux mêmes conditions.

Par conséquent, les parties continuent d'appliquer le contrat de bail initial :

• Le bailleur respecte toutes les obligations contenues dans le contrat (par exemple, prendre en charge les grosses réparations).

• Le locataire continue de payer le loyer et les charges. Le loyer du bail commercial reste le même pendant la tacite prolongation. Cependant, une révision triennale du loyer peut être envisagée.

Cession du fonds de commerce et du bail

En cas de tacite prolongation du bail commercial, le locataire peut céder son fonds de commerce. Cependant, le nouvel acquéreur s'expose à un risque de non-renouvellement du bail commercial ou à une hausse de loyer.

En effet, le bailleur peut décider du non-renouvellement du bail en envoyant un congé 6 mois avant la date de fin souhaitée et au dernier jour du trimestre civil.

Mettre fin à la tacite prolongation

Le bailleur ou le locataire peuvent mettre fin à la tacite prolongation du bail commercial. Pour cela, ils doivent envoyer un congé qui respecte les conditions suivantes :

• Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)

• Au moins 6 mois avant la date de fin souhaitée et pour le dernier jour du trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre).

Loyer plafonné à la variation de l'ILC ou de l'ILAT

Le plafonnement du loyer renouvelé signifie que la variation du loyer ne peut pas dépasser la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) .

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre fiche sur ces indices de référence.

La règle du plafonnement s'applique dans les 2 cas suivants :

• Lors du renouvellement du bail 6 mois avant l'expiration du bail : ce renouvellement s'effectue par un congé donné par le bailleur 6 mois avant la date d'expiration, ou par une demande de renouvellement faite par le locataire 6 mois avant

• Lorsque le bail se poursuit au-delà de 9 ans tacitement (c'est-à-dire sans congé du propriétaire ou demande de renouvellement par le locataire) sans dépasser 12 ans.

Pour déterminer le loyer dû lors du renouvellement du bail à son terme, il convient de multiplier le loyer initial par le dernier indice connu à la date du renouvellement, puis de le diviser par l'indice publié 9 ans auparavant.

Les parties peuvent décider d'exclure le plafonnement du bail commercial au moment de la conclusion du bail ou de son renouvellement.

Loyer fixé à la valeur locative

Dans certains cas, le loyer du bail renouvelé peut être fixé sans respecter la règle de plafonnement du loyer. On parle alors de loyer déplafonné. Ce dernier est alors fixé à la valeur locative.

Le plafonnement est écarté en raison soit de la durée du bail, soit de la modification notable de la valeur locative.

Déplafonnement lié à la durée du bail

Lorsque le bail est conclu ou renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans, le loyer du bail renouvelé est déplafonné et fixé à la valeur locative.

Le loyer est également déplafonné lorsque le bail s'est poursuivi au-delà d'une durée de 12 ans en raison de l'inaction des parties. En pratique, le propriétaire n'a pas donné congé et le locataire n'a pas demandé le renouvellement du bail.

Déplafonnement lié à des modifications notables de la valeur locative

Plusieurs éléments permettent de déterminer la valeur locative d'un loyer renouvelé :

• Caractéristiques du local : situation du local dans l'immeuble où il se trouve, sa surface, son volume, les commodités d'accès pour le public. Lorsque le propriétaire ajoute une surface supplémentaire ou une cave aux locaux loués, le loyer peut être déplafonné.

• Destination des lieux : le locataire d'un commerce de bar-tabac obtient en cours de bail l'autorisation du propriétaire de vendre « tous produits de téléphonie ». Le loyer peut être déplafonné lors du renouvellement. Ici c'est l'évolution de l'activité commerciale qui autorise le déplafonnement du loyer.

• Obligations respectives des parties. Les modalités d'utilisation des locaux qui peuvent constituer un inconvénient pour le locataire : par exemple, passage commun dans une entrée. En conséquence, la valeur locative va évoluer à la baisse.

• Facteurs locaux de commercialité

• Améliorations importantes apportées aux lieux loués

La modification d'un seul de ces éléments peut justifier le déplafonnement du loyer. Cette modification doit être notable, c'est-à-dire suffisamment importante. C'est le juge qui apprécie au cas par cas l'existence de cette modification.

Saisir la commission de conciliation des baux commerciaux

En cas de désaccord sur le montant du loyer renouvelé, le bailleur ou le locataire peuvent saisir la commission de conciliation des baux commerciaux (CCBC). Elle tente de trouver un accord entre les parties. Sa saisine est gratuite.

Pour saisir la commission de conciliation des baux commerciaux (CCBC) , il faut suivre les étapes suivantes :

• Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception

• Mentionner les coordonnées du bailleur et du locataire

• Joindre les documents relatifs à la demande (contrat de bail, relevé de charges, courriers, synthèse du litige et attente des parties...)

Il faut s’adresser à la commission de conciliation du département dans lequel est exercée l’activité. Pour connaître la CCBC compétente, vous pouvez contacter la préfecture :

La commission s’efforce de concilier les parties puis rend un avis dans un délai de 3 mois.

Si un accord sur le loyer du bail renouvelé est trouvé, elle constate la conciliation qui doit recevoir application.

Si les parties n'arrivent pas à trouver un accord, la commission émet un avis faisant apparaître les points principaux de désaccord et une proposition motivée de loyer. Le bailleur ou le locataire peut ensuite saisir le président du tribunal judiciaire.

Saisir le président du tribunal judiciaire

Il peut être saisi directement ou lorsque la commission de conciliation n’a pas trouvé d’accord. Le propriétaire et le locataire doivent être assistés par un avocat. L’une des parties doit envoyer un mémoire à l’autre partie par lettre recommandée avec AR. Le président du tribunal judiciaire est saisi 1 mois après la réception par le locataire ou le propriétaire du premier mémoire établi.

Pendant la durée de la procédure, le locataire est tenu de continuer à payer le loyer prévu dans le bail.

Le Président du tribunal judiciaire peut renvoyer les parties à une audience de règlement amiable (ARA). L'ARA interrompt l'instance et l'autre juge tente de parvenir à un accord amiable.

Mentions générales

• Identification des parties : nom et prénoms, coordonnées, domicile

• Présentation de l'entreprise : nature de l'activité, lieu du siège social, détails du bail

• Montant du capital social et état financier

• Chiffre d'affaires

• Objet de la vente : éléments du fonds ou nombre de titres acquis (parts sociales ou actions)

• Prix de cession et mode de paiement : le prix doit être déterminé ou déterminable, c'est-à-dire calculable le jour de la vente.

• Sort des contrats en cours : avec les clients et les fournisseurs

• Conditions de reprise : vous pouvez décider avec le cédant de collaborer après la transmission de l'entreprise pour faciliter la reprise vis-à-vis du personnel, des clients et des fournisseurs

• Calendrier des opérations

Mentions particulières

• Clause de non-concurrence : elle interdit au cédant d'exercer une activité concurrente à celle de l'entreprise cédée. L'étendue géographique et la durée d'application de cette clause à son encontre doivent être limitées.

• Clause d'earn-out : aussi appelée clause de complément de prix, elle permet d'indexer une partie du prix de cession aux résultats futurs de l'entreprise réalisés après la reprise.

• Clause de juridiction : elle permet de déterminer à l'avance la juridiction compétente pour trancher un litige éventuel apparu à l'occasion de la cession. Elle peut également prévoir une méthode alternative de résolution des conflits (arbitrage ou médiation).

• Clause de garantie d'actif-passif : elle engage le cédant à garantir l'exactitude de toutes les informations qui vous sont fournies. Vous pouvez ainsi vous prémunir contre la dévaluation de l'actif (une perte de valeur) ou la découverte d'un passif supplémentaire après la reprise.

Charges dues par le bailleur

Les charges toujours dues par le bailleur sont les suivantes :

• Dépenses concernant les grosses réparations touchant au bâtiment, tels que les murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture. Par exemple : remise en état d'un immeuble suite aux inondations, réfection de l'installation électrique, réparation d'une canalisation). En pratique, ces réparations sont celles qui impactent la structure et/ou la solidité de l’immeuble. Les grosses réparations se caractérisent par l'importance matérielle et le coût exceptionnel.

• Dépenses de travaux nécessaires en raison de la vétusté du bien ou de mise aux normes lorsqu'il s'agit de grosses réparations. Cela concerne les travaux de mise en conformité avec la réglementation, tels que les mises aux normes (accessibilité handicapés, hygiène, sécurité incendie, électricité) et plus largement tous les travaux à réaliser sur injonction ou prescription administrative.

• Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail

• Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Charges payées par le bailleur et refacturées au locataire

Les taxes suivantes sont payées par le bailleur :

• Taxe foncière et taxes additionnelles à la taxe foncière

• Taxe sur les locaux commerciaux de stockage et sur les surfaces de stationnement en Île-de-France

• Taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage

• Taxe annuelle sur les bureaux en Île de France et taxe annuelle sur les bureaux en région PACA.

Dépenses toujours à la charge du locataire

Les dépenses d'entretien et de réparations courantes, dites dépenses locatives, sont toujours à la charge du locataire.

Il s'agit des dépenses suivantes :

• Dépenses courantes d'eau, de gaz et d'électricité

• Dépenses d'entretien et de réparations courantes telles que les peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs

• Dépenses d'équipement de la copropriété (ascenseur, entretien des parties communes)

• Travaux d'embellissement dont le coût est plus important que les frais de remplacement de l'élément concerné

Impôts à la charge du locataire

La cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) sont toujours à la charge du locataire.

Taxes pouvant être refacturées au locataire

Certaines taxes sont mises à la charge du locataire uniquement en présence d'un inventaire précis avec une répartition des charges entre le bailleur et le locataire dans le bail commercial. Dans ce cas, le locataire est amené à rembourser le bailleur des taxes suivantes :

• Taxe foncière et taxes additionnelles à la taxe foncière

• Taxe sur les locaux commerciaux de stockage et sur les surfaces de stationnement en Île-de-France

• Taxe sur les ordures ménagères, taxe de balayage

• Taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France ou taxe annuelle sur les bureaux en région PACA

1. Phase de recherche

La concurrence sur le marché de la reprise est très forte, vous devez rester à l'affût et être suffisamment réactif lorsqu'une opportunité se présente.

En plus de votre réseau personnel et professionnel, il existe de nombreux canaux de prospection et d’échanges pour réaliser vos recherches, comme par exemple des places de marché, ou encore le recours à un mandataire pouvant vous accompagner.

Places de marché d'entreprise à reprendre (bourse d'annonces)

Ces plateformes, qui se présentent sous la forme de bourses d’annonces sont notamment les suivantes :

• Transentreprise

  Transentreprise est une place de marché proposée par les autorités consulaires (CCI et CMA). C’est une plateforme généraliste dédiée à la transmission d’entreprises, avec des offres concernant tous types d’activités.

• Bourse de la transmission de BPI France

  Cette place de marché est alimentée par de nombreuses offres de partenaires de BPI France spécialisés dans la transmission d’entreprise (par exemple les sites Fusacq, cessionpme, place des commerces ou encore l’association Cédants et Repreneurs d’Affaires (CRA), etc. )

• Association Cédants et Repreneurs d’Affaires (CRA)

  (CRA) est une association nationale sans but lucratif. C’est un acteur incontournable de la transmission des TPE et PME (à l’exception de commerces de proximité, tels que les boulangeries, librairies, salons de coiffure...).

  Outre sa place de marché, cette association propose également certains services, comme par exemple son réseau de partenaires/experts accompagnant et conseillant les repreneurs.

Accompagnement par un mandataire

Il est également possible de confier la recherche d'une entreprise à reprendre à un mandataire expert en transmission d'entreprise. Ce mandataire peut être notamment :

• Un cabinet spécialisé en vente de fonds de commerce ou en fusion-acquisition de PME

• Un expert-comptable

• Un avocat d'affaires

• Un notaire

2. Phase de sélection

Vos recherches ont porté leurs fruits, vous avez repéré plusieurs entreprises sortant du lot. Mais dans quelle mesure ce dossier correspond-il à votre projet de reprise ?

Vous devez effectuer un tri en vous basant sur différents critères, notamment :

• Localisation géographique

• Secteur d'activité

• Chiffre d'affaires

• Taille de l'entreprise

• État de la concurrence

Collecter des informations

À ce stade, vous devez obtenir un maximum d'informations sur l'entreprise :

• Présentation détaillée de l'entreprise : activité, taille, chiffres d'affaires, personnel, potentiel de développement, outils de production, etc.

• Points forts et points faibles : quels sont les axes d'amélioration ?

• Diversité de la clientèle : sur combien de clients repose l'activité de l'entreprise ? Les contrats sont-ils conclus sur du long terme ou du court terme ?

• Niveau d'activité : l'activité est-elle stable, en croissance ou en déclin ?

• État de la concurrence : s'agit-il d'un marché de niche ou d'un marché très concurrentiel ?

• Rôle du dirigeant : est-il important au sein de l'entreprise ? Sa présence était indispensable vis-à-vis des partenaires ?

• Modalités de la cession : quand envisage-t-il de vendre l'entreprise ? Une phase de transition serait-elle possible ?

• Prix de cession : quelle fourchette de prix ? dans quelle mesure peut-il être négocié ?

Faire bonne impression

Ce rendez-vous est également l'occasion de retenir l'attention du cédant en lui présentant votre projet de façon structurée et cohérente.

Un bon moyen de se démarquer est de concevoir une fiche de cadrage repreneur.

Ce document doit présenter les informations suivantes, en une page :

• Votre projet : il doit être fiable pour rassurer le cédant

• Votre profil : votre détermination, vos compétences et vos apports personnels

• La description de l'entreprise que vous recherchez

• L'équipe de conseils qui vous accompagnera tout au long du processus (experts-comptables, avocats, notaires, etc.).

Votre fiche de cadrage repreneur doit apporter suffisamment de garanties au cédant. Elle doit répondre à la question : Pourquoi vous plutôt qu'un autre repreneur ?

Un modèle de fiche de cadrage est disponible ici :

Révision triennale (révision légale)

Le loyer peut être révisé à la demande du propriétaire (également appelé bailleur) ou du locataire (également appelé preneur). Cette révision n'est pas automatique. Il s'agit d'un droit qui peut être exercé même lorsque le bail ne le prévoit pas.

À quel moment a lieu la révision triennale ?

La révision triennale du loyer peut être demandée par le propriétaire ou le locataire dans un délai de 3 ans après l'un des moments suivants :

• Entrée du locataire dans les locaux

• Renouvellement d'un bail précédent

• Prise d'effet de la précédente révision.

La révision est demandée uniquement lorsque la période de 3 ans est expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n'est prévu.

La demande de révision triennale peut aussi intervenir après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans ou plus.

La demande de révision doit être transmise par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice ) ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit préciser le montant du loyer demandé.

Lorsque le locataire accepte la demande de révision du loyer, il peut soit écrire au propriétaire en donnant son accord soit ne rien faire et payer le nouveau loyer.

Calcul du loyer révisé

La révision triennale est établie en tenant compte de l'un des indices suivants :

• Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales

• Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Les règles de calcul du loyer sont différentes s'il s'agit de la première révision ou d'une révision ultérieure.

Déplafonnement de la révision triennale

La révision triennale du loyer est en principe plafonnée, c'est-à-dire qu'elle ne peut pas dépasser la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC ) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT ). Cependant, dans certains cas, la révision du loyer est déplafonnée : elle est alors fixée en fonction de la valeur locative.

Le bailleur pourra demander un déplafonnement du loyer dans l'un des cas suivants :

• Modification des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, rue devenue piétonne, etc.) ayant entrainé une hausse ou une baisse de plus de 10 % de la valeur locative

• Clause du contrat concernant la durée du bail

• Changement d'activité (appelée déspécialisation) dans le bail effectué par le locataire

Dans ces différents cas, le montant du loyer peut être déplafonné et ainsi correspondre à la valeur locative des locaux.

La valeur locative du bien prend en compte les éléments suivants :

• Caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux, etc.)

• Destination des lieux (nature et nombre des commerces autorisés par le bail, par exemple, boulangerie)

• Obligations des parties, notamment répartition des taxes et charges de la copropriété

• Facteurs locaux de commercialité

• Prix pratiqués dans le voisinage.

Clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation)

Variation en fonction d'un indice de référence

Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation), permettant la variation du loyer en fonction d'un indice de référence mentionné dans le contrat.

L'indice est différent selon l'activité exercée :

• Pour les activités commerciales ou artisanales, il s'agit de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC ).

• Pour les autres activités, c'est l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT )

L'indice du coût de la construction (ICC) peut également être utilisé pour l'indexation du loyer dans le cadre d'une clause d'échelle mobile.

La périodicité est librement fixée par les parties au contrat. En pratique, la révision du loyer a souvent lieu chaque année.

Le loyer est alors révisé automatiquement lors de l'échéance prévue au contrat, sans intervention du propriétaire (bailleur).

Protection contre une variation trop forte du loyer

Si par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer augmente ou diminue de plus d'¼ par rapport au prix précédemment fixé, l'une des parties peut demander la révision immédiate du loyer.

Cette demande se fait par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).

Le juge le fixera alors à la valeur locative.

L'augmentation ne pourra pas être supérieure à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Clause-recette

La clause-recette (ou clause à loyer variable) est une clause du bail commercial qui prévoit que le loyer varie en fonction du chiffre d'affaires du locataire.

En plus d'une partie variable qui correspond à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire, le loyer comporte souvent une partie fixe (appelée Loyer minimum garanti).

Cette clause est souvent utilisée pour les locaux situés dans les centres commerciaux.

Saisir la commission de conciliation des baux commerciaux

En cas de désaccord sur le montant du loyer révisé, le bailleur ou le locataire peut saisir la commission de conciliation des baux commerciaux (CCBC). Elle tente de trouver un accord entre les parties. Sa saisine est gratuite.

Pour saisir la CCBC, il faut suivre les étapes suivantes :

• Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception

• Mentionner les coordonnées du bailleur et du locataire

• Joindre les documents relatifs à la demande (contrat de bail, relevé de charges, courriers, synthèse du litige et attente des parties...)

Il faut s’adresser à la commission de conciliation du département dans lequel est exercée l’activité.

Pour connaître la CCBC compétente, vous pouvez contacter la préfecture :

La commission s’efforce de concilier les parties puis rend un avis dans un délai de 3 mois.

Si un accord sur le loyer du bail révisé est trouvé, elle constate la conciliation qui doit recevoir application.

Si les parties n'arrivent pas à trouver un accord, la commission émet un avis faisant apparaître les points principaux de désaccord et une proposition motivée de loyer. Le bailleur ou le locataire peut ensuite saisir le président du tribunal judiciaire.

Saisir le président du tribunal judiciaire

Il peut être saisi soit après l’échec de la conciliation devant la commission de conciliation, soit directement par une des parties.

L’une des parties doit envoyer un mémoire à l’autre partie par lettre recommandée avec AR. Le président du tribunal judiciaire est saisi 1 mois après la réception par le locataire ou le propriétaire du premier mémoire établi.

Le bailleur et le locataire doivent être assistés par un avocat.

Le président du tribunal judiciaire peut renvoyer les parties à une audience de règlement amiable (ARA) tenue par un autre juge . L'instance est alors interrompue et renvoyée à un l'autre juge qui tente de parvenir à un accord amiable.

Cession du bail commercial seul

Le locataire peut céder son droit au bail seul, c'est-à-dire sans vendre son fonds de commerce. Il doit alors vérifier que le contrat de bail commercial autorise la cession du seul droit au bail. On parle de cession de « pas de porte ».

En pratique, le contrat de bail commercial prévoit souvent l'accord du propriétaire pour la cession du seul droit au bail.

Le locataire doit aussi se renseigner à la mairie pour savoir si le bail est situé dans une zone appelée périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité. Lorsque c'est le cas, la commune peut utiliser son droit de préemption commercial, ce qui signifie qu'elle a une priorité pour acquérir le droit au bail.

Lorsque la cession du bail est réalisée, le nouveau locataire (appelé cessionnaire) prend la place du locataire initial (appelé cédant) pour la durée restant à courir dans le bail.

Cession du bail commercial lors de la vente du fonds de commerce

En cas de vente du fonds de commerce, le droit au bail est obligatoirement inclus.

En effet, l'acquéreur d'un fonds de commerce achète tous les éléments de ce fonds (notamment l'enseigne, les équipements, la clientèle, le droit au bail). La clientèle est l'élément le plus important : en l'absence de clientèle, le fonds de commerce ne peut pas exister. Dans ce cas, la seule cession du droit au bail est possible.

Le bailleur ne peut pas s'opposer à la cession du bail lors de la vente du fonds de commerce. En effet, les clauses contenues dans le contrat de bail qui interdisent la cession du bail lors de la cession du fonds de commerce ne sont pas valables.

Cependant, la cession peut être soumise à certaines conditions par le contrat de bail. Par exemple, une clause dite clause d'agrément peut prévoir que la cession du bail doit être autorisée par le bailleur. Par ailleurs, une clause autorisant la cession du bail uniquement en cas de vente totale du fonds de commerce est possible.

Transfert du bail commercial en cas de fusion, scission, apport d'une partie de l'actif ou de transmission universelle de patrimoine

Dans cette hypothèse, une société, locataire d'un bail commercial, est absorbée dans le cadre d'une fusion , d'une scission ou fait l'objet d'un apport partiel d'actif ou d'un transfert universel de patrimoine. La société absorbante ou bénéficiaire de l'apport devient immédiatement propriétaire du droit au bail et n'a aucune formalité à accomplir.

Le bailleur ne peut pas s'opposer à cette cession.

Toute clause du bail commercial qui interdit la cession du bail commercial dans ces situations n'est pas valable.

Conditions pour bénéficier du droit de « cession déspécialisation »

Pour bénéficier de ce droit de « cession déspécialisation », le locataire doit remplir les 2 conditions suivantes : 

• Être une personne physique (commerçant, artisan) ou un associé unique d'une EURL ou un gérant majoritaire de SARL  depuis au moins 2 ans

• Avoir préalablement demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou bénéficier d'une pension d'invalidité.

Mise en œuvre du droit de « cession déspécialisation »

Une fois les conditions remplies, le locataire notifie par acte de commissaire de justice au bailleur son intention de céder le bail. Il précise également la nouvelle activité envisagée et le prix proposé.

Le locataire est obligé d'informer le bailleur de son intention de céder le bail mais il ne s'agit pas d'une demande d'autorisation de céder le bail.

Le locataire doit également informer les créanciers inscrits sur le fonds de commerce, c'est-à-dire les créanciers ayant demandé l'inscription d'une garantie sur le fonds de commerce pour se protéger des défaillances du locataire (privilège ou nantissement sur le fonds de commerce du locataire). Ces créanciers peuvent s'opposer à la cession du bail s'ils estiment que leur garantie n'est pas suffisante.

Dans le délai de 2 mois après la notification du locataire, le bailleur a les options suivantes :

• Accepter le changement d'activité et donner son accord à la cession du bail

• Exercer la priorité de rachat du droit au bail prévue par la loi

• Contester les nouvelles activités et saisir le tribunal judiciaire

Le bailleur qui ne propose pas de racheter le droit au bail dans un délai de 2 mois (à compter de la notification) est considéré comme ayant accepté la cession.

Clause interdisant la cession du bail seul

Les parties peuvent insérer dans le contrat de bail commercial une clause qui interdit toute cession portant uniquement sur le droit au bail.

En revanche, le contrat ne peut pas interdire au locataire de céder le bail commercial dans le cadre de la vente du fonds de commerce. En effet, le locataire doit pouvoir céder le bail à l'acquéreur de son fonds.

Clause exigeant l'autorisation du propriétaire ou clause d'agrément

Une clause d'agrément oblige le locataire à obtenir l'accord du propriétaire avant toute cession.

Cette clause permet au bailleur d'accepter ou de refuser le candidat à l'acquisition du bail.

Le bail prévoit généralement que l'autorisation du bailleur doit être donnée par écrit.

Clause prévoyant un appel du bailleur à concourir à l'acte de cession

Cette clause a pour but d'avertir le bailleur de la cession du bail commercial.

Dans ce cas, la cession a lieu en présence du bailleur. Il est informé de l'identité du repreneur mais il n'a pas à donner son autorisation.

Vérifier si le bail est situé dans une zone où la commune peut exercer son droit de préemption

Lorsque le bail commercial est situé dans une zone appelée « périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité », le cédant du bail commercial doit remplir un formulaire spécifique et l'adresser au maire de la commune concernée. La commune peut utiliser son droit de préemption commercial, ce qui signifie qu'elle a une priorité pour acquérir le droit au bail.

Rédiger un contrat de cession du bail commercial

La cession de bail est établie obligatoirement sous la forme d'un contrat écrit. Ce contrat peut être rédigé par les parties elles-mêmes (sous sous seing privé), ou par un notaire (acte notarié).

La cession de bail peut aussi avoir la forme d'un avenant au contrat de bail commercial.

Établir un état des lieux

Un état des lieux doit être établi par le bailleur et le locataire sortant ou par un tiers mandaté par eux (par exemple, une agence immobilière).

L'état des lieux doit être conservé par chacune des parties.

Informer le bailleur et les créanciers inscrits sur le fonds de commerce

La cession du bail commercial est notifiée par acte de commissaire de justice aux personnes suivantes :

• Au bailleur du local commercial

• Lorsque la cession du bail comporte aussi la cession du fonds de commerce : aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

L'acte de cession de bail doit mentionner l'identité et les coordonnées du cessionnaire (c'est-à-dire du repreneur) ainsi que la date de la cession. Cela permet de déterminer à partir de quand le repreneur est redevable du paiement du loyer.

Enregistrer et payer les droits d'enregistrement

L'acte de cession du droit au bail doit être enregistré par les parties (ou par l'une d'entre elles) au service fiscal de l'enregistrement du lieu de situation du local.

L’acte est enregistré dans le délai de 1 mois à compter de sa signature.

Les droits d'enregistrement sont en principe payés par le repreneur (cessionnaire). L'acte de cession peut cependant prévoir qu'ils seront à la charge du vendeur (cédant).

Ils sont calculés sur le prix de cession de la manière suivante :

• 0 % jusqu'à 23 000 €

• 3 % entre 23 001 € à 200 000 €

• Et 5 % au-delà de 200 000 €

Un minimum de droit fixe de 25 € est perçu.

Lorsque ces formalités ne sont pas respectées, la cession du bail commercial n'est pas valable.

Indemnité principale

L'indemnité d'éviction est constituée d'une indemnité principale. Il s'agit soit d'une indemnité de remplacement lorsque le fonds de commerce est amené à disparaître, soit d'une indemnité de déplacement lorsque le fonds peut être déplacé.

Indemnités accessoires

L'indemnité principale peut être augmentée des indemnités accessoires suivantes :

• Frais de déménagement

• Frais de réinstallation du fonds de commerce

• Frais et droits de mutation liés à l'achat du nouveau fonds

• Éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l'éviction entraîne leur licenciement

• Indemnité pour perte de logement, quand le bail comporte des locaux d'habitation

• Frais liés au paiement d'indemnités de résiliation de contrats

• Frais accessoires (par exemple, perte d'une licence)

• Trouble commercial pour compenser la gêne due à l'éviction

• Frais de double loyer (pendant la période de réinstallation, le preneur peut devoir payer à la fois le loyer de l'ancien local et le nouveau)

Versement direct au locataire

Le locataire a un délai de 3 mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction pour libérer les locaux. C'est le versement complet de l'indemnité d'éviction (indemnité principale et indemnités accessoires) qui est le point de départ du délai laissé au locataire pour libérer les lieux.

Le locataire n'est pas obligé de quitter les lieux tant qu'il n'a pas reçu le paiement intégral de l'indemnité. Ainsi, s'il continue d'occuper les locaux dans l'attente du versement de l'indemnité d'éviction, il doit payer au bailleur une indemnité d'occupationqui remplace le loyer. Il doit aussi respecter les clauses du bail (par exemple, exercer l'activité mentionnée dans le bail) tout comme le bailleur (par exemple, réaliser certains travaux d'entretien).

Versement à un séquestre

La désignation d'un séquestre n'est pas obligatoire. Elle intervient généralement lorsque des difficultés sont prévisibles.

Le séquestre peut être désigné d'un commun accord par les parties ou par le jugement qui fixe l'indemnité d'éviction.

C'est au bailleur d'informer le locataire de la remise des fonds au séquestre. Le locataire a ensuite un délai de 3 mois suivant la date du versement de l'indemnité au séquestre pour restituer les locaux.

Le séquestre a donc les missions suivantes :

• Recevoir les fonds versés par le bailleur

• Vérifier que les locaux sont vides et que le locataire a payé tous les impôts et loyers dus

• Puis payer l'indemnité au locataire.

Autorisation du bailleur

L’autorisation du bailleur est indispensable.

Cette autorisation peut prendre l'une des formes suivantes :

• Elle peut être écrite. L'autorisation de sous-location est parfois prévue dans le bail commercial initial. Elle peut aussi être obtenue après la signature du bail commercial : par exemple, rédaction d'un avenant au contrat de bail. En cas de renouvellement du bail commercial, l'autorisation de sous-louer doit être reproduite dans le contrat du bail renouvelé.

• Elle peut résulter d'une attitude claire et non équivoque du bailleur. : elle est alors tacite. Par exemple, une autorisation expresse donnée par le bailleur au sous-locataire de réaliser des travaux vaut accord tacite de la sous-location.

Informer le bailleur de l'acte de sous-location

Le locataire doit informer le bailleur de son intention de sous-louer même lorsque la sous-location est autorisée par le contrat de bail. Cette obligation d'information permet au bailleur d'avoir connaissance des conditions de la sous-location et de l'identité du sous-locataire.

Le locataire informe le bailleur par l'un des moyens suivants :

• Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)

• Lettre recommandée avec accusé de réception.

Le bailleur a alors un délai de 15 jours pour indiquer s'il entend intervenir au contrat de sous-location. Si le bailleur ne répond pas au locataire, son accord à la sous-location est considéré comme donné et la sous-location est considérée comme régulière.

Lorsque la sous-location est régulière, il existe 2 contrats :

• Un contrat de bail commercial entre le bailleur et le locataire principal avec un loyer principal versé par le locataire

• Un contrat de sous-location entre le locataire principal et le sous-locataire avec un loyer de sous-location

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au montant du loyer principal, le bailleur peut réclamer au locataire principal une majoration de loyer équivalente.

En cas de désaccord sur le montant du loyer majoré, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire du lieu où est situé le local commercial.

Constructions proprement dites

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due pour toute construction remplissant les 2 conditions suivantes :

• Elle est fixée au sol de manière permanente : la construction doit être reliée au sol de telle façon qu'il est impossible de la déplacer sans la démolir. Tel est le cas si la construction repose sur des fondations ou une assise en maçonnerie ou en ciment. Peu importe la nature des matériaux ayant servi à la construction du bâtiment lui-même (ex : bâtiment en bois, en fibro-ciment, à charpente métallique). En revanche, cela exclut toute construction qui n'est pas fixée au sol et qui peut être transportée facilement (ex : cabine, kiosque, guérite, baraque foraine).

• Elle présente le caractère de véritable bâtiment, en raison de sa nature, sa destination, son importance, son mode d'établissement et de sa fixité.

À l'inverse, un immeuble impropre à toute utilisation (ex : immeuble délabré et en ruine) faisant l'objet de travaux affectant son gros œuvre n'est pas imposable à la taxe sur les propriétés bâties. Cet immeuble sera néanmoins imposable à la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB).

Les accessoires immobiliers des constructions sont également soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties (ex : ascenseurs, escalators, vitrerie, serrurie, carrelage, installations sanitaires, plomberie, équipements d'isolation phonique et thermique, électricité, appareils d'éclairage, installations téléphoniques).

Installations assimilables à des constructions

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est également due pour les propriétés suivantes :

• Installations destinées à abriter des personnes ou des biens (ex : hangars, ateliers) ou à stocker des produits (ex : réservoirs, cuves, silos, trémies, gazomètres, châteaux d'eau)

• Ouvrages en maçonnerie présentant le caractère de véritables constructions (ex : les cheminées d'usine, les réfrigérants atmosphériques, les formes de radoub, les ouvrages servant de support aux moyens matériels d'exploitation)

• Sols des bâtiments et terrains formant une dépendance indispensable et immédiate de ces constructions, à l'exception des terrains occupés par les serres affectées à une exploitation agricole. Il s'agit des emplacements de faible étendue attenant ou servant d'accès ou de dégagement à l'immeuble, tels que les cours, passages, jardins n'excédant pas 500 m² ou encore des emplacements de parking dans un ensemble immobilier.

• Terrains, cultivés ou non, utilisés pour la publicité commerciale ou industrielle (panneaux réclames, affiches-écrans, etc.) et situés à plus de 100 mètres de toute agglomération de maisons ou de bâtiments

• Bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l'habitation, le commerce ou l'industrie, même s'ils sont seulement retenus par des amarres (ex : péniche à usage d'habitation, pavillon flottant construit et aménagé, non en vue de naviguer, mais pour servir aux réunions des membres d'une société)

• Ouvrages d'art et voies de communication (ex : barrages, digues, ponts, quais, viaducs, conduites forcées, voies ferrées, routes, pistes cimentées), à l'exception des voies ferrées exploitées par la SNCF et la RATP qui sont soumises à la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB)

• Terrains non cultivés employés à un usage industriel ou commercial : chantiers, lieux de dépôt de marchandises et autres emplacements de même nature.

Exonérations permanentes

Les propriétés suivantes sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) de manière permanente et dans tous les cas :

• Bâtiments affectés à un usage agricole, c'est-à-dire les granges, écuries, greniers, caves, celliers, pressoirs et autres bâtiments destinés soit à loger les bestiaux des fermes et leurs gardiens, soit à stocker les récoltes. L'exonération reste acquise pour les bâtiments qui ne servent plus à une exploitation agricole, à condition qu'ils ne soient pas affectés à un autre usage (ex : activité d'hivernage de caravanes, camping-car ou bateaux).

• Bâtiments affectés à la production de biogaz, d’électricité et de chaleur par la méthanisation. L'exonération s'applique à condition que la méthanisation soit effectuée par un ou plusieurs exploitants agricoles et qu'elle provienne, pour au moins 50 %, de matières premières issues d'exploitations agricoles.

• Bâtiments destinées à la production d'électricité d'origine photovoltaïque, c'est-à-dire les équipements techniques permettant la production d'électricité mais également les constructions qui en sont le support nécessaire, comme les postes de transformation et de livraison et leurs terrassements.

• Outillages et autres moyens matériels d'exploitation des établissements industriels (ex : tours de distillation, fours, échangeurs, unités spécialisées de vapocraqueurs d'une raffinerie), à l'exclusion de ceux destinés à abriter des personnes ou à stocker des produits.

• Hangars appartenant à des associations de sauveteurs reconnues d'utilité publique et servant à abriter leurs canots de sauvetage.

D'autres propriétés bénéficient également d'une exonération permanente de taxe, à condition que l'exonération soit accordée sur délibération de la commune :

• Hôtels, locaux classés meublés de tourisme et chambres d'hôtes situés en zone de revitalisation rurale (ZFRR). L'entreprise doit réaliser une demande d'exonération, auprès du centre des impôts foncier, via le formulaire n°6671-D-SD.

• Bâtiments affectés à l'activité de déshydratation de fourrages (ex : luzerne, betterave et maïs-fourrage), à l'exclusion de ceux abritant les presses et les séchoirs

• Logements situés à moins de 3 km d’un établissement comportant une installation classée « SEVESO 3-SH ». L'exonération est accordée à hauteur de 25 % ou de 50 % de la taxe.

• Logements situés dans une zone d'exposition aux risques miniers. L'exonération est accordée à hauteur de 25 % ou de 50 % de la taxe.

• Logements situés dans le périmètre délimité par un plan de prévention des risques technologiques. L'exonération est accordée à hauteur de 15 % ou de 30 % de la taxe.

Exonérations temporaires

Les exonérations temporaires de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) sont nombreuses.

Exonération pour les constructions nouvelles et assimilées

Une exonération de 2 ans s'applique dans les cas suivants :

• Constructions nouvelles, reconstructions ou additions de construction à usage d'habitation

• Constructions nouvelles, reconstructions ou additions de construction autres que celles à usage d'habitation. Dans ce cas, l'exonération est fixée à 40 % de la taxe.

• En cas de conversion d'un bâtiment à usage agricole en maison ou en usine

• En cas d'affectation de terrains à des usages commerciaux ou industriels tels que les chantiers, lieux de dépôts de marchandises et autres emplacements de même nature.

Pour bénéficier de cette exonération, le propriétaire doit réaliser une déclaration, informant le centre des impôts fonciers du lieu de situation des biens, de l’édification ou du changement dans les 90 jours de sa réalisation. Lorsque la déclaration est souscrite hors délais, l'exonération s'applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivante.

Exonération pour les entreprises nouvelles

Une entreprise nouvelle qui crée ou achète un local pour les besoins de son activité peut bénéficier de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) lorsque la commune ou l’EPCI le décide par une délibération.

Les conditions à remplir varient selon la localisation de l'entreprise qui doit être créée :

• Soit dans une zone France ruralités revitalisation (ZFRR)

• Soit dans une zone d'aide à finalité régionale (ZAFR).

L'entreprise doit déclarer l'acquisition du local, au centre des impôts foncier du lieu de situation des biens, dans les 15 jours de la signature de l'acte. La déclaration doit préciser la nature des biens, leur situation (adresse et, si possible, références cadastrales) ainsi que les références de l'acte (date, numéro d'enregistrement, etc.). L'absence de déclaration dans les délais entraîne la perte de l'exonération pour l'année suivant celle au cours de laquelle elle aurait dû être souscrite.

Exonération pour les jeunes entreprises innovantes (JEI)

Une exonération de 7 ans s'applique, sur délibération des collectivités, en faveur des locaux appartenant à des jeunes entreprises innovantes (JEI) créées jusqu'au 31 décembre 2028. Elle cesse de s'appliquer à compter de l'année qui suit le 7^e anniversaire de création de l'entreprise ou de façon anticipée lorsque l'entreprise ne remplit plus les conditions du statut spécifique.

Pour bénéficier de l'exonération, l'entreprise doit l’indiquer sur papier libre avant le 1^er janvier de la première année au titre de laquelle l’exonération est sollicitée auprès du centre des impôts fonciers du lieu de situation des locaux.

Exonérations dans les zones prioritaires

Les entreprises bénéficient d'une exonération de taxe foncière lorsque leur établissement est situé dans une zone prioritaire :

• Exonération de 5 ans dans les zones suivantes :

  • Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)

  • Bassins d'emploi à redynamiser (BER)

  • Zones de restructuration de la défense (ZRD)

• Exonération de 7 ans dans les zones suivantes :

  • Bassins urbains à dynamiser (BUD)

  • Zones de développement prioritaire (ZDP)

Pour bénéficier de l'exonération, l'entreprise déclare au centre des impôts fonciers du lieu de situation des biens, avant le 1^er janvier de l'année au titre de laquelle l'exonération prend effet. L'absence de déclaration dans les délais entraîne la perte de l'exonération au titre de l'année concernée.

Obligation déclarative

Le propriétaire doit déclarer les constructions nouvelles ainsi que les changements de consistance ou d'affectation de la propriété bâtie.

La déclaration doit être réalisée dans les 90 jours de l’achèvement des travaux, c'est-à-dire dès que l’état d’avancement des travaux permet une utilisation effective de la propriété, même s’il reste encore des travaux d’aménagement intérieur à effectuer (ex : peintures, papiers peints, revêtements de sols).

Dans le cas d'une déclaration papier, celle-ci doit être déposée, au choix, au service des impôts des particuliers (SIP) ou au centre des impôts foncier (CIF) du lieu de situation de la propriété bâtie.

Sanctions en cas de non-déclaration

Le propriétaire ou usufruitier qui réalise une déclaration inexacte ou hors délai s'expose à 2 types de sanctions cumulables :

• Amendes fiscales : le défaut de production dans les délais prescrits d'un document qui doit être remis à l'administration fiscale entraîne l'application d'une amende de 150 €. De plus, chaque inexactitude ou omission dans une même déclaration est également punie d'une amende de 15 €, sans que le total des amendes applicables par déclaration puisse être inférieur à 60 € ni supérieur à 150 €.

• Perte du droit aux exonérations temporaires : en cas de déclaration tardive (au-delà des 90 jours suivants l’achèvement des travaux), l'exonération temporaire de taxe dont peut bénéficier une propriété ne s'applique que pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivante.

Calcul de la base d'imposition

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés. Cette valeur locative correspond au loyer annuel que la propriété pourrait produire si elle était louée.

Cette valeur locative est diminuée d’un abattement de 50 % destiné à compenser les frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation du propriétaire. Autrement dit, la base d’imposition de la taxe foncière est égale à 50 % de la valeur locative cadastrale des biens imposables.

Ensuite, la taxe foncière est calculée en appliquant au revenu cadastral (c'est-à-dire à la base d'imposition) un taux d'imposition voté par les collectivités territoriales.

L'administration fiscale met à disposition un simulateur permettant de visualiser et de comparer les taux d'imposition locale applicables par commune. Il vous suffit d'indiquer un exercice comptable, votre région puis votre département.

Dégrèvement en cas d'inexploitation

Le propriétaire peut bénéficier d'un dégrèvement de taxe lorsqu'un immeuble (ex : bâtiment, chantier, lieu de dépôt) à usage commercial ou industriel, qu'il exploite lui-même, subit une interruption de son exploitation.

Le dégrèvement est applicable lorsque l'inexploitation remplit les 3 conditions suivantes :

• Elle est indépendante de la volonté du propriétaire. Le propriétaire doit établir de manière précise qu'une circonstance indépendante de sa volonté a fait obstacle de manière inévitable à la poursuite de l'exploitation (crise économique, manque de matières premières, état de santé, etc.).

• Elle dure depuis au moins 3 mois continus. Aucun dégrèvement ne serait accordé dans le cas, par exemple, d'un immeuble utilisé par un établissement industriel ou commercial qui serait inexploité, régulièrement une semaine sur deux.

• Elle affecte la totalité de l’immeuble ou une partie susceptible d’exploitation séparée.

Pour obtenir le dégrèvement, le propriétaire doit réaliser sa demande, au centre des impôts foncier dont dépend l'immeuble, au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle l'inexploitation a atteint la durée minimum exigée.

Le dégrèvement doit être calculé à partir du premier jour du mois suivant celui du début de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel elle a pris fin.

Obligation préalable d’information du locataire

Le propriétaire qui souhaite vendre un local commercial doit d'abord avertir son locataire de son projet.

Il informe le locataire de son projet de vente par l'un des moyens suivants :

• Soit par lettre recommandée avec avis de réception

• Soit par lettre remise en main propre contre récépissé ou signature

Cette lettre du propriétaire est considérée comme une offre de vente faite au locataire.

Elle doit obligatoirement préciser les conditions de la vente du local, c'est-à-dire le prix (ou les modalités de paiement du prix) et les éventuelles charges. Elle doit également mentionner les alinéas de l'article L 145-46 du code de commerce.

Un propriétaire qui vend le local commercial sans avoir préalablement proposé le local au locataire risque la nullité de la vente. En effet, le locataire qui n'a pas été informé peut saisir le tribunal judiciaire dans un délai de 2 ans à compter du moment où il a eu connaissance de la vente pour demander l'annulation de la vente.

Réponse du locataire

Dès réception de l'information par le propriétaire, le locataire peut se porter acquéreur s'il est intéressé par le local. Il dispose d'1 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente.