Bail commercial https://clonas.fr/section-1135-bail-commercial Bail commercial fr Commune de Clonas contact@clonas.fr Sat, 02 May 2026 23:50:20 +0000 yacs http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 70 En cas de vente d'un local commercial, le locataire est-il prioritaire pour le racheter ? https://clonas.fr/article-20525-en-cas-de-vente-d-un-local-commercial-le-locataire-est-il-prioritaire-pour-le-racheter https://clonas.fr/article-20525-en-cas-de-vente-d-un-local-commercial-le-locataire-est-il-prioritaire-pour-le-racheter Le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal doit informer le locataire lorsqu'il décide de vendre son local. Le locataire qui loue un local pour exercer son activité commerciale ou artisanale bénéficie alors d'un droit de préférence (également appelé droit de préemption) qui lui permet d'être prioritaire pour racheter le local.

Le locataire d'un local à usage commercial ou artisanal bénéficie d'un droit de préférence en cas de vente de ce local. Ce droit ne peut pas être écarté dans le bail commercial.

Le locataire est également prioritaire en cas de vente d'un local mixte, c'est-à-dire d'un local à usage à la fois commercial et d'habitation.

Lorsqu'un bail commercial est à usage de bureaux, le locataire est prioritaire uniquement si les bureaux sont loués dans le cadre d'une activité commerciale. C'est par exemple le cas de locaux loués à une société commerciale exerçant l'activité libérale d'expertise comptable qui effectue des actes de commerce..

Le locataire d'un local commercial n'est pas prioritaire en cas de vente d'un emplacement de parking.

 Ã€ savoir

Le locataire n'a pas de droit de préférence en cas de vente d'un local à usage industriel (ex : entrepôt).

Un local est à usage industriel s'il remplit les deux conditions suivantes :

  • Affectation à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers

  • Utilisation d'installations techniques, matériels et outillages.

Quelles sont les ventes dans lesquelles le droit de préférence du locataire est exclu ?

Le droit de préférence du locataire est exclu dans les cas suivants :

  • Vente unique concernant plusieurs locaux d'un ensemble commercial, c'est-à-dire implantation sur un même site de plusieurs commerces ayant une structure ou une gestion commune (par ex : un hypermarché et un magasin contigu exploité par la même société)

  • Vente unique concernant plusieurs locaux commerciaux loués à des locataires différents (on parle alors de locaux commerciaux distincts). C'est l'opération par laquelle au moins deux lots à usage commercial ou artisanal sont vendus. Par exemple, l'exploitation d'un commerce de café, bar, restaurant dans un premier lot et l'exploitation d'un commerce de charcutier, tripier et comestibles dans un second lot.

  • Vente d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial

  • Vente globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux : le droit de préférence est également exclu en cas de cession globale d’un immeuble avec un seul local commercial

  • Vente d'un local à son conjoint, ou à son ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.

 Ã€ savoir

Lorsque la vente de l'immeuble est autorisée par le juge-commissaire dans le cadre d'une liquidation judiciaire, le locataire ne peut pas exercer son droit de préférence.

Le propriétaire qui souhaite vendre son local commercial doit-il informer le locataire ?

Le propriétaire doit informer le locataire de son projet de vente de son local commercial. Le locataire dispose alors d'un mois pour répondre et se porter acquéreur s'il le souhaite.

Obligation préalable d’information du locataire

Le propriétaire qui souhaite vendre un local commercial doit d'abord avertir son locataire de son projet.

Il informe le locataire de son projet de vente par l'un des moyens suivants :

  • Soit par lettre recommandée avec avis de réception

  • Soit par lettre remise en main propre contre récépissé ou signature

Cette lettre du propriétaire est considérée comme une offre de vente faite au locataire.

Elle doit obligatoirement préciser les conditions de la vente du local, c'est-à-dire le prix (ou les modalités de paiement du prix) et les éventuelles charges. Elle doit également mentionner les alinéas de l'article L 145-46 du code de commerce.

 Ã€ savoir

L'offre de vente présentée au locataire n'inclut pas les honoraires de l'agence immobilière.

Mentions à insérer dans la lettre d'information au locataire

Le propriétaire doit reproduire dans la lettre l'article suivant du code de commerce  :

« Article L145-46 du code de commerce :

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. »

Un propriétaire qui vend le local commercial sans avoir préalablement proposé le local au locataire risque la nullité de la vente. En effet, le locataire qui n'a pas été informé peut saisir le tribunal judiciaire dans un délai de 2 ans à compter du moment où il a eu connaissance de la vente pour demander l'annulation de la vente.

Où s'informer ?
Tribunal judiciaire ou tribunal de proximité

Réponse du locataire

Dès réception de l'information par le propriétaire, le locataire peut se porter acquéreur s'il est intéressé par le local. Il dispose d'1 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente.

 Ã€ savoir

La loi ne prévoit pas de forme particulière pour la réponse du locataire. Il est conseillé de répondre par lettre recommandée avec AR ou par lettre remise en main propre.

À compter de l’envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour la réalisation de la vente (c'est-à-dire pour signer l'acte devant le notaire). Il ne peut pas négocier le prix et les conditions proposées dans l'offre de vente.

Si le locataire a recours à un prêt, le délai pour la réalisation de la vente est de 4 mois.

Si la vente n'est pas conclue dans ces délais, le propriétaire est libéré vis-à-vis du locataire et peut accepter d'autres offres.

Si le locataire refuse l'offre de vente du local, le propriétaire est libre de vendre à une autre personne.

L'absence de réponse du locataire dans un délai d'un mois équivaut à un refus de l'offre de vente.

Attention

Si le propriétaire décide de baisser son prix de vente pour vendre le local à une autre personne que le locataire, il doit alors délivrer une nouvelle information au locataire. S'il ne le fait pas, c'est le notaire qui, avant la signature de la vente, envoie l'offre de vente avec le prix baissé au locataire. Cet envoi se fait par lettre recommandée avec AR ou par remise en main propre.

Droit donné à une personne physique ou morale d'acheter un bien en priorité à tout autre si le propriétaire souhaite le vendre

Personne dont on est issu (parent, grand-parent, arrière-grand-parent...)

Enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant

Propriétaire d'un bien immobilier qui le met en location. Il peut être une personne physique (particulier, entrepreneur individuel) ou morale (banque, société, etc.).

Membre du tribunal de commerce qui est nommé en cas d'ouverture d'une procédure de sauvegarde, d'un redressement judiciaire ou d'une liquidation judiciaire. Il veille à la protection des intérêts de chaque partie et au bon déroulement de la procédure.

Textes de reference
Code de commerce : article L145-46-1
Droit de préférence du locataire en cas de vente du local commercial
]]> Webmaster Clonas Bail commercial Wed, 11 Feb 2026 18:40:11 +0000 https://clonas.fr/section-1135-bail-commercial#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/20525 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/20525 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A20525 Ajout ou changement d'activité dans un bail commercial https://clonas.fr/article-21435-ajout-ou-changement-d-activite-dans-un-bail-commercial https://clonas.fr/article-21435-ajout-ou-changement-d-activite-dans-un-bail-commercial Le locataire d’un bail commercial peut étendre son activité s’il prévient le bailleur. En revanche, pour changer d'activité, il faut obtenir son accord. Changement d'activité
Le locataire peut-il ajouter une nouvelle activité ?

Le locataire peut ajouter à l'activité principale prévue dans le bail commercial une ou plusieurs autres activités, à condition que ces activités soient connexes ou complémentaires. On parle de déspécialisation partielle.

  • Une activité connexe est une activité qui a un rapport étroit avec l'activité déjà exercée. Par exemple, la vente de plats cuisinés est considérée comme connexe à l'activité principale de vente de charcuterie.

  • Une activité complémentaire est celle qui est nécessaire à un meilleur exercice de l'activité principale. Par exemple, la vente de produits alimentaires dans une station-service.

 Exemple

Les activités sont considérées connexes dans les cas suivants :

  • Vente de produits alimentaires dans une station-service

  • Vente de vins, œufs, saucissons et poulets dans un commerce saisonnier de fruits et légumes.

  • Activité de paris sur des courses hippiques (PMU) dans un café-débit de boissons

En revanche, les activités suivantes sont considérées non connexes :

  • Vente de confiseries, chocolats, glaces pour l'activité de boulanger.

  • Pose de vernis à ongles et soins hydratant du visage dans un centre de recherche médicale, biologie, radiologie

Référence : Code de commerce : article L145-47
Quelle est la procédure à suivre pour ajouter une activité ?

Avant tout ajout d'activité, le locataire doit prévenir le propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (AR) ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) de son intention d'ajouter une activité. On parle de déspécialisation partielle.

Cette notification préalable ne constitue pas une demande d'autorisation. Le propriétaire n'a pas l'obligation d'y répondre

 Ã€ savoir

Si le propriétaire n'est pas informé de l'ajout d'une nouvelle activité, il peut demander la résiliation judiciaire du bail commercial au tribunal judiciaire. Il peut aussi refuser le renouvellement du bail (sans versement d'une indemnité d'éviction).

Référence : Code de commerce : article R145-38
Le propriétaire peut-il s'opposer à l'ajout d'une activité ?

Le propriétaire a 2 mois pour contester le projet du locataire à compter de la réception de l'acte du commissaire de justice ou de la lettre recommandée avec accusé de réception.

Il n'est pas tenu de répondre sous une forme particulière : il peut le faire par lettre recommandée avec AR, mais ce n'est pas obligatoire.

 Ã€ savoir

Au-delà du délai de 2 mois, le propriétaire ne peut plus contester l'ajout de l'activité. Son absence de réponse dans le délai de 2 mois vaut acceptation du projet.

Le locataire pourra ensuite saisir le tribunal judiciaire pour faire reconnaître le caractère connexe ou complémentaire de la nouvelle activité envisagée.

Où s'informer ?
Tribunal judiciaire
 Ã€ savoir

En cas de contestation du propriétaire, le locataire ne peut pas étendre son activité. Il doit attendre que le tribunal se prononce.

Le tribunal judiciaire détermine alors si l'activité est connexe ou complémentaire en tenant compte de l’évolution des usages commerciaux mais aussi des progrès techniques.

Par exemple, le fait pour un café-restaurant de proposer des tickets d’entrée dans un château est un service offert par l’ensemble des bars restaurants situés à proximité de ce château. Cela correspond à l'évolution des usages locaux commerciaux. Cette activité peut donc être incluse dans le bail commercial.

L’évolution des usages commerciaux peut être établie par des attestations des chambres professionnelles : chambres des métiers et de l'artisanat (CMA) et chambres de commerce et d'industrie (CCI).

Référence : Code de commerce : article L145-52
L'ajout d'une activité entraîne t-il une augmentation de loyer ?

L'ajout d'une activité connexe ou complémentaire n’entraîne pas une augmentation immédiate de loyer.

Celle-ci peut intervenir lors de la révision triennale du loyer qui suit la notification d'extension d'activité. Le propriétaire peut augmenter le loyer si l'activité ajoutée a entraîné par elle-même une modification de la valeur locative des lieux loués.

Si le locataire considère que l’augmentation du nouveau loyer est trop élevée, il a la possibilité de se rétracter et ainsi décider de ne pas exercer l’activité supplémentaire envisagée. La renonciation peut être exercée jusqu'à 15 jours après que la décision du tribunal est devenue définitive. Il doit, dans ce cas, envoyer au propriétaire (bailleur), par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR, sa renonciation à exercer une activité connexe ou complémentaire. Le locataire doit régler tous les frais concernant le litige.

Référence : Code de commerce : article L145-50 Référence : Code de commerce : article L145-55
Dans quels cas est-il possible d'effectuer un changement d'activité ?

Le locataire peut être autorisé à exercer dans les locaux loués 1 ou plusieurs activités différentes de celles prévues initialement dans le bail commercial. On parle de déspécialisation totale ou plénière. Le locataire peut donc demander l’autorisation d’exercer une activité nouvelle en plus de celle qu'il exerce déjà dans les lieux, ou une activité différente de celle autorisée par le bail. Il peut aussi demander l’autorisation d’exercer tous commerces.

Le locataire peut effectuer un changement d'activité s'il remplit toutes les conditions suivantes :

  • L'activité nouvelle proposée par le locataire correspond à l'évolution de la conjoncture économique. Il s’agit par exemple d’une crise économique affectant la branche d’activité du locataire. Ainsi, un locataire qui exploitait un commerce de cartes géographiques devenu déficitaire a été autorisé à exercer tous commerces sauf l’alimentaire.

  • L'activité nouvelle répond à l'organisation rationnelle de la distribution. Il s'agit par exemple de l'intérêt à créer une autre activité par rapport aux commerces existants et aux besoins de la clientèle. La transformation d'un pressing en restaurant dans un quartier très touristique est justifiée compte tenu de la baisse constante des résultats financiers du pressing.

  • L'activité nouvelle est compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Lorsque les locaux sont situés dans une copropriété, il faut vérifier que l'activité envisagée n'est pas interdite par le réglement de copropriété. De plus, l'activité nouvelle ne doit pas entraîner de nuisances pour le voisinage. Ainsi, la transformation d'un commerce de meubles en commerce de bar-restauration rapide est génératrice de bruits et nuisances diverses qui peuvent perturber les conditions de vie des occupants de l'immeuble.

Le locataire doit donc démontrer que, compte tenu de l'évolution de la conjoncture économique et de l'organisation de la distribution, l'activité exercée est inadaptée et que l'activité nouvelle s'impose.

 Ã€ noter

Le premier locataire d'un local compris dans un centre commercial ne peut pas utiliser la procédure de déspécialisation plénière pendant 9 ans à compter de son entrée en jouissance.

Référence : Code de commerce : article L145-48 Référence : Code de commerce : article L145-49
Quelle est la procédure à suivre par le locataire pour changer d'activité ?

Demande d'autorisation préalable au propriétaire

Le locataire qui souhaite exercer une activité différente de celle prévue dans le contrat de bail doit demander une autorisation préalable au bailleur par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.

La demande comporte l'indication de la ou des nouvelles activités envisagées.

Lorsque le locataire exerce une nouvelle activité sans avoir obtenu d’autorisation préalable du bailleur, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour réclamer la résiliation du bail commercial. Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement du bail commercial.

 Ã€ savoir

Si le locataire utilise la lettre recommandée avec AR et que celle-ci n'a pas pu être remise au propriétaire, la démarche doit être renouvelée par acte de commissaire de justice.

Référence : Code de commerce : article R145-38

Information des créanciers inscrits sur le fonds de commerce

Le locataire doit notifier la demande d’autorisation aux créanciers disposant d'un privilège inscrit sur le fonds de commerce.

Cette notification doit être effectuée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR. Le changement d'activité du fonds de commerce peut impacter les droits de ces créanciers. Les créanciers peuvent alors réclamer des garanties supplémentaires (par exemple : un cautionnement) en invoquant les risques liés à la nouvelle activité.

 Exemple

Une banque octroie une garantie sur un fonds de commerce. Si le locataire change d’activité, la banque peut exiger une garantie supplémentaire si elle estime que l’activité nouvelle est plus risquée.

Référence : Code de commerce : article L145-49
Dans quel délai le propriétaire doit-il répondre ?

Le propriétaire doit répondre dans les 3 mois de la réception de la demande de changement d'activité, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il a 3 possibilités :

  • Accepter la transformation

  • S'opposer à la transformation, en motivant son refus (par exemple : la nouvelle activité est incompatible avec le rglement de copropriété)

  • Donner son accord sous certaines conditions (par exemple, augmentation de loyer, exécution de certains travaux)

 Ã€ savoir

Le propriétaire qui ne répond pas à la demande de changement d’activité est considéré comme ayant accepté ce changement.

Référence : Code de commerce : article L145-49

Lorsque le propriétaire s'est engagé auprès de ses autres locataires à ne pas louer le fonds de commerce pour une activité identique à celle qu'ils exercent (clause d’exclusivité), il doit les informer. Il a un délai d'un mois à compter de la demande du locataire. Il transmet cette information par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.

Les locataires ont alors un délai d’un mois pour faire connaître au propriétaire leur avis sur ce changement. Si un des locataires refuse le changement d’activité, il peut saisir le tribunal judiciaire pour tenter d’obtenir une compensation financière ou le rejet du changement d’activité.

Dans quel cas le propriétaire peut s'opposer au changement d'activité ?

Le propriétaire peut s'opposer au changement d'activité dans les cas suivants :

  • Motif grave et légitime : par exemple, il peut refuser la transformation d'un commerce de vente de vêtements en commerce d'alimentation orientale lorsque celle-ci peut entrainer des nuisances au voisinage avec encombrement du trottoir.

  • Engagement de non-concurrence vis-à-vis d'autres locataires lorsqu'il loue plusieurs fonds de commerce. Le propriétaire peut refuser le changement d'activité si un autre de ses locataires avec qui il a signé un engagement de non-concurrence, exerce la même activité.

  • Exercice de son droit de reprise : il peut refuser la transformation et reprendre le local loué en cas de reconstruction de l'immeuble existant ou de surélévation de l'immeuble ou de travaux de rénovation urbaine

Cependant si le refus du propriétaire n'est pas justifié par un motif grave et légitime, le tribunal judiciaire peut décider d’autoriser le changement d'activité.

Référence : Code de commerce : article L145-52 Référence : Code de commerce : article L145-53
Quelles sont les conséquences du changement d'activité sur le loyer ?

Le propriétaire ayant accepté le changement d'activité peut, en contrepartie, réclamer à son locataire une majoration du loyer et cela sans attendre la révision triennale.

Le changement d'activité peut aussi entraîner le paiement d'une indemnité dite de déspécialisation. Cette indemnité est versée au propriétaire pour compenser un préjudice. Par exemple, il peut s'agir d'un préjudice lié à la diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité.

Si le locataire considère que l’augmentation du nouveau loyer ou l’indemnité de déspécialisation est trop élevée, il a la possibilité de se rétracter et ainsi décider de ne pas exercer l’activité nouvelle envisagée. Pour cela, il dispose d’un délai de 15 jours après que la décision du tribunal est devenue définitive.

Dans ce cas, le locataire doit alors envoyer au propriétaire, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR, sa renonciation à exercer une activité connexe ou complémentaire. Il doit régler tous les frais concernant le litige.

Attention

En cas de changement d'utilisation du local commercial, c’est-à-dire d’aménagements qui adaptent le local à une nouvelle activité (exemple : atelier transformé en magasin), le propriétaire doit effectuer une déclaration pour une révision de sa valeur locative auprès du services des impôts (SIE).

Déclaration d'un local à usage commercial ou professionnel (formulaire n° 6660-REV)

Ministère chargé des finances

Accéder au
service en ligne
Référence : Code de commerce : article L145-50 Référence : Code de commerce : article L145-55

Document rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). L'acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d'exécution (saisie, expulsion, ...). Exemples d'acte de commissaire de justice : constat, notification ...

Garantie qui permet à un créancier d'être payé en priorité en cas de non-paiment de la créance. Par exemple, le titulaire d'une hypothèque sera payé en priorité sur le prix de vente de l'immeuble sur lequel son hypothèque est inscrite. L'inscription de privilège se fait auprès du greffe du tribunal de commerce ou du tribunal judicaire.

Formalité pour tenir officiellement informée une personne du contenu d'un acte auquel elle ne fait pas partie

Décision qui ne peut plus être contestée devant la cour d'appel, la Cour de cassation ou le Conseil d'État, car les délais pour exercer une voie de recours (appel, opposition, pourvoi en cassation) sont épuisés

Textes de reference
Code de commerce : article L145-47
Legifrance
Ajout d'une activité connexe ou complémentaire
Code de commerce : article L145-48
Legifrance
Conditions pour la déspécialisation plénière (changement d'activité)
Code de commerce : article L145-49
Legifrance
Demande de déspécialisation plénière (changement d'activité)
Code de commerce : article L145-50
Legifrance
Indemnité et majoration de loyer en cas de changement d'activité
Code de commerce : article L145-52
Autorisation du changement d’activité par le tribunal judiciaire
Code de commerce : article L145-53
Legifrance
Droit de reprise du bailleur comme motif de refus de changement d’activité
Code de commerce : article L145-55
Locataire qui renonce à l’ajout d’une activité ou au changement d’activité
Code de commerce : article R145-38
Utilisation de la lettre recommandée pour l’ajout d'une activité connexe ou complémentaire ou pour l’exercice d’une activité différente
Services en ligne et formulaires
Déclaration d'un local à usage commercial ou professionnel (formulaire n° 6660-REV) Formulaire
]]> Webmaster Clonas Bail commercial Fri, 24 Oct 2025 17:45:09 +0000 https://clonas.fr/section-1135-bail-commercial#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/21435 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/21435 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A21435 Renouvellement ou prolongation tacite du bail commercial https://clonas.fr/article-21285-renouvellement-ou-prolongation-tacite-du-bail-commercial https://clonas.fr/article-21285-renouvellement-ou-prolongation-tacite-du-bail-commercial Le bail commercial peut être renouvelé par le bailleur (propriétaire) ou par le locataire (preneur). Sans intervention des parties, le bail se poursuit.

À l'arrivée de l'échéance fixée dans le contrat, le bail commercial peut être renouvelé par le bailleur. Il adresse alors à son locataire un congé avec une offre de renouvellement du bail.

Ce congé permet de proposer un nouveau loyer à son locataire établi en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, s'il s'applique, de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Envoi d'un congé

Le bailleur doit envoyer un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) au moins 6 mois avant la date d'expiration du bail.

Ce congé doit préciser les éléments suivants :

  • Motifs pour lesquels il est donné

  • Possibilité pour le locataire de saisir le tribunal judiciaire avant l'expiration d'un délai de 2 ans s'il souhaite contester le congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction

Lorsque le bail s'est prolongé de façon tacite, le congé doit être délivré au moins 6 mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil (c'est-à-dire le 31 mars ; le 30 juin, le 30 septembre ou 31 décembre).

 Exemple

Par exemple, un bail commercial est signé le 1er juillet 2014 et prend fin le 30 juin 2023. Le bailleur donne congé à son locataire le 1eraoût 2023. Ce congé étant donné au cours de la prolongation tacite, il est effectif 6 mois après la date du congé et le dernier jour du trimestre civil, c'est-à-dire le 31 mars 2024.

Référence : Code de commerce : articles L145-8 à L145-12

Réponse du locataire

Lorsque le locataire a reçu un congé avec offre de renouvellement de la part de son bailleur, il a 3 possibilités :

  • Refuser l'offre de renouvellement : le bail commercial prend fin. Dans ce cas, le bailleur ne verse pas au locataire une indemnité d'éviction.

  • Accepter le renouvellement et le nouveau loyer proposé : il peut donner son accord exprès soit par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice ) soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut aussi donner son accord de manière tacite, par exemple en payant spontanément l'augmentation du loyer proposée par le bailleur.

  • Accepter le renouvellement mais en refusant le nouveau loyer : le bailleur et le locataire peuvent alors décider à l'amiable du montant du loyer. Cependant, si les parties ne trouvent pas d'accord, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux (CDC) ou le président du tribunal judiciaire si la commission de conciliation n'a pas pu trouver d'accord.

Où s'adresser ?
Préfecture - Isère
Adresse12 place de Verdun38000Grenoble
Coordonnées Tél. :04 76 60 34 00 Web :https://www.isere.gouv.fr
Horaires d'ouverture
du Lundi au Vendredi
  • de 09:00 à 15:30
Attention

Lorsque le locataire ou le bailleur est en procédure collective, c'est le tribunal des activités économiques (TAE) qui est compétent dans les ressorts des 12 villes suivantes : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.

En savoir plus sur le tribunal des activités économiques (TAE)

À titre d'expérimentation depuis le 1er janvier 2025 jusqu'au 31 décembre 2028, les tribunaux de commerce de 12 villes sont remplacés par des tribunaux des activités économiques (TAE).

Les tribunaux des villes suivantes sont concernés : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.

Ces TAE ont des compétences plus larges que les tribunaux de commerce puisqu'ils traitent des affaires suivantes :

  • Litiges sur les baux commerciaux à l’occasion d'une procédure collective. Il faut un lien suffisant entre la procédure collective et le bail : par exemple, litige concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou le montant de l'indemnité d'éviction.

  • Procédures amiables (c'est-à-dire le mandat ad hoc, la procédure de conciliation) des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales

  • Procédures collectives des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales

Le ministère de la Justice met à disposition un simulateur pour connaître le tribunal compétent :

Connaître le tribunal compétent pour les procédures de prévention ou de traitement des difficultés

Ministère chargé de la justice

Depuis le 1er janvier 2025, des tribunaux des activités économiques (TAE) ont été mis en place dans certains territoires pour le traitement des procédures amiables ou des procédures collectives quelle que soit l'activité exercée.

Ce simulateur permet de connaître le tribunal compétent.

Accéder au
service en ligne

Renouvellement du contrat de bail commercial

Lorsque les parties sont d'accord pour renouveler le bail commercial, un nouveau contrat est signé aux mêmes conditions que celles du bail venu à expiration.

Cependant, les parties peuvent se mettre d'accord pour modifier certaines clauses du contrat initial.

Le montant du loyer renouvelé peut être calculé de l'une des façons suivantes :

  • En fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, s'il s'applique, de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). On dit que le loyer est plafonné à la variation de l'ILC ou de l'ILAT.

  • En fonction de la valeur locative (et donc déplafonné).

Référence : Code de commerce: article L145-34 Référence : Code de commerce : articles R145-2 à R145-11
Renouvellement à l'initiative du locataire

Lorsque le locataire n'a pas reçu de congé avec offre de renouvellement à la fin de la durée du contrat de bail (9 ans minimum), il peut adresser une demande de renouvellement à son bailleur avec un loyer renouvelé. En effet, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement de son bail commercial (ou « droit à la propriété commerciale »).

Droit au renouvellement du bail commercial

Conditions du droit au renouvellement du bail commercial 

Pour bénéficier de ce droit au renouvellement, le locataire doit respecter les 3 conditions suivantes :

  • Être propriétaire du fonds de commerce

  • Être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour un commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) pour un artisan. Cette condition d'immatriculation au RCS doit être remplie à la date de la délivrance du congé ou à la date de demande de renouvellement formulée par le locataire.

  • Exploiter le fonds de commerce de manière effective dans les locaux au cours des 3 années précédant la date d'expiration du bail ou de sa reconduction. L'exploitation effective correspond à une exploitation commerciale réelle, régulière et conforme aux dispositions du bail. En d'autre termes, l'exploitation du fonds de façon intermittente, l'absence d'activité dans les lieux ou une activité trop récente ne permettent pas au locataire de bénéficier du droit au renouvellement.

L'absence d'une seule de ces conditions fait perdre au locataire son droit au renouvellement.

Droit au renouvellement en cas de cession du bail commercial

En cas de cession du bail commercial, le cessionnaire (c'est-à-dire celui qui rachète le bail), dispose d'un droit au renouvellement du bail si la cession a lieu au cours des 6 premières années du bail.

Cependant, lorsque la cession du bail intervient dans les 3 dernières années du bail commercial, il faut distinguer les 2 situations suivantes :

  • Cession du fonds de commerce  : pour bénéficier du droit au renouvellement du bail, le locataire doit avoir exploité le fonds de commerce d'une manière effective pendant 3 ans. Ici, le nouvel acquéreur du fonds de commerce a la possibilité de compléter sa durée d'exploitation avec celle du vendeur du fonds de commerce et peut donc bénéficier du renouvellement du bail commercial.

  • Cession du seul droit au bail : le nouvel acquéreur ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement du bail. Dans ce cas, le nouvel acquéreur a intérêt à obtenir du bailleur une promesse de renouvellement ou un renouvellement anticipé du bail préalablement à la signature de l'acte de cession.

Demande de renouvellement du bail commercial

Si le locataire n'a pas reçu de congé de la part du bailleur et qu'il souhaite obtenir le renouvellement du bail commercial, il doit faire une demande de renouvellement de son bail.

Cette demande doit respecter les conditions suivantes :

  • Être envoyée par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail.

  • Comporter la mention figurant à l'alinéa 4 de l'article L. 145-10 du code de commerce :

    « dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

La demande de renouvellement peut contenir une proposition de loyer mais ce n'est pas une obligation.

Le bailleur dispose de 2 options :

Référence : Code de commerce : articles L145-8 à L145-12

Il doit faire connaître sa décision dans un délai de 3 mois à compter de la réception de la demande en renouvellement.

S'il ne répond pas dans ce délai, il est considéré avoir accepté le renouvellement.

Le bailleur n'est pas obligé d'accepter de façon formelle (par un écrit) le renouvellement du bail commercial. Cependant, s'il souhaite obtenir une augmentation de loyer, il doit répondre et en faire la demande par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).

Référence : Code de commerce : article R145-38

Pour refuser le renouvellement du bail, le bailleur doit respecter toutes les conditions suivantes :

  • Préciser les motifs du refus par acte de commissaire de justice. S'il s'agit de « motifs graves et légitimes » comme le non-paiement des charges, l'absence de réparations du local prévu dans le bail ou encore le défaut d'exploitation effective du fonds de commerce, le bailleur n'aura pas d'indemnité d'éviction à verser.

  • Informer le locataire de la possibilité de contester le refus de renouvellement ou le montant de l'indemnité d'éviction proposée devant le tribunal judiciaire. Le locataire a un délai de 2 ans à compter de la date à laquelle il a connaissance du refus de renouvellement pour saisir le tribunal judiciaire.

Où s'adresser ?
Préfecture - Isère
Adresse12 place de Verdun38000Grenoble
Coordonnées Tél. :04 76 60 34 00 Web :https://www.isere.gouv.fr
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du Lundi au Vendredi
  • de 09:00 à 15:30
Attention

Lorsque le locataire ou le bailleur est en procédure collective, c'est le tribunal des activités économiques (TAE) qui est compétent dans les ressorts des 12 villes suivantes : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.

En savoir plus sur le tribunal des activités économiques (TAE)

À titre d'expérimentation depuis le 1er janvier 2025 jusqu'au 31 décembre 2028, les tribunaux de commerce de 12 villes sont remplacés par des tribunaux des activités économiques (TAE).

Les tribunaux des villes suivantes sont concernés : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.

Ces TAE ont des compétences plus larges que les tribunaux de commerce puisqu'ils traitent des affaires suivantes :

  • Litiges sur les baux commerciaux à l’occasion d'une procédure collective. Il faut un lien suffisant entre la procédure collective et le bail : par exemple, litige concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou le montant de l'indemnité d'éviction.

  • Procédures amiables (c'est-à-dire le mandat ad hoc, la procédure de conciliation) des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales

  • Procédures collectives des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales

Le ministère de la Justice met à disposition un simulateur pour connaître le tribunal compétent :

Connaître le tribunal compétent pour les procédures de prévention ou de traitement des difficultés

Ministère chargé de la justice

Depuis le 1er janvier 2025, des tribunaux des activités économiques (TAE) ont été mis en place dans certains territoires pour le traitement des procédures amiables ou des procédures collectives quelle que soit l'activité exercée.

Ce simulateur permet de connaître le tribunal compétent.

Accéder au
service en ligne

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial concernant uniquement les locaux d'habitation accessoires aux locaux commerciaux. Pour cela, les 2 conditions suivantes doivent être réunies :

  • Le bailleur doit habiter lui-même le local d'habitation ou le faire occuper par un membre de sa famille (son conjoint, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint).

  • Le bénéficiaire de la reprise ne doit pas disposer d'une habitation correspondant à ses besoins normaux (par exemple, local froid et humide)

Référence : Code de commerce : article L145-22
Silence du locataire et du bailleur : tacite prolongation

Si le bailleur n'a pas envoyé de congé et que le locataire n'a pas demandé le renouvellement du bail, celui-ci se poursuit purement et simplement pour une durée indéterminée. On parle de tacite prolongation. Ce n'est pas un nouveau contrat, c'est le même contrat de bail commercial qui est prolongé.

Poursuite du bail

Le bail commercial se poursuit aux mêmes conditions.

Par conséquent, les parties continuent d'appliquer le contrat de bail initial :

  • Le bailleur respecte toutes les obligations contenues dans le contrat (par exemple, prendre en charge les grosses réparations).

  • Le locataire continue de payer le loyer et les charges. Le loyer du bail commercial reste le même pendant la tacite prolongation. Cependant, une révision triennale du loyer peut être envisagée.

 Ã€ savoir

Si la durée du bail dépasse 12 ans à compter de la conclusion du bail initial, le bailleur peut déplafonner le loyer. Cela signifie que le loyer n'est plus fixé en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) mais il peut être fixé à la valeur locative. Ce déplafonnement entraîne généralement une hausse de loyer importante pour le locataire.

Cession du fonds de commerce et du bail

En cas de tacite prolongation du bail commercial, le locataire peut céder son fonds de commerce. Cependant, le nouvel acquéreur s'expose à un risque de non-renouvellement du bail commercial ou à une hausse de loyer.

En effet, le bailleur peut décider du non-renouvellement du bail en envoyant un congé 6 mois avant la date de fin souhaitée et au dernier jour du trimestre civil.

 Ã€ savoir

Si la durée du bail dépasse 12 ans (à compter du bail initial), le bailleur pourra déplafonner le loyer. Cela signifie que le loyer pourra être fixé à la valeur locative et donc être augmenté.

Mettre fin à la tacite prolongation

Le bailleur ou le locataire peuvent mettre fin à la tacite prolongation du bail commercial. Pour cela, ils doivent envoyer un congé qui respecte les conditions suivantes :

  • Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)

  • Au moins 6 mois avant la date de fin souhaitée et pour le dernier jour du trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre).

 Exemple

Le bailleur donne congé au locataire le 4 avril 2024 pendant la période de tacite prolongation. Le congé ne prendra pas effet le 4 octobre 2024 mais le dernier jour du trimestre civil en cours, c'est-à-dire le 31 décembre.

Référence : Code de commerce : articles L145-8 à L145-12
Fixation du loyer renouvelé

Quand le contrat de bail commercial arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail commercial. Les parties sont libres de déterminer le montant du loyer renouvelé. Si elles ne parviennent pas à un accord, le montant du loyer renouvelé est calculé de l'une des 2 façons suivantes :

  • En fonction de la valeur locative

  • En fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, s'il s'applique, de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). On dit que le loyer est plafonné à la variation de l'ILC ou de l'ILAT.

Loyer plafonné à la variation de l'ILC ou de l'ILAT

Le plafonnement du loyer renouvelé signifie que la variation du loyer ne peut pas dépasser la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) .

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre fiche sur ces indices de référence.

La règle du plafonnement s'applique dans les 2 cas suivants :

  • Lors du renouvellement du bail 6 mois avant l'expiration du bail : ce renouvellement s'effectue par un congé donné par le bailleur 6 mois avant la date d'expiration, ou par une demande de renouvellement faite par le locataire 6 mois avant

  • Lorsque le bail se poursuit au-delà de 9 ans tacitement (c'est-à-dire sans congé du propriétaire ou demande de renouvellement par le locataire) sans dépasser 12 ans.

Pour déterminer le loyer dû lors du renouvellement du bail à son terme, il convient de multiplier le loyer initial par le dernier indice connu à la date du renouvellement, puis de le diviser par l'indice publié 9 ans auparavant.

 Exemple

Un bail conclu le 1er décembre 2015 a fixé un loyer annuel de 10 000 €. Il vient à expiration le 31 novembre 2024. Il est renouvelé le 1er décembre 2024.

Les indices applicables sont les suivants :

  • Dernier indice des loyers commerciaux connus (ILC) connu au 1er décembre 2024 : il correspond à celui du 3e trimestre 2024 égal à 137,71

  • Indice des loyers commerciaux connus (ILC) publié 9 ans auparavant : il correspond à celui du 3 e trimestre 2015 égal à 108,38

Pour calculer le nouveau loyer, il faut appliquer la formule suivante :

Loyer initial x (dernier ILC connu au moment du renouvellement/ILC connu lors de la conclusion du bail)

= 10 000  €x (137,71/108,38) =12 706 €

Les parties peuvent décider d'exclure le plafonnement du bail commercial au moment de la conclusion du bail ou de son renouvellement.

Référence : Code de commerce: article L145-34

Loyer fixé à la valeur locative

Dans certains cas, le loyer du bail renouvelé peut être fixé sans respecter la règle de plafonnement du loyer. On parle alors de loyer déplafonné. Ce dernier est alors fixé à la valeur locative.

Le plafonnement est écarté en raison soit de la durée du bail, soit de la modification notable de la valeur locative.

Déplafonnement lié à la durée du bail

Lorsque le bail est conclu ou renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans, le loyer du bail renouvelé est déplafonné et fixé à la valeur locative.

Le loyer est également déplafonné lorsque le bail s'est poursuivi au-delà d'une durée de 12 ans en raison de l'inaction des parties. En pratique, le propriétaire n'a pas donné congé et le locataire n'a pas demandé le renouvellement du bail.

Déplafonnement lié à des modifications notables de la valeur locative

Plusieurs éléments permettent de déterminer la valeur locative d'un loyer renouvelé :

  • Caractéristiques du local : situation du local dans l'immeuble où il se trouve, sa surface, son volume, les commodités d'accès pour le public. Lorsque le propriétaire ajoute une surface supplémentaire ou une cave aux locaux loués, le loyer peut être déplafonné.

  • Destination des lieux : le locataire d'un commerce de bar-tabac obtient en cours de bail l'autorisation du propriétaire de vendre « tous produits de téléphonie ». Le loyer peut être déplafonné lors du renouvellement. Ici c'est l'évolution de l'activité commerciale qui autorise le déplafonnement du loyer.

  • Obligations respectives des parties. Les modalités d'utilisation des locaux qui peuvent constituer un inconvénient pour le locataire : par exemple, passage commun dans une entrée. En conséquence, la valeur locative va évoluer à la baisse.

  • Facteurs locaux de commercialité

  • Améliorations importantes apportées aux lieux loués

La modification d'un seul de ces éléments peut justifier le déplafonnement du loyer. Cette modification doit être notable, c'est-à-dire suffisamment importante. C'est le juge qui apprécie au cas par cas l'existence de cette modification.

Référence : Code de commerce : articles R145-2 à R145-11
Désaccord sur le montant du loyer renouvelé

Lorsque le bailleur et le locataire ne parviennent pas à un accord, l'une des parties peut saisir :

  • Soit la commission de conciliation des baux commerciaux (CCBC)

  • Soit le président du tribunal judiciaire

Saisir la commission de conciliation des baux commerciaux

En cas de désaccord sur le montant du loyer renouvelé, le bailleur ou le locataire peuvent saisir la commission de conciliation des baux commerciaux (CCBC). Elle tente de trouver un accord entre les parties. Sa saisine est gratuite.

Pour saisir la commission de conciliation des baux commerciaux (CCBC) , il faut suivre les étapes suivantes :

  • Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception

  • Mentionner les coordonnées du bailleur et du locataire

  • Joindre les documents relatifs à la demande (contrat de bail, relevé de charges, courriers, synthèse du litige et attente des parties...)

Il faut s’adresser à la commission de conciliation du département dans lequel est exercée l’activité. Pour connaître la CCBC compétente, vous pouvez contacter la préfecture :

Où s'adresser ?
Préfecture - Isère
Adresse12 place de Verdun38000Grenoble
Coordonnées Tél. :04 76 60 34 00 Web :https://www.isere.gouv.fr
Horaires d'ouverture
du Lundi au Vendredi
  • de 09:00 à 15:30
 Ã€ noter

La saisine de la commission de conciliation n’est pas obligatoire. Les parties peuvent s’adresser directement au président du tribunal judiciaire.

La commission s’efforce de concilier les parties puis rend un avis dans un délai de 3 mois.

Si un accord sur le loyer du bail renouvelé est trouvé, elle constate la conciliation qui doit recevoir application.

Si les parties n'arrivent pas à trouver un accord, la commission émet un avis faisant apparaître les points principaux de désaccord et une proposition motivée de loyer. Le bailleur ou le locataire peut ensuite saisir le président du tribunal judiciaire.

Référence : Code de commerce: article D145-17 Référence : Code de commerce : article D145-18

Saisir le président du tribunal judiciaire

Il peut être saisi directement ou lorsque la commission de conciliation n’a pas trouvé d’accord. Le propriétaire et le locataire doivent être assistés par un avocat. L’une des parties doit envoyer un mémoire à l’autre partie par lettre recommandée avec AR. Le président du tribunal judiciaire est saisi 1 mois après la réception par le locataire ou le propriétaire du premier mémoire établi.

Où s'informer ?
Tribunal judiciaire

Pendant la durée de la procédure, le locataire est tenu de continuer à payer le loyer prévu dans le bail.

Le Président du tribunal judiciaire peut renvoyer les parties à une audience de règlement amiable (ARA). L'ARA interrompt l'instance et l'autre juge tente de parvenir à un accord amiable.

Attention

Lorsque le locataire ou le bailleur sont en procédure collective, c'est le tribunal des activités économiques (TAE) qui est compétent dans les ressorts des 12 villes suivantes : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.

Connaître le tribunal compétent pour les procédures de prévention ou de traitement des difficultés

Ministère chargé de la justice

Depuis le 1er janvier 2025, des tribunaux des activités économiques (TAE) ont été mis en place dans certains territoires pour le traitement des procédures amiables ou des procédures collectives quelle que soit l'activité exercée.

Ce simulateur permet de connaître le tribunal compétent.

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Référence : Code de commerce : articles R145-23 à R145-33

Acte juridique délivré par le bailleur pour mettre fin au bail commercial. Il n'a pas à être accepté par le locataire pour produire ses effets.

Acceptation exprimée clairement, par exemple par la signature d'un écrit ou par une déclaration faite en public, ou devant témoin

Procédure destinée aux entreprises qui ont des difficultés financières. Il existe plusieurs procédures selon la situation de l'entreprise et la gravité des difficultés rencontrées : sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire. Les créanciers sont collectivement représentés par un mandataire judiciaire ou un liquidateur judiciaire.

Valeur du local déterminée en fonction de 5 éléments : caractéristiques du local considéré, destination des lieux, obligations respectives du bailleur et du preneur, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Document rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). L'acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d'exécution (saisie, expulsion, ...). Exemples d'acte de commissaire de justice : constat, notification ...

Éléments qui permettent de modifier le montant du loyer d'un bail commercial. Ces facteurs sont notamment : le lieu d'implantation du commerce (ville, quartier, rue), les possibilités de stationnement, le réseau de transports en commun, l'urbanisme et la voirie (nouvelles constructions immobilières, modification des axes de circulation, mise en voie piétonne).

Dispositif qui permet de confier à un juge, qui n'est pas celui saisi du litige, la mission d’amener les parties à trouver une solution au conflit qui les oppose dans un cadre confidentiel. Elle peut se dérouler à la demande de l’une des parties ou être décidée d’office par le juge. Le procès est interrompu le temps de l’ARA.

Textes de reference
Code de commerce : articles L145-1 à L145-3
Champ d'application du bail commercial
Code de commerce : articles L145-8 à L145-12
Renouvellement du bail commercial
Code de commerce : article L145-22
Legifrance
Refus de renouvellement et droit de reprise des locaux d'habitation
Code de commerce: article L145-34
Plafonnement du loyer
Code de commerce : articles R145-2 à R145-11
Loyer fixé à la valeur locative
Code de commerce : articles R145-23 à R145-33
Procédure devant le président du tribunal judiciaire
Code de commerce : article R145-29-1
Audience de règlement amiable
Code de commerce : article R145-38
Renouvellement et recours à la lettre recommandée avec AR
Code de commerce: article D145-17
Mode de saisine de la commission de conciliation des baux commerciaux
Code de commerce : article D145-18
Accord de la commission de conciliation des baux commerciaux
]]> Webmaster Clonas Bail commercial Sat, 11 Oct 2025 17:40:10 +0000 https://clonas.fr/section-1135-bail-commercial#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/21285 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/21285 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A21285 Bail commercial : fixer et réviser le loyer https://clonas.fr/article-20282-bail-commercial-fixer-et-reviser-le-loyer https://clonas.fr/article-20282-bail-commercial-fixer-et-reviser-le-loyer En cours de bail, le loyer est révisé tous les 3 ans ou par le biais d'une clause d'échelle mobile.

Le montant initial du loyer n'est pas réglementé. Il est fixé librement par les parties au contrat. Le propriétaire (appelé bailleur) n'est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence.

Généralement, le paiement des loyers a lieu au début de chaque trimestre mais les parties peuvent aussi choisir de payer leur loyer à la fin du trimestre. Le paiement du loyer peut aussi se faire mensuellement en début de mois ou en fin de mois.

En revanche, lors de la révision du bail ou du renouvellement du bail, le montant du loyer est réglementé.

Si le bail est prévu pour tous commerces, le loyer est en principe plus élevé que celui d'un bail autorisant seulement une activité définie.

Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'autres sommes en plus du loyer :

Le pas-de-porte (ou droit d'entrée) est-il obligatoire ?

Le pas-de-porte correspond au paiement d'un droit d'entrée versé par le locataire (appelé preneur) au propriétaire (appelé bailleur) lors de l'entrée dans les lieux.

Il n'est pas obligatoire et s'applique aux locaux vacants.

Le montant du pas-de-porte est librement fixé par les parties et correspond généralement à 3 ou 6 mois de loyers.

Ce droit d'entrée peut être versé en une fois ou par échéances en plus du loyer. Il est en général compensé par un loyer plus faible.

Il n'est pas remboursé à la fin du bail.

 Ã€ savoir

Le montant du pas-de-porte et les modalités de versement doivent être indiqués dans le bail.

Au moment de la rédaction du contrat de bail, le propriétaire et le locataire doivent décider si le pas-de-porte est un supplément de loyer (cas le plus fréquent) ou une indemnité.

Dans cette hypothèse, le pas-de-porte est pris en compte pour le calcul de la révision triennale et pour la fixation du loyer du bail renouvelé.

Pour le propriétaire, il constitue un revenu foncier.

Le pas-de-porte est soumis à la TVA si le loyer du bail y est lui-même soumis. Le loyer de locaux équipés, c'est-à-dire munis de mobiliers et matériels nécessaires à l'exploitation de l'activité du locataire est soumis à TVA. Si le bailleur bénéficie du régime de franchise en base de TVA, il n'est pas concerné par la déclaration et le paiement de la TVA.

Pour le locataire, le pas-de-porte constitue une charge déductible des résultats en pourcentage de la durée du contrat (1/9e par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas, c'est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative.

Pour le propriétaire, il n'y a pas d'imposition.

Pour le locataire, le pas-de-porte n'est pas une charge déductible et il ne peut pas être amorti.

 Ã€ noter

Le pas-de-porte est soumis à la contribution sur les revenus locatifs (CRL) de 2,50 %. Elle doit être versée uniquement par les propriétaires personnes morales (c'est-à-dire les sociétés, associations, organismes de droit privé, etc.) si le local est situé dans un immeuble achevé depuis 15 ans au moins et si les revenus de la location ne sont pas soumis à la TVA.

Le loyer commercial est-il soumis à la TVA ?

Les règles concernant la TVA sur les loyers commerciaux sont différentes selon que les locaux loués sont équipés ou nus.

Le propriétaire qui loue des locaux équipés, c'est-à-dire munis de mobiliers, de matériels et installations nécessaires à l'exploitation de l'activité du locataire (par exemple, salle de spectacles aménagée pour recevoir des spectateurs) est soumis au taux de TVA égal à 20 %.

Si le propriétaire bénéficie du régime de la franchise en base de TVA, il n'est pas concerné par la déclaration et le paiement de la TVA.

Le propriétaire qui loue des locaux nus, c'est-à-dire non munis d'équipements, de mobiliers ou de matériel nécessaires à l'exploitation à laquelle ils sont destinés, est exonéré de TVA.

Il peut toutefois opter pour la TVA en adressant une lettre simple au service des impôts des entreprises du lieu de situation des locaux.

Où s'adresser ?
Service des impôts des entreprises du centre des finances publiques de Vienne
Adresse12 rue Jean Moulin38200Vienne Cedex
Coordonnées Tél. :04 74 31 12 25 Web :https://www.impots.gouv.fr
Service des impôts des entreprises du centre des finances publiques de La Côte-Saint-André
Adresse3, boulevard de-Lattre-de-Tassigny38261La Côte-Saint-André Cedex
Coordonnées Tél. :04 74 20 59 10 Web :https://www.impots.gouv.fr/accueil
 Ã€ noter

Lorsque la location ne donne pas lieu au paiement effectif de la TVA, le propriétaire personne morale (sociétés, associations, organismes de droit privé, etc.) doit payer la contribution sur les revenus locatifs (CRL).

Comment réviser le loyer initial du bail commercial ?

En cours de bail, le loyer peut être révisé selon la révision triennale (légale) tous les 3 ans, selon une clause d'échelle mobile (généralement annuelle) ou selon une clause recette.

Révision triennale (révision légale)

Le loyer peut être révisé à la demande du propriétaire (également appelé bailleur) ou du locataire (également appelé preneur). Cette révision n'est pas automatique. Il s'agit d'un droit qui peut être exercé même lorsque le bail ne le prévoit pas.

À quel moment a lieu la révision triennale ?

La révision triennale du loyer peut être demandée par le propriétaire ou le locataire dans un délai de 3 ans après l'un des moments suivants :

  • Entrée du locataire dans les locaux

  • Renouvellement d'un bail précédent

  • Prise d'effet de la précédente révision.

La révision est demandée uniquement lorsque la période de 3 ans est expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n'est prévu.

La demande de révision triennale peut aussi intervenir après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans ou plus.

La demande de révision doit être transmise par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice ) ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit préciser le montant du loyer demandé.

Lorsque le locataire accepte la demande de révision du loyer, il peut soit écrire au propriétaire en donnant son accord soit ne rien faire et payer le nouveau loyer.

Calcul du loyer révisé

La révision triennale est établie en tenant compte de l'un des indices suivants :

 Ã€ savoir

L'indice trimestriel du coût de la construction (ICC), qui servait de référence à la révision triennale des loyers commerciaux ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.

Les règles de calcul du loyer sont différentes s'il s'agit de la première révision ou d'une révision ultérieure.

La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :

Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale).

Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.

 Exemple

Un bail est signé le 1er octobre 2021 avec un loyer mensuel de 500 € basé sur l’ILC . La première révision triennale intervient au 1er octobre 2024.

Pour obtenir le montant du loyer révisé :

Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale)

= 500 € x (indice du 2e trimestre 2024/indice du 2e trimestre 2021)

= 500 € x (136,72 / 118,41)

= 577,31 €

De nouvelles demandes de révision peuvent être formées tous les 3 ans.

Le délai court à partir du moment où le loyer précédemment révisé est appliqué.

Pour calculer le loyer révisé, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur à la date de la dernière révision.

La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :

Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision).

 Exemple

Un bail est signé le 1er octobre 2018 avec un loyer mensuel de 500 €, basé sur l'ILC .

Lors de la 1re révision en octobre 2021, le loyer est fixé à 525,84 €.

=500 x (indice du 2e trimestre 2021 / indice du 2e trimestre 2018

= 500 x (118,41/112,59)

= 525,84 €

Lors de la 2e révision triennale du 1er octobre 2024, il faut appliquer la formule de calcul suivante :

Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision)

= Loyer en cours x (indice du 2e trimestre 2024 / indice du 2e trimestre 2021)

= 525,84 x (136,72/118,41)

= 607,15 €

Déplafonnement de la révision triennale

La révision triennale du loyer est en principe plafonnée, c'est-à-dire qu'elle ne peut pas dépasser la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC ) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT ). Cependant, dans certains cas, la révision du loyer est déplafonnée : elle est alors fixée en fonction de la valeur locative.

Le bailleur pourra demander un déplafonnement du loyer dans l'un des cas suivants :

  • Modification des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, rue devenue piétonne, etc.) ayant entrainé une hausse ou une baisse de plus de 10 % de la valeur locative

  • Clause du contrat concernant la durée du bail

  • Changement d'activité (appelée déspécialisation) dans le bail effectué par le locataire

Dans ces différents cas, le montant du loyer peut être déplafonné et ainsi correspondre à la valeur locative des locaux.

La valeur locative du bien prend en compte les éléments suivants :

  • Caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux, etc.)

  • Destination des lieux (nature et nombre des commerces autorisés par le bail, par exemple, boulangerie)

  • Obligations des parties, notamment répartition des taxes et charges de la copropriété

  • Facteurs locaux de commercialité

  • Prix pratiqués dans le voisinage.

Attention

L'augmentation du loyer à la suite du déplafonnement ne peut pas être supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. On appelle cela le lissage du loyer.

Référence : Code de commerce : article L145-38

Clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation)

Variation en fonction d'un indice de référence

Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile (ou clause d'indexation), permettant la variation du loyer en fonction d'un indice de référence mentionné dans le contrat.

L'indice est différent selon l'activité exercée :

  • Pour les activités commerciales ou artisanales, il s'agit de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC ).

  • Pour les autres activités, c'est l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT )

L'indice du coût de la construction (ICC) peut également être utilisé pour l'indexation du loyer dans le cadre d'une clause d'échelle mobile.

La périodicité est librement fixée par les parties au contrat. En pratique, la révision du loyer a souvent lieu chaque année.

Le loyer est alors révisé automatiquement lors de l'échéance prévue au contrat, sans intervention du propriétaire (bailleur).

Protection contre une variation trop forte du loyer

Si par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer augmente ou diminue de plus d'¼ par rapport au prix précédemment fixé, l'une des parties peut demander la révision immédiate du loyer.

Cette demande se fait par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).

Le juge le fixera alors à la valeur locative.

L'augmentation ne pourra pas être supérieure à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Référence : Code de commerce : article L145-39

Clause-recette

La clause-recette (ou clause à loyer variable) est une clause du bail commercial qui prévoit que le loyer varie en fonction du chiffre d'affaires du locataire.

En plus d'une partie variable qui correspond à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le locataire, le loyer comporte souvent une partie fixe (appelée Loyer minimum garanti).

Cette clause est souvent utilisée pour les locaux situés dans les centres commerciaux.

Que se passe-t-il en cas de désaccord sur le montant du loyer révisé ?

Lorsque le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à un accord, l'une des parties peut saisir :

  • Soit la commission départementale de conciliation (CDC) des baux commerciaux

  • Soit le président du tribunal judiciaire

Saisir la commission de conciliation des baux commerciaux

En cas de désaccord sur le montant du loyer révisé, le propriétaire ou le locataire peuvent saisir la commission de conciliation des baux commerciaux (CCBC). Elle tente de trouver un accord entre les parties. Sa saisine est gratuite.

Pour saisir la commission de conciliation des baux commerciaux (CCBC), il faut suivre les étapes suivantes :

  • Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception

  • Mentionner les coordonnées du bailleur et du locataire

  • Joindre les documents relatifs à la demande (contrat de bail, relevé de charges, courriers, synthèse du litige et attente des parties...)

Il faut s’adresser à la commission de conciliation du département dans lequel est exercée l’activité. Pour connaître la CCBC compétente, vous pouvez contacter la préfecture :

Où s'adresser ?
Préfecture - Isère
Adresse12 place de Verdun38000Grenoble
Coordonnées Tél. :04 76 60 34 00 Web :https://www.isere.gouv.fr
Horaires d'ouverture
du Lundi au Vendredi
  • de 09:00 à 15:30
 Ã€ noter

La saisine de la commission de conciliation n’est pas obligatoire. Les parties peuvent s’adresser directement au président du tribunal judiciaire.

La commission s’efforce de concilier les parties puis rend un avis dans un délai de 3 mois.

Si un accord sur le loyer du bail révisé est trouvé, elle constate la conciliation qui doit recevoir application.

Si les parties n'arrivent pas à trouver un accord, la commission émet un avis faisant apparaître les points principaux de désaccord et une proposition motivée de loyer. Le bailleur ou le locataire peut ensuite saisir le président du tribunal judiciaire.

Référence : Code de commerce: article D145-17 Référence : Code de commerce : article D145-18

Saisir le président du tribunal judiciaire

Il peut être saisi soit lorsque après l’échec de la conciliation devant la commission de conciliation, soit directement par une des parties.

L’une des parties doit envoyer un mémoire à l’autre partie par lettre recommandée avec AR. Le président du tribunal judiciaire est saisi 1 mois après la réception par le locataire ou le propriétaire du premier mémoire établi.

Le bailleur et le locataire doivent être assistés par un avocat.

Où s'informer ?
Tribunal judiciaire

Pendant la durée de la procédure, le locataire n’a pas à continuer de payer le loyer prévu dans le bail.

Le président du tribunal judiciaire peut renvoyer les parties à une audience de règlement amiable (ARA) tenue par un autre juge . L'instance est alors interrompue et renvoyée à un l'autre juge qui tente de parvenir à un accord amiable.

Attention

Lorsque le locataire ou le bailleur sont en procédure collective, c'est le tribunal des activités économiques (TAE) qui est compétent dans les ressorts des 12 villes suivantes : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.

Connaître le tribunal compétent pour les procédures de prévention ou de traitement des difficultés

Ministère chargé de la justice

Depuis le 1er janvier 2025, des tribunaux des activités économiques (TAE) ont été mis en place dans certains territoires pour le traitement des procédures amiables ou des procédures collectives quelle que soit l'activité exercée.

Ce simulateur permet de connaître le tribunal compétent.

Accéder au
service en ligne
Référence : Code de commerce : articles R145-23 à R145-33

Somme d'argent que le bailleur demande au locataire au début d'un bail commercial.

Répartir dans la durée le coût du matériel ou du bien immobilier acheté

Document rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). L'acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d'exécution (saisie, expulsion, ...). Exemples d'acte de commissaire de justice : constat, notification ...

Valeur du local déterminée en fonction de 5 éléments : caractéristiques du local considéré, destination des lieux, obligations respectives du bailleur et du preneur, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Éléments qui permettent de modifier le montant du loyer d'un bail commercial. Ces facteurs sont notamment : le lieu d'implantation du commerce (ville, quartier, rue), les possibilités de stationnement, le réseau de transports en commun, l'urbanisme et la voirie (nouvelles constructions immobilières, modification des axes de circulation, mise en voie piétonne).

Dispositif qui permet de confier à un juge, qui n'est pas celui saisi du litige, la mission d’amener les parties à trouver une solution au conflit qui les oppose dans un cadre confidentiel. Elle peut se dérouler à la demande de l’une des parties ou être décidée d’office par le juge. Le procès est interrompu le temps de l’ARA.

Procédure destinée aux entreprises qui ont des difficultés financières. Il existe plusieurs procédures selon la situation de l'entreprise et la gravité des difficultés rencontrées : sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire. Les créanciers sont collectivement représentés par un mandataire judiciaire ou un liquidateur judiciaire.

Textes de reference
Code de commerce : article L145-33
Legifrance
Valeur locative
Code de commerce : article L145-35
Legifrance
Commission de conciliation des baux commerciaux
Code de commerce : article L145-38
Legifrance
Révision triennale
Code de commerce : article L145-39
Legifrance
Clause d'échelle mobile
Code de commerce : articles R145-2 à R145-11
Détermination de la valeur locative
Code de commerce : articles R145-23 à R145-33
Procédure devant le président du tribunal judiciaire
Code de commerce : article R145-29-1
Audience de règlement amiable
Code de commerce: article D145-17
Mode de saisine de la commission de conciliation des baux commerciaux
Code de commerce : article D145-18
Accord de la commission de conciliation des baux commerciaux

Pour en savoir plus

Indice du coût de la construction (ICC)
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)
Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)
Indice des loyers commerciaux (ILC)
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)
Comment évaluer un fonds de commerce ?
Chambre de commerce et d'industrie de Paris - Île-de-France
]]> Webmaster Clonas Bail commercial Fri, 10 Oct 2025 17:35:08 +0000 https://clonas.fr/section-1135-bail-commercial#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/20282 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/20282 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A20282 Faut-il verser un dépôt de garantie dans un bail commercial ? https://clonas.fr/article-23419-faut-il-verser-un-depot-de-garantie-dans-un-bail-commercial https://clonas.fr/article-23419-faut-il-verser-un-depot-de-garantie-dans-un-bail-commercial Le dépôt de garantie versé par le locataire permet de garantir au propriétaire le paiement du loyer ou l'entretien du local.

Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas obligatoire.

Le montant du dépôt de garantie est librement fixé par les parties. En pratique, il s'élève à l'un des montants suivants :

  • Soit 3 mois de loyers lorsque le loyer est payable par trimestre et d'avance

  • Soit 6 mois de loyers lorsque le loyer est payable par trimestre et à l'échéance

Si le dépôt de garantie excède ces montants (3 mois en cas de paiement d'avance ou 6 mois en cas de paiement à l'échéance), le propriétaire doit verser au locataire des intérêts. Ces intérêts sont calculés au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre .

Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer au preneur (ou locataire) la TVA sur le montant du dépôt de garantie.

 Ã€ noter

Le contrat de bail prévoit généralement que le dépôt de garantie correspond à 3 mois de loyers. En conséquence, le dépôt de garantie est révisé en même temps que le loyer et/ou lors du renouvellement du bail.

À quel moment le dépôt de garantie doit-il être restitué ?

Le dépôt de garantie doit être remboursé au locataire quand il quitte les lieux, c’est-à-dire après la réalisation d’un état des lieux de sortie et la remise des clefs.

La loi ne prévoit pas de délai maximum pour la restitution du dépôt de garantie. Toutefois, un délai est souvent précisé dans le contrat de bail commercial.

Ainsi, le bailleur qui ne rembourse pas le dépôt de garantie plusieurs mois après la restitution des locaux (ou le délai précisé dans le bail) peut être condamné à verser, en plus du dépôt de garantie, des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ainsi que des dommages et intérêts.

Le locataire doit restituer les locaux en bon état de réparations. Si le locataire rend le local dégradé, le bailleur peut conserver – partiellement ou en totalité – la somme du dépôt de garantie selon les travaux nécessaires pour effectuer une remise en ordre du bien.

 Ã€ savoir

Le bail commercial prévoit souvent que le locataire doit payer son loyer jusqu'au terme du contrat. Le locataire n’est donc pas autorisé à déduire le dépôt de garantie du dernier loyer dû.

Que devient le dépôt de garantie en cas de vente de l’immeuble dans lequel se trouve le local commercial ?

Le dépôt de garantie constitue une dette personnelle du bailleur à l’égard du locataire.

Si les locaux loués sont vendus, c’est donc le bailleur d’origine qui devra restituer le dépôt de garantie au locataire.

Ainsi, l’acquéreur des locaux ne peut pas exiger du locataire un nouveau dépôt de garantie.

En revanche, lorsque le bailleur d’origine a restitué le dépôt de garantie au locataire au moment de la vente, l’acquéreur peut alors demander au locataire le versement d’un nouveau dépôt de garantie.

Où s'informer ?
Chambre de commerce et d'industrie (CCI)

Somme d'argent destinée à réparer le préjudice subi

Textes de reference
Code de commerce : article L145-40
Dépôt de garantie
Code civil : article 1730
Legifrance
État des lieux et obligation du locataire
Code civil : article 1731
Absence d'état des lieux et restitution du local

Pour en savoir plus

Taux des avances sur titres
Banque de France
]]> Webmaster Clonas Bail commercial Thu, 02 Oct 2025 17:35:04 +0000 https://clonas.fr/section-1135-bail-commercial#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/23419 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/23419 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A23419 Résilier un bail commercial https://clonas.fr/article-21051-resilier-un-bail-commercial https://clonas.fr/article-21051-resilier-un-bail-commercial Le bail commercial peut être résilié à la fin de chaque période triennale. En dehors de cette période, la résiliation est possible dans certains cas. Bailleur

Le locataire peut résilier sans motif particulier le bail à l'expiration de chaque période de 3 ans (c'est-à-dire après 3, 6 ou 9 ans). On parle de résiliation triennale.

Il peut également résilier le bail, en dehors de ces périodes triennales dans certaines situations : lorsqu'il a demandé ses droits à la retraite, ou lorsqu'il perçoit une pension d'invalidité. En cas de décès du locataire, ses ayant-droits peuvent aussi résilier le bail.  Les parties peuvent également mettre un terme au bail d'un commun accord.

Le locataire peut résilier le contrat de bail commercial à la fin de chaque période de 3 ans, sans motif particulier.

Il doit donner congé par l'un des moyens suivants :

  • Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)

  • Soit par lettre recommandée avec avis de réception.

Le congé doit être donné au moins 6 mois avant l'expiration de la période triennale en cours.

Le non-respect de ce délai de 6 mois reporte les effets du congé à la prochaine période triennale.

L'échéance triennale d'un bail commercial intervient le 30 septembre. Le congé doit donc être envoyé par le locataire au propriétaire au plus tard le 31 mars.

Le bailleur et le preneur peuvent décider d'exclure la possibilité d'une résiliation triennale dans les contrats de baux suivants :

  • Baux de plus de 9 ans (par exemple, baux passés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme )

  • Baux de locaux destinés à l'exercice d'une seule activité

  • Baux de locaux à usage exclusif de bureaux

  • Baux de locaux de stockage (c'est à dire les entrepôts).

Le locataire n'a pas à indiquer dans le congé les raisons pour lesquelles il souhaite mettre fin au bail.

Il est possible de résilier le contrat de bail dans les situations suivantes :

Le locataire peut résilié le bail commercial sans attendre l'échéance de la période triennale uniquement s'il a des statuts suivants :

  • Commerçant (entrepreneur individuel)

  • Gérant majoritaire depuis au moins 2 ans de la SARL titulaire du bail

  • Associé unique d'une EURL.

Il doit être dans l'une des situations suivantes :

  • Soit avoir demandé à bénéficier de ses droits à la retraite.

  • Soit avoir été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité au cours du bail.

Si le locataire remplit ces conditions, il peut alors donner congé au bailleur.

Le congé est délivré au moins 6 mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).

Le locataire peut demander la résiliation judiciaire du bail dans les situations suivantes :

  • Non-respect par le bailleur des obligations liées au bail commercial :par exemple le bailleur n'a pas pris en charge des grosses réparations comme les travaux de gros œuvre

  • Délivrance d'un local qui n'est pas conforme à sa destination puisqu'il ne respecte pas les normes de sécurité en matière d'incendie

Celle-ci doit être demandée au tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.

Où s'adresser ?
Chambre de commerce et d'industrie (CCI) 38 - Nord-Isère - Site de Villefontaine
Adresse5 Rue Antoine Condorcet38093Villefontaine
Coordonnées Tél. :04 74 95 24 00 Email :accueil@nord-isere.cci.fr Web :https://www.ccinordisere.fr/
Horaires d'ouverture
du Lundi au Vendredi
  • de 09:00 à 12:00
  • de 14:00 à 17:00
Chambre de commerce et d'industrie (CCI) 38 - Grenoble - Siège de Grenoble
Adresse5-7 place Robert Schuman38000Grenoble
Coordonnées Tél. :04 76 28 28 28 Email :cci@grenoble.cci.fr Web :https://www.grenoble.cci.fr
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Chambre de commerce et d'industrie (CCI) 38 - Nord-Isère - Siège de Vienne
Adresse2 place Saint Pierre38217Vienne Cedex
Coordonnées Tél. :04 74 31 44 00 Email :accueil@nord-isere.cci.fr Web :https://www.ccinordisere.fr/
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le Vendredi
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Le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation et prononce la résiliation lorsque le manquement présente une certaine gravité.

En cas de décès du locataire, le bail n'est pas automatiquement résilié (sauf si une clause du contrat le prévoit). Le bail est transmis aux héritiers. Ceux-ci peuvent résilier le bail sans attendre l'échéance triennale en envoyant un congé par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice.

Le locataire peut se mettre d'accord avec le propriétaire pour mettre fin au bail à tout moment. On parle alors de résiliation amiable du contrat de bail.

La résiliation à l'amiable n'exige pas de forme particulière. Il faut simplement que le propriétaire accepte l'offre de résiliation amiable du locataire.

Cependant, il faut pouvoir rapporter la preuve de cet accord.

En pratique, il est conseillé au propriétaire et au locataire de signer un acte qui prévoit la date de libération des locaux et qui fixe le solde du loyer, les charges et le sort du dépôt de garantie.

De plus, le bailleur en accord avec le locataire doit vérifier auprès du greffe du tribunal de commerce s'il existe des inscriptions sur le fonds de commerce (privilège, nantissement). Si c'est le cas, le propriétaire doit informer (par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice) les créanciers inscrits sur le fonds (qui ont un privilège sur le fonds de commerce ou un nantissement) de la résiliation amiable du bail.

La résiliation amiable ne deviendra définitive qu' 1 mois après la notification effectuée aux créanciers inscrits.

Le bailleur peut mettre fin au bail commercial après chaque période de 3 ans (« triennale ») à certaines conditions. En dehors de ces périodes triennales, il peut résilier le bail en cas de faute du locataire ou si cette possibilité est prévue dans le contrat (clause résolutoire). Les parties peuvent également mettre un terme au bail d'un commun accord.

À la fin d'une période triennale, le bailleur a le droit de reprendre le local loué. Il doit alors donner congé au locataire 6 mois avant l'échéance triennale par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).

La résiliation est possible dans les cas suivants :

  • Reprise pour construire ou démolir et reconstruire l'immeuble dans lequel se trouve le local loué. Le bailleur qui construit ou reconstruit un nouvel immeuble doit offrir un local de remplacement au locataire ou lui verser une indemnité d'éviction.

  • Reprise pour travaux de restauration immobilière dans des sites patrimoniaux remarquables nécessitant l'évacuation des locaux. Pour faciliter les travaux de restauration immobilière, le bailleur peut récupérer le bail à l'échéance d'une période triennale en versant une indemnité d'éviction si l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé.

  • Reprise d'un local d'habitation loué accessoirement au local commercial et qui n'est pas occupé. Les 3 conditions suivantes doivent être réunies :

    • Le local d'habitation est divisible du local commercial.

    • Le local repris n'est pas affecté à l'usage d'hôtel, de location en meublé, à usage hospitalier ou d'enseignement.

    • La privation de jouissance ne doit pas causer un trouble grave à l'exploitation du fonds de commerce.

    La reprise n'est possible que si le locataire n'occupe toujours pas le local d'habitation pendant un délai de 6 moissite après le congé délivré par le bailleur.

  • Transformation d'un immeuble existant en immeuble à usage principal d'habitation par reconstruction, rénovation ou réhabilitation. Le bailleur récupère le local commercial pour effectuer des travaux et verse une indemnité d'éviction au locataire.

Le bailleur peut demander la résiliation du bail devant le tribunal judiciaire en cas de faute du locataire ou utiliser la clause résolutoire.

Le bailleur a la possibilité de réclamer la résiliation du bail commercial auprès du tribunal judiciaire en cas de faute du locataire.

Il s'agit par exemple des faits suivants :

  • Absence d'assurance

  • Sous-location des locaux sans autorisation du propriétaire

  • Absence d'exploitation du commerce

  • Non-paiement des loyers

Le tribunal judiciaire apprécie l'importance de la faute du locataire pour accepter ou refuser la demande de résiliation du bailleur.

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  • de 08:30 à 12:00

Le contrat peut prévoir que l'inexécution d'une obligation précisée entraînera la résiliation du bail : on parle alors de clause résolutoire.

Une clause du bail commercial interdit au locataire de sous-louer le fonds. Si le locataire sous-loue le local, le bailleur peut se fonder sur la clause résolutoire pour demander la résiliation du bail.

Pour mettre en œuvre cette clause, le propriétaire doit envoyer, par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice), un commandement qui informe le locataire qu'il va utiliser la clause résolutoire.

Le commandement doit mentionner les éléments suivants :

  • Agissements reprochés au locataire (par exemple, locataire qui n'exploite pas le fonds de commerce)

  • Commandement à cesser le non-respect du bail

  • Mention d'un délai d'1 mois pour que le locataire exécute ce que lui demande le propriétaire et respecte ses obligations.

Si le locataire exécute ce qui est demandé dans le commandement, le bail n'est pas résilié.

En revanche, si le locataire n'exécute pas ce qui est demandé, la résiliation du bail est automatique. Elle est effective 1 mois après l'envoi du commandement de payer ou de la sommation d'exécuter.

Dans le cas d'un commandement de payer des loyers en retard, le locataire peut demander en justice des délais de paiement dans la limite de 2 années.

Le bailleur et le locataire peuvent décider d'un commun accord de mettre fin au bail à tout moment. On parle alors de résiliation amiable du contrat de bail.

La résiliation à l'amiable n'exige pas de forme particulière. Il faut simplement que le locataire accepte l'offre de résiliation amiable du bailleur.

En pratique, il est conseillé au bailleur et au locataire de signer un acte qui prévoit la date de libération des locaux et qui fixe le solde du loyer, les charges et le sort du dépôt de garantie

De plus, le bailleur en accord avec le locataire doit vérifier auprès du greffe du tribunal de commerce s'il existe des inscriptions sur le fonds de commerce (privilège, nantissement, etc. ). Si c'est le cas, le bailleur doit informer (par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice) les créanciers inscrits sur le fonds de la résiliation amiable du bail.

La résiliation amiable ne deviendra définitive qu' 1 mois après la notification effectuée aux créanciers inscrits.

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Celui qui bénéficie d'un droit par le biais d'un parent ou d'un proche

Document rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). L'acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d'exécution (saisie, expulsion, ...). Exemples d'acte de commissaire de justice : constat, notification ...

Villes, villages ou quartiers dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public

Dans un bail commercial, acte par lequel le bailleur fait connaître au locataire les infractions reprochées et l'informe de sa volonté d'utiliser la clause résolutoire si le locataire n'exécute pas ses obligations

Créanciers qui se protègent des défaillances éventuelles de leur débiteur en prenant une garantie sur le fonds de commerce (nantissement, gage, hypothèque, privilège, etc.)

Société à responsabilité limitée

Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée

Textes de reference
Code de commerce : articles L145-4 à L145-7-1
Résiliation du bail commercial
Code de commerce : article R145-38
Recours à la lettre recommandée
]]> Webmaster Clonas Bail commercial Sat, 07 Jun 2025 21:50:11 +0000 https://clonas.fr/section-1135-bail-commercial#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/21051 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/21051 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A21051 Bail commercial : charges et dépenses du locataire et du bailleur https://clonas.fr/article-20554-bail-commercial-charges-et-depenses-du-locataire-et-du-bailleur https://clonas.fr/article-20554-bail-commercial-charges-et-depenses-du-locataire-et-du-bailleur La loi impose d'établir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances dans le bail commercial.

La loi impose d'insérer dans le bail commercial ou dans une annexe au bail, un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail commercial. Cet inventaire doit indiquer la répartition entre le bailleur et le locataire.

De plus, un état récapitulatif avec la liquidation et la régularisation des comptes de charges doit être établi chaque année. Il est adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année qui suit celle où il est établi.

Si les parties n'ont pas prévu d'inventaire précis et limitatif des charges et des taxes, le bailleur ne peut pas facturer de charges au locataire.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires (par exemple : centre commercial), le bail commercial doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires. Cette répartition se fait en fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances à la charge du locataire doit correspondre au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à la chose louée. Dans les immeubles en copropriété, le bailleur présente l'état récapitulatif annuel dans un délai de 3 mois à partir de la présentation des comptes de copropriété sur l'exercice annuel.

En cours de bail, le bailleur doit informer le locataire de toute nouvelle charge, ou de toute nouvekle taxe ou redevance ou encore de tout élément modifiant la répartition fixée dans le contrat de bail.

Quelles sont les charges à payer par le bailleur ?

Les charges suivantes doivent être payées par le bailleur :

  • Dépenses concernant les grosses réparations touchant au bâtiment, tels que les murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture. Par exemple : remise en état d'un immeuble suite aux inondations, réfection de l'installation électrique, réparation d'une canalisation). En pratique, ces réparations sont celles qui impactent la structure et/ou la solidité de l’immeuble. Les grosses réparations se caractérisent par l'importance matérielle et le coût exceptionnel.

  • Dépenses de travaux nécessaires en raison de la vétusté du bien ou de mise aux normes lorsqu'il s'agit de grosses réparations. Cela concerne les travaux de mise en conformité avec la réglementation, tels que les mises aux normes (accessibilité handicapés, hygiène, sécurité incendie, électricité) et plus largement tous les travaux à réaliser sur injonction ou prescription administrative.

  • Honoraires du bailleur concernant la gestion des loyers du local ou de l'immeuble

  • Impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux : la cotisation foncière des entreprises (CFE)) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)) sont toujours à la charge du bailleur. En revanche, la taxe foncière, la taxe de balayage, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France peuvent être mises à la charge du locataire si le bail le prévoit.

  • Dans un ensemble immobilier, charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants qui concernent d'autres locataires.

Lorsque le bail a été conclu ou renouvelé avant le 5 novembre 2014, le bailleur et le locataire ont pu décider librement de la répartition entre eux des charges, du coût des réparations et des taxes. En pratique, les grosses réparations sont souvent à la charge du bailleur et les autres réparations à la charge du locataire.

Quelles sont les charges à payer par le locataire ?

Le locataire doit payer les dépenses d'entretien et les réparations courantes. On parle de charges récupérables. Une charge est réclamée au locataire uniquement si le contrat de bail le prévoit précisément. Le bailleur peut également lui demander le remboursement de certains impôts et taxes lorsque l'inventaire des charges le prévoit.

Dépenses toujours à la charge du locataire

Les dépenses d'entretien et de réparations courantes, dites dépenses locatives, sont toujours à la charge du locataire.

Il s'agit des dépenses suivantes :

  • Dépenses courantes d'eau, de gaz et d'électricité

  • Dépenses d'entretien et de réparations courantes telles que les peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs

  • Dépenses d'équipement de la copropriété (ascenseur, entretien des parties communes)

  • Travaux d'embellissement dont le coût est plus important que les frais de remplacement de l'élément concerné

Dépenses pouvant être mises à la charge du locataire

Le locataire peut être amené à rembourser le bailleur des dépenses suivantes :

  • Taxe foncière et taxes additionnelles à la taxe foncière

  • Impôts, taxes et redevances liées à l'usage du local ou de l'immeuble (taxe sur les locaux commerciaux de stockage et sur les surfaces de stationnement en Ile de France)

  • Impôts, taxes et redevances liées à un service dont bénéficie le locataire (taxe sur les ordures ménagères, taxe de balayage, taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France)

Ces dépenses sont mises à la charge du locataire uniquement en présence d'un inventaire précis des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail commercial avec une répartition des charges entre le bailleur et le locataire.

Quelle est l'obligation d'information du bailleur concernant les travaux ?

Le bailleur doit adresser au locataire les 2 documents suivants concernant les travaux :

  • État prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes avec un budget prévisionnel

  • État récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes avec leur coût

Ces informations sont communiquées au locataire tous les 3 ans dans un délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale.

À la demande du locataire, le bailleur doit transmettre tout document justifiant le montant des travaux.

Dans le cas d'un ensemble immobilier avec plusieurs locataires (par exemple, un centre commercial), le bail commercial doit préciser la répartition du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble.

Réparations des gros murs et des voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières ou des murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Textes de reference
Code civil : article 606
Définition des grosses réparations
Code de commerce : articles L145-1 à L145-3
Bail commercial
Code de commerce : article L145-40-2
Inventaire précis et limitatif des charges
Code de commerce : articles R145-35 à R145-37
Charges pesant sur le propriétaire et le locataire et l'état récapitulatif annuel communiqué au locataire

Pour en savoir plus

Ce qui est négociable dans un bail commercial
Bpifrance Création
]]> Webmaster Clonas Bail commercial Tue, 03 Jun 2025 21:40:11 +0000 https://clonas.fr/section-1135-bail-commercial#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/20554 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/20554 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A20554 Sous-location du bail commercial https://clonas.fr/article-21381-sous-location-du-bail-commercial https://clonas.fr/article-21381-sous-location-du-bail-commercial La sous-location d'un local commercial est possible si le bailleur (propriétaire) a donné son autorisation et est informé des conditions de la sous-location.

La sous-location est le fait pour un locataire (locataire principal) de mettre en location le local ou une partie du local qu'il loue à une autre personne (sous-locataire) en échange du paiement d'un loyer.

La mise à disposition de locaux avec prestations de services est également un contrat de location de locaux, mais la location est accompagnée de plusieurs prestations de services : entretien, fourniture du wifi, téléphone, chauffage, service d’accueil, accès à des salles de réunion, etc.

Distinctions entre la sous-location et la mise à disposition

Sous-location d'un bail commercial

Mise à disposition de locaux

Conditions

Elle est possible aux 2 conditions suivantes :

  • Le bailleur a donné son autorisation

  • Le bailleur est informé par le locataire de l'acte de sous-location

Elle doit être autorisée dans la clause de destination du bail commercial.

Loyer / Redevance

Loyer versé par le sous locataire au locataire principal uniquement pour disposer du local

Redevance ou prix global qui inclut des prestations de services : entretien, fourniture du wifi, téléphone, chauffage, service d’accueil, accès à des salles de réunion, etc.

Réajustement de loyer

Possibilité pour le bailleur de demander un réajustement de loyer au locataire principal si loyer de la sous-location est plus élevé que le loyer principal

Pas de possibilité pour le bailleur d'obtenir un réajustement de loyer

Un locataire exploitant un atelier de danse le sous-loue à une société pendant plusieurs mois. Il propose avec le local de nombreuses prestations comme l’entretien des locaux, le contrôle de l’accueil et de la sécurité. Ce contrat est considéré comme une mise à disposition temporaire d'un local (et non une sous-location).

Dans quels cas la sous-location du bail commercial est-elle possible ?

La sous-location totale ou partielle est en principe interdite.

Elle peut cependant être autorisée lorsque les 2 conditions suivantes sont satisfaites :

  • Le bailleur a donné son autorisation.

  • Le bailleur est informé par le locataire de l'acte de sous-location

Si le locataire ne respecte pas ces 2 conditions, la sous-location est irrégulière. Le bailleur dispose alors de plusieurs options :

  • Il peut demander la résiliation du bail.

  • Il peut refuser de renouveler le contrat de bail sans verser d'indemnité d'éviction.

Autorisation du bailleur

L’autorisation du bailleur est indispensable.

Cette autorisation peut prendre l'une des formes suivantes :

  • Elle peut être écrite. L'autorisation de sous-location est parfois prévue dans le bail commercial initial. Elle peut aussi être obtenue après la signature du bail commercial : par exemple, rédaction d'un avenant au contrat de bail. En cas de renouvellement du bail commercial, l'autorisation de sous-louer doit être reproduite dans le contrat du bail renouvelé.

  • Elle peut résulter d'une attitude claire et non équivoque du bailleur. : elle est alors tacite. Par exemple, une autorisation expresse donnée par le bailleur au sous-locataire de réaliser des travaux vaut accord tacite de la sous-location.

Informer le bailleur de l'acte de sous-location

Le locataire doit informer le bailleur de son intention de sous-louer même lorsque la sous-location est autorisée par le contrat de bail. Cette obligation d'information permet au bailleur d'avoir connaissance des conditions de la sous-location et de l'identité du sous-locataire.

Le locataire informe le bailleur par l'un des moyens suivants :

  • Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)

  • Lettre recommandée avec accusé de réception.

Le bailleur a alors un délai de 15 jours pour indiquer s'il entend intervenir au contrat de sous-location. Si le bailleur ne répond pas au locataire, son accord à la sous-location est considéré comme donné et la sous-location est considérée comme régulière.

Lorsque la sous-location est régulière, il existe 2 contrats :

  • Un contrat de bail commercial entre le bailleur et le locataire principal avec un loyer principal versé par le locataire

  • Un contrat de sous-location entre le locataire principal et le sous-locataire avec un loyer de sous-location

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au montant du loyer principal, le bailleur peut réclamer au locataire principal une majoration de loyer équivalente.

En cas de désaccord sur le montant du loyer majoré, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire du lieu où est situé le local commercial.

Où s'informer ?
Tribunal judiciaire
Quel est le contenu du contrat de sous-location ?

Le contrat de sous-location signé entre le locataire principal et le sous-locataire contient généralement les mêmes clauses et conditions que le bail principal :

  • Description du local sous-loué

  • Affectation du local sous-loué (c'est-à-dire l'activité exercée)

  • Loyer de la sous-location

  • Répartition des charges entre le locataire et le sous-locataire

  • Règles de responsabilités du sous-locataire et du locataire à l'égard du bailleur

  • Durée de la sous-location. En général, elle ne dépasse pas le temps restant à courir pour le bail principal. 

Quels sont les effets de la sous-location ?

La sous-location produit des conséquences différentes pour le bailleur, le locataire principal, le sous-locataire :

Entre le bailleur et le sous-locataire, il n’y a pas de contrat.

En revanche, le bailleur peut réclamer à son locataire principal une majoration de loyer lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au loyer du bail principal.

Le locataire principal reçoit un loyer de son sous-locataire.

Il doit respecter les conditions du contrat de bail commercial conclu avec le bailleur. Il doit donc payer le loyer au bailleur. Il est aussi responsable à l'égard du bailleur si le sous-locataire ne respecte pas les conditions du bail. C'est par exemple le cas lorsque le sous-locataire a détérioré le local : le bailleur peut demander réparation au locataire principal.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au loyer du bail principal, le bailleur peut réclamer au locataire principal une majoration de loyer.

Le sous-locataire doit verser le loyer de la sous-location au locataire principal.

Le sous-locataire bénéficie des mêmes droits que le locataire principal. Le locataire principal ne peut donc pas consentir au sous-locataire des droits qu'il n'a pas :

  • Le sous-locataire doit respecter la destination des locaux établie dans le contrat du bail principal (sauf autorisation expresse du bailleur).

  • Si le locataire principal souhaite mettre fin au bail commercial lors d’une période triennale, la sous-location prend fin également.

À noter

Il n'existe pas de contrat entre le bailleur et le sous-locataire. Cependant, si le bailleur n'est pas payé par son locataire principal, il peut demander au sous-locataire le paiement du loyer de la sous-location.

Le sous-locataire a-t-il un droit au renouvellement de son bail ?

Généralement, la location principale et la sous-location se terminent en même temps. La durée du « sous-bail » ne peut pas dépasser le temps restant à courir pour le bail principal.

Le sous-locataire qui exploite dans les lieux loués un fonds de commerce peut alors demander le renouvellement de son bail directement au bailleur : on parle de droit direct au renouvellement.

Ce droit au renouvellement n'est pas automatique et nécessite de distinguer la sous-location partielle et la sous-location totale :

  • En cas de sous-location partielle, le locataire principal exploite un fonds de commerce sur une partie seulement des lieux loués. Sur l'autre partie, c'est le sous-locataire qui exploite un fonds de commerce. Les lieux sont donc divisibles.

  • En cas de sous-location totale, le locataire principal a sous-loué la totalité du local au sous-locataire. Il n'exploite plus personnellement le fonds de commerce.

En cas de sous-location partielle, le locataire principal exploite un fonds de commerce sur une partie seulement des lieux loués.

La sous-location partielle suppose que les lieux sont divisibles.

Un restaurateur sous-loue avec l'accord de son bailleur une partie de son local commercial à une épicerie.

Le locataire principal et le sous-locataire demandent le renouvellement pour la partie des locaux dans laquelle il exploite le fonds de commerce :

  • Le locataire principal (restaurateur) peut alors demander au bailleur le renouvellement de son bail seulement pour le restaurant

  • Le sous-locataire (l'épicerie) peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal ou au bailleur s'il remplit les conditions suivantes :

    • Le sous-bail est soumis au statut des baux commerciaux et les conditions spécifiques du droit au renouvellement sont respectées (obligation d’être immatriculé au RCS, exploitation effective et personnelle du fonds, etc.)

    • La sous-location a été autorisée par le bailleur

    • Les locaux faisant l’objet du bail principal sont divisibles.

Le locataire principal perd le droit au renouvellement de son bail commercial puisqu’il n’exploite plus le fonds de commerce.

C'est le sous-locataire qui devient propriétaire du fonds de commerce et qui bénéficie du droit au renouvellement. Le sous-locataire doit demander le renouvellement de son bail au bailleur.

Ce droit au renouvellement est possible lorsque les conditions suivantes sont réunies :

  • Le sous-bail doit être soumis au statut des baux commerciaux et les conditions spécifiques du droit au renouvellement sont respectées (obligation d’être immatriculé au RCS, exploitation effective et personnelle du fonds, etc.)

  • La sous-location doit avoir été autorisée par le bailleur.

Propriétaire d'un bien immobilier qui le met en location. Il peut être une personne physique (particulier, entrepreneur individuel) ou morale (banque, société, etc.).

Document complémentaire du contrat constatant une modification, une adaptation ou un complément qui y sont apportés d'un commun accord entre les 2 parties

Document rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). L'acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d'exécution (saisie, expulsion, ...). Exemples d'acte de commissaire de justice : constat, notification ...

Correspond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple : usage d'habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d'habitation abritant également des locaux professionnels).

Textes de reference
Code de commerce : articles L145-31 et L145-32
Sous-location du bail commercial
]]> Webmaster Clonas Bail commercial Tue, 03 Jun 2025 21:40:09 +0000 https://clonas.fr/section-1135-bail-commercial#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/21381 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/21381 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A21381 Contrat de bail commercial https://clonas.fr/article-19754-contrat-de-bail-commercial https://clonas.fr/article-19754-contrat-de-bail-commercial Le contrat de bail commercial est un contrat de location de locaux pour exploiter une activité commerciale, artisanale ou industrielle.

Le statut des baux commerciaux est un ensemble de règles qui s'applique automatiquement au contrat de bail commercial.

Il permet au locataire de bénéficier de différents avantages : le droit au renouvellement du bail au bout de 9 ans, le versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement ou la révision du loyer tous les 3 ans ou en fonction d'une clause d'échelle mobile.

Pour que le statut du bail commercial s'applique, les 4 conditions suivantes doivent être réunies :

  • Existence d'un contrat de bail

  • Contrat concernant un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel

  • Exploitation d'un fonds de commerce dans le local

  • Immatriculation du locataire du bail au RCS ou au RNE

Le statut des baux commerciaux s'applique aussi sous certaines conditions aux établissements d'enseignement, services communaux exploités en régie, aux entreprises publiques et Epic et à certaines sociétés coopératives.

Contrat de bail

Le contrat prévoit l'obligation pour le bailleur de mettre à disposition du locataire un local à usage commercial. En contrepartie, le locataire paie un loyer.

Il s'agit généralement d'un bail commercial.

Il est possible d'exploiter une activité commerciale ou artisanale dans un contrat autre que le bail commercial. Ce peut être un contrat de location saisonnière ou un bail dérogatoire (ou bail de courte durée).

En principe, les professions libérales signent un bail professionnel. Lorsque le bailleur et le locataire (qui est un professionnel libéral) sont d'accord, ils peuvent placer volontairement le bail professionnel sous le régime du bail commercial.

Immeuble ou local à usage commercial

Le contrat de bail doit porter sur un « immeuble » ou un « local », c'est-à-dire une construction présentant un caractère « stable et permanent ». Le locataire doit avoir l'assurance de pouvoir rester en possession des lieux loués pendant toute la durée du contrat, sans que le bailleur puisse le déplacer selon son bon vouloir.

Les terrains nus ne sont pas concernés par le statut des baux commerciaux. En revanche, en cas de constructions sur ce terrain nu avec le consentement écrit du bailleur (par exemple : court de tennis avec vestiaires), ces constructions bénéficient du statut des baux commerciaux.

Les boutiques à l’intérieur des centres commerciaux et des grandes surfaces bénéficient du statut des baux commerciaux. En revanche, les emplacements (par exemple un stand) doivent respecter les 2 conditions suivantes :

  • Le stand ou l’espace alloué est considéré comme stable et permanent.

  • L’exploitant bénéficie d’une clientèle propre.

Dans les locaux accessoires (par exemple : un dépôt ou un entrepôt) peuvent bénéficier du statut des baux commerciaux s'ils respectent les conditions suivantes :

  • Les locaux sont indispensables à l’exploitation du fonds de commerce

  • Les locaux appartiennent au bailleur du local commercial

La conclusion d'un bail commercial est possible uniquement si le local est à usage commercial, c'est-à-dire affecté à l'exercice d'une activité commerciale, artisanale ou industrielle :

  • L'activité commerciale correspond à l'accomplissement d'actes de commerce comme l'achat de biens pour les revendre. La vente de vêtements, de livres ou de produits alimentaires sont des activités commerciales.

  • L'activité artisanale est une activité professionnelle indépendante de production, de transformation de réparation ou de prestations de services. Les métiers de coiffeur, chocolatier ou boucher sont des activités artisanales.

  • L'activité industrielle se définit ici comme une activité de transformation de matières premières (par exemple, les métiers du bois, du papier, de l'électronique).

Un local d'habitation peut être loué à un commerçant à condition d'être transformé en local commercial. Pour cela , il faut demander une autorisation de changement d'usage auprès de la mairie de la commune du lieu où est situé le local.

Exploitation d'un fonds de commerce

Le statut des baux commerciaux s'applique si un fonds de commerce est exploité dans les lieux. Le fonds doit appartenir à un commerçant ou à une entreprise immatriculée au RCS ou au RNE.

Le fonds de commerce est composé à la fois d'éléments corporels (mobilier commercial, matériel et outillage servant à l’exploitation du fonds) et d'éléments incorporels (clientèle, nom commercial, enseigne, droit au bail, marques de fabrique, brevets d’inventions, licences ).

L'existence d'une clientèle propre au fonds de commerce constitue l'élément fondamental. La clientèle est l'ensemble des personnes qui viennent se fournir chez un commerçant ou un artisan en raison de son habilité, de son savoir-faire, des produits ou marchandises qu'il vend.

Le locataire peut cependant choisir d'exploiter son fonds de commerce en location-gérance. Dans ce cas, le locataire du bail garde le droit au renouvellement du bail commercial et le locataire-gérant n'en bénéficie pas.

Le fonds doit être exploité de façon effective, c'est-à-dire de façon réelle, régulière et conforme à la destination du bail.

Pour bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial, le fonds de commerce doit avoir été effectivement exploité au cours des 3 années qui précèdent la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.

Immatriculation du locataire au RCS ou au RNE

Le locataire doit être immatriculé au RCS ou au RNE. Toutefois, cette condition est nécessaire pour obtenir le renouvellement du bail à l'échéance.

L'inscription au registre du commerce et des sociétés ou au RNE doit être effectuée par toutes les personnes qui exercent une activité commerciale.

L'inscription au RNE, secteur des métiers et de l'artisanat est obligatoire pour les personnes physiques ou les sociétés qui exercent une activité artisanale et qui n'emploient pas plus de 10 salariés.

Si plusieurs locataires exploitent le fonds de commerce, chacun d'eux doit être immatriculé au RCS ou au RNE.

Le bail commercial doit-il être écrit ?

Il n'y a pas de forme obligatoire pour la conclusion d'un contrat de bail commercial.

Le bail commercial peut être un bail verbal, un bail écrit (non enregistré auprès d'un notaire) ou un bail notarié.

Le bail verbal, c'est-à-dire consenti oralement, est possible. Mais il ne permet pas de porter à la connaissance du locataire les informations d'ordre environnemental ni le montant ses charges respectives du bailleur et du locataire.

En pratique, le bail commercial est donc le plus souvent établi par écrit afin d'apporter la preuve de l'existence du contrat. L'écrit permet de définir clairement les obligations de chacune des parties et de définir les charges que doivent supporter le bailleur et le locataire. Il permet aussi de porter à la connaissance du locataire les obligations environnementales.

Le bail écrit est établi soit sur un support papier soit sur un support électronique.

Le bail commercial est obligatoirement rédigé par un notaire (on parle d'acte authentique) dans les 2 cas suivants :

  • Lorsque la durée du bail dépasse 12 ans.

  • Lorsque le bail concerne un débit de boissons, c'est-à-dire un bar, un restaurant, un supermarché, une épicerie ou un caviste.

Les frais d’établissement du contrat de bail et ses avenants sont généralement à la charge du locataire.

Quel est le contenu du bail commercial ?

Avant la conclusion du contrat de bail, le bailleur a l'obligation d'informer le locataire sur l'état des risques de la zone où se situe le local. Dans l'annonce immobilière de location du bien, le bailleur indique au locataire qu'il peut avoir accès à l'état des risques de la zone concernée sur un site spécifique.

Le bail commercial comporte des mentions obligatoires et des clauses qui peuvent être négociées entre le bailleur et le locataire.

Mentions obligatoires

Lorsque le contrat de bail commercial est écrit, il doit obligatoirement contenir certains éléments : c'est ce qu'on appelle les dispositions impératives du statut des baux commerciaux.

Il s'agit des mentions suivantes :

  • Identité et capacité du bailleur et du locataire : si le bailleur est une société commerciale, il faut vérifier que le dirigeant ou le gérant a la capacité de signer le bail

  • Désignation des locaux : locaux décrits de façon précise avec adresse exacte. Les conditions d'accès aux locaux peuvent être précisées (pour la livraison des marchandises). Les issues de secours, dépendances et locaux annexes (greniers, caves et garages) doivent être mentionnés et décrits précisément.

  • Durée du bail

  • Type de commerce ou d'activités que le locataire est autorisé à exercer dans le local : on parle de « clause de destination ». Cette destination des lieux doit être respectée pendant toute la durée du bail. Si le locataire souhaite changer d'activité, il doit utiliser une procédure particulière appelée déspécialisation.

  • Montant du loyer et date de paiement du loyer. Il faut aussi préciser le mode de révision du loyer : soit triennale soit en fonction d'une clause d'indexation

  • Si un dépôt de garantie est prévu, il faut préciser son montant et la date de son encaissement

  • Répartition des charges, impôts, taxes entre le locataire et le bailleur

  • Conditions pour donner congé et mettre fin au bail commercial

Clauses ou éléments négociés entre le bailleur et le locataire

Le bailleur et le locataire peuvent s'entendre sur certains éléments. Il s'agit notamment des éléménts suivants :

  • Sous-location : le bailleur peut autoriser la sous-location à certaines conditions.

  • Cession du bail : le bailleur peut interdire au locataire de céder son bail seul. En revanche, il ne peut pas interdire cette cession lorsque le locataire vend son fonds de commerce.

  • Clause d'exclusivité : elle interdit au bailleur de louer d’autres locaux, dans le même bâtiment ou ensemble commercial, à des entreprises exerçant une activité concurrente de celle du locataire.

Quels sont les documents à annexer au bail commercial ?

Le bailleur doit annexer au contrat de bail commercial les documents suivants :

  • État des lieux

  • Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances fourni par le propriétaire lié au bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014

  • Liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus pour les 3 années à venir

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE)

  • Diagnostic de l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) également appelé diagnostic de l'état des risques et pollutions (ERP). Ce document doit être daté de moins de 6 mois

  • Déclaration et suivi des consommations d'énergie des bâtiments dédiés aux activités tertiaires de plus de 1 000 m2 

  • Annexe environnementale pour les surfaces supérieures ou égales à 2 000 m2 

Le diagnostic technique amiante n'est pas obligatoirement annexé mais il doit être tenu à jour par le bailleur et mis à disposition du locataire.

État des lieux

Un état des lieux doit être établi par le bailleur et le locataire lors de la prise de possession des locaux par le locataire. Il peut aussi être établi par un tiers mandaté par l'une ou les deux parties.

Il doit présenter avec précision l'état de chaque pièce et les équipements contenus dans le local commercial.

Si les parties ne sont pas d'accord, un commissaire de justice (ex huissier de justice) peut l'établir. Dans ce cas, le bailleur et le locataire paient chacun la moitié des frais d'établissement de l'état des lieux.

Le contrat de bail est généralement signé avant l'entrée dans les lieux. De son côté, l'état des lieux est obligatoirement établi lors de l'entrée dans les locaux. Il est donc joint au contrat de bail qui a été signé.

Un état des lieux de sortie est rédigé lors de la restitution des locaux, lors de la cession du droit au bail commercial, de la cession ou de la transmission à titre gratuit du fonds de commerce dans le cadre d'une donation ou d'une succession.

Lorsqu'un état des lieux n'a pas été fait lors de l'entrée dans les lieux, on considère les lieux étaient en bon état de réparations locatives. Le bailleur doit cependant prouver qu'il a tout fait pour réaliser un état des lieux.

pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, un état des lieux doit être établi lors de la restitution du local uniquement si un état des lieux a été effectué au moment de la prise de possession.

Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances fourni par le propriétaire

Un inventaire des charges, des impôts, des taxes et redevances doit être réalisé. La loi ne précise pas l'emplacement de cet inventaire. Il peut donc figurer dans le contrat de bail ou faire l'objet d'une annexe distincte.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter la fiche sur la répartition des charges entre le bailleur et le locataire.

Liste des travaux réalisés et à venir

Le bailleur doit annexer au contrat de bail les éléments suivants :

  • Exposé des travaux qu'il envisage de réaliser au cours des 3 prochaines années, avec un budget prévisionnel

  • État récapitulatif des travaux qu'il a réalisés au cours des 3 années précédentes en précisant leurs montants

Le bailleur doit également informer le locataire tous les 3 ans sur ces éléments.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé au contrat de bail commercial.

Il comporte les éléments suivants :

  • Quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée

  • Émissions de gaz à effet de serre pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment

  • Information sur les conditions d'aération ou de ventilation.

Certains locaux ne sont pas concernés par le DPE. Il s'agit des locaux suivants :

  • Certains bâtiments indépendants d'une surface inférieure à 50 m²

  • Locaux à usage artisanal ou industriel, dans lesquels le système de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine consomme une faible quantité d’énergie

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre fiche d'information sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Diagnostic de l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ou diagnostic de l'état des risques et pollutions (ERP)

Le diagnostic de l'ERNMT ou diagnostic de l'état des risques et pollutions (ERP) n'est pas obligatoire pour tous les locaux. Il concerne uniquement les locaux situés dans une zone spécifique. Il s'agit d'une des zones suivantes :

  • Zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques

  • Zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles

  • Zone de sismicité

  • Zone à potentiel radon (gaz radioactif) significatif

  • Zone exposée au recul du trait de côte

  • Zone concernée par les obligations de débroussaillement et de maintien en l'état débroussaillé.

Lorsque le local est situé dans une zone spécifique, ce document doit être annexé au bail commercial et dater de moins de 6 mois.

Pour plus de détails, vous pouvez consulter la fiche d'information sur l'état des risques (diagnostic immobilier).

Lorsqu'il existe un risque de pollution des sols, le propriétaire du terrain doit informer le locataire par écrit. Une information sur les risques de pollution des sols doit être annexée au contrat de bail.

Déclaration et suivi des consommations d'énergie des bâtiments dédiés aux activités tertiaires et de plus de 1 000 m2

Les propriétaires des bâtiments ou des parties de bâtiments dépassant 1 000 m2 et dédiés aux activités tertiaires doivent transmettre annuellement leurs consommations d'énergie via la plateforme OPERAT.

Déclaration et suivi des consommations d'énergie des bâtiments du secteur tertiaire (Plateforme OPERAT)

Agence de la transition écologique (Ademe)

Accéder au
service en ligne

Cette plateforme permet de générer une attestation numérique annuelle.

En cas de location d'un local commercial, le propriétaire doit annexer au contrat de bail, à titre d'information, la dernière attestation numérique annuelle.

Pour en savoir plus, vous pouvez notre fiche sur la réduction de la consommation d'énergie dans les bâtiments à usage tertiaire.

Annexe environnementale (ou annexe verte) pour un local de plus de 2 000 m2

Un bail commercial qui porte sur un local de plus de 2 000 m2 à usage de bureaux ou de commerces doit comporter une annexe environnementale. Elle doit être annexée au contrat de bail par le bailleur.

L'annexe environnementale (dite annexe verte) contient les informations suivantes :

  • Descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...)

  • Consommation annuelle d'eau et d'énergie de ces équipements et systèmes

  • Quantité annuelle de déchets générée

Cette annexe peut prévoir des obligations pour limiter la consommation énergétique des locaux.

Plusieurs objectifs peuvent figurer dans l'annexe verte. Par exemple : travaux d'entretien, plan de réduction de la consommation d'eau, réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire

Document complémentaire du contrat constatant une modification, une adaptation ou un complément qui y sont apportés d'un commun accord entre les 2 parties

Aptitude d'une personne (physique ou morale) à avoir des droits et des obligations et à les exercer elle-même (exemples : droit de conclure un contrat, droit d'agir en justice)

Disposition d’un contrat ou d’un jugement destinée à compenser la dépréciation monétaire (ou à tenir compte de l’inflation) entre le jour où la créance est évaluée et le jour du paiement

Bâtiment occupé par les entreprises exerçant dans les métiers du service comme dans l'enseignement, le commerce, la santé, les bureaux d'étude, la restauration, l'hôtellerie, etc. Le secteur tertiaire se distingue des secteurs primaire (agriculture, sylviculture, pêche, activités minières) et secondaire (industrie, construction).

Élément du fonds de commerce qui permet au locataire de rester dans le local. En cas de cession du bail commercial, il est transmis à l'acquéreur et lui permet de reprendre le bail existant pour la durée restant à courir en contrepartie d’une somme d’argent. La valeur du droit au bail dépend de la durée du bail, la situation géographique, le montant du loyer, etc.

Acte par lequel une personne transmet de son vivant et gratuitement la propriété d'un bien à une autre personne

Registre du commerce et des sociétés

Registre national des entreprises

Établissement public industriel et commercial

Textes de reference
Code de commerce : articles L145-1 à L145-3
Champ d'application du bail commercial
Code de l'environnement : article L125-5
Diagnostic état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ou diagnostic de l'état des risques et pollutions (ERP
Code de l'environnement : article L125-9
Annexe verte
Code de la construction et de l'habitation : articles L126-23 à L126-35
Diagnostics divers
Code de la construction et de l'habitation : articles R137-1 à R137-3
Obligation de fournir l'annexe environnementale
Code civil : article 1145
Services en ligne et formulaires
Déclaration et suivi des consommations d'énergie des bâtiments du secteur tertiaire (Plateforme OPERAT) Téléservice

Pour en savoir plus

Comment évaluer un fonds de commerce ?
Chambre de commerce et d'industrie de Paris - Île-de-France
Ce qui est négociable dans un bail commercial
Bpifrance Création
]]> Webmaster Clonas Bail commercial Sat, 17 May 2025 21:15:04 +0000 https://clonas.fr/section-1135-bail-commercial#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/19754 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/19754 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A19754 Cession du bail commercial https://clonas.fr/article-21318-cession-du-bail-commercial https://clonas.fr/article-21318-cession-du-bail-commercial Le locataire est libre de céder son bail commercial. Toutefois, il faut respecter certaines règles.

La cession du droit au bail ou cession du bail commercial est un contrat par lequel le locataire (appelé cédant) transfère à une autre personne (appelée cessionnaire) le bénéfice du bail.

Le locataire cède alors à un nouveau locataire (cessionnaire) la jouissance des locaux, l'obligation de payer le loyer et d'exécuter les conditions de la location. Le bail commercial initial subsiste, mais avec un changement de locataire.

En pratique, la plupart des bailleurs (propriétaires) interdisent à leur locataire de céder leur droit au bail en insérant une clause dans le contrat de bail commercial. En revanche, le bailleur ne peut pas interdire au locataire de céder son bail commercial lorsqu'il souhaite vendre son fonds de commerce. Il ne peut pas non plus interdire la cession du bail qui est transmis dans le cadre d'une fusion, d'une scission, d'un apport partiel d'actif ou d'une transmission universelle de patrimoine

Cession du bail commercial seul

Le locataire peut céder son droit au bail seul, c'est-à-dire sans vendre son fonds de commerce. Il doit alors vérifier que le contrat de bail commercial autorise la cession du seul droit au bail. On parle de cession de « pas de porte ».

En pratique, le contrat de bail commercial prévoit souvent l'accord du propriétaire pour la cession du seul droit au bail.

Le locataire doit aussi se renseigner à la mairie pour savoir si le bail est situé dans une zone appelée périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité. Lorsque c'est le cas, la commune peut utiliser son droit de préemption commercial, ce qui signifie qu'elle a une priorité pour acquérir le droit au bail.

Lorsque la cession du bail est réalisée, le nouveau locataire (appelé cessionnaire) prend la place du locataire initial (appelé cédant) pour la durée restant à courir dans le bail.

Cession du bail commercial lors de la vente du fonds de commerce

En cas de vente du fonds de commerce, le droit au bail est obligatoirement inclus.

En effet, l'acquéreur d'un fonds de commerce achète tous les éléments de ce fonds (notamment l'enseigne, les équipements, la clientèle, le droit au bail). La clientèle est l'élément le plus important : en l'absence de clientèle, le fonds de commerce ne peut pas exister. Dans ce cas, la seule cession du droit au bail est possible.

Le bailleur ne peut pas s'opposer à la cession du bail lors de la vente du fonds de commerce. En effet, les clauses contenues dans le contrat de bail qui interdisent la cession du bail lors de la cession du fonds de commerce ne sont pas valables.

Cependant, la cession peut être soumise à certaines conditions par le contrat de bail. Par exemple, une clause dite clause d'agrément peut prévoir que la cession du bail doit être autorisée par le bailleur. Par ailleurs, une clause autorisant la cession du bail uniquement en cas de vente totale du fonds de commerce est possible.

Lorsque le fonds de commerce est situé dans une zone spécifique appelée périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, la mairie peut exercer son droit de préemption commercial : cela signifie qu'elle a une priorité pour acquérir le droit au bail.

Transfert du bail commercial en cas de fusion, scission, apport d'une partie de l'actif ou de transmission universelle de patrimoine

Dans cette hypothèse, une société, locataire d'un bail commercial, est absorbée dans le cadre d'une fusion , d'une scission ou fait l'objet d'un apport partiel d'actif ou d'un transfert universel de patrimoine. La société absorbante ou bénéficiaire de l'apport devient immédiatement propriétaire du droit au bail et n'a aucune formalité à accomplir.

Le bailleur ne peut pas s'opposer à cette cession.

Toute clause du bail commercial qui interdit la cession du bail commercial dans ces situations n'est pas valable.

En cas de retraite ou d'invalidité, le locataire peut-il céder son bail pour une activité différente ?

Le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou qui est admis à bénéficier d'une pension d'invalidité a la possibilité de céder son bail pour une activité différente de celle exercée habituellement. On parle de « cession déspécialisation ».

Le bailleur ne peut pas interdire cette cession.

Le locataire utilise une procédure de changement d'activité spécifique (appelée déspécialisation ) en cas de cession du bail au moment d'un départ à la retraite ou du versement d'une pension d'invalidité.

Avant toute cession du bail commercial, le locataire (cédant) doit vérifier si le local est situé dans une zone concernée par le droit de préemption commercial de la commune. Pour en savoir plus, se reporter à la fiche dédiée.

Conditions pour bénéficier du droit de « cession déspécialisation »

Pour bénéficier de ce droit de « cession déspécialisation », le locataire doit remplir les 2 conditions suivantes : 

  • Être une personne physique (commerçant, artisan) ou un associé unique d'une EURL ou un gérant majoritaire de SARL  depuis au moins 2 ans

  • Avoir préalablement demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou bénéficier d'une pension d'invalidité.

En pratique, le locataire doit avoir fait sa demande de liquidation des droits à la retraite à sa caisse de retraite.

Mise en œuvre du droit de « cession déspécialisation »

Une fois les conditions remplies, le locataire notifie par acte de commissaire de justice au bailleur son intention de céder le bail. Il précise également la nouvelle activité envisagée et le prix proposé.

Le locataire est obligé d'informer le bailleur de son intention de céder le bail mais il ne s'agit pas d'une demande d'autorisation de céder le bail.

Le locataire doit également informer les créanciers inscrits sur le fonds de commerce, c'est-à-dire les créanciers ayant demandé l'inscription d'une garantie sur le fonds de commerce pour se protéger des défaillances du locataire (privilège ou nantissement sur le fonds de commerce du locataire). Ces créanciers peuvent s'opposer à la cession du bail s'ils estiment que leur garantie n'est pas suffisante.

La nouvelle activité doit être compatible avec la destination, les caractéristiques et la situation de l'immeuble. Ainsi, la création d'un fonds de commerce de laverie automatique qui nécessite l'installation de multiples machines sources de bruits sont incompatibles avec un immeuble à usage d'habitation.

Dans le délai de 2 mois après la notification du locataire, le bailleur a les options suivantes :

  • Accepter le changement d'activité et donner son accord à la cession du bail

  • Exercer la priorité de rachat du droit au bail prévue par la loi

  • Contester les nouvelles activités et saisir le tribunal judiciaire

Où s'informer ?
Tribunal judiciaire

Le bailleur qui ne propose pas de racheter le droit au bail dans un délai de 2 mois (à compter de la notification) est considéré comme ayant accepté la cession.

Le bailleur peut-il s'opposer à la cession du bail commercial ?

Le contrat de bail commercial peut prévoir que le bailleur a le droit de refuser la cession du bail commercial ou que son autorisation est nécessaire. D'autres clauses peuvent être insérées dans le contrat de bail pour préciser les conditions de la cession.

Clause interdisant la cession du bail seul

Les parties peuvent insérer dans le contrat de bail commercial une clause qui interdit toute cession portant uniquement sur le droit au bail.

En revanche, le contrat ne peut pas interdire au locataire de céder le bail commercial dans le cadre de la vente du fonds de commerce. En effet, le locataire doit pouvoir céder le bail à l'acquéreur de son fonds.

Clause exigeant l'autorisation du propriétaire ou clause d'agrément

Une clause d'agrément oblige le locataire à obtenir l'accord du propriétaire avant toute cession.

Cette clause permet au bailleur d'accepter ou de refuser le candidat à l'acquisition du bail.

Le bail prévoit généralement que l'autorisation du bailleur doit être donnée par écrit.

Clause prévoyant un appel du bailleur à concourir à l'acte de cession

Cette clause a pour but d'avertir le bailleur de la cession du bail commercial.

Dans ce cas, la cession a lieu en présence du bailleur. Il est informé de l'identité du repreneur mais il n'a pas à donner son autorisation.

Qu'est-ce que la clause de garantie solidaire ?

Cette clause permet au locataire (cédant) du bail commercial de s'engager solidairement avec le nouveau locataire du bail (appelé cessionnaire) au paiement des loyers et à l'exécution du bail.

La clause de garantie solidaire ne s'applique pas si le locataire cédant est en procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire.

En cas de non-paiement du loyer ou des charges par le nouveau locataire, le propriétaire peut faire jouer la clause de garantie solidaire et poursuivre l'ancien locataire (cédant) en respectant les 2 conditions suivantes :

  • Informer le cédant du défaut de paiement du loyer dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle les sommes auraient dû être acquittées. La loi ne prévoit aucun formalisme particulier pour délivrer cette information mais une lettre recommandée avec AR permettra d'avoir la preuve de cette information.

  • Réclamer le paiement du loyer au cédant du bail dans un délai de 3 ans à partir de la cession du bail.

Cette clause de garantie solidaire cesse à l'expiration du bail. Elle ne produit pas d'effet en cas de renouvellement du bail.

En revanche, en cas de tacite prolongation , il n'y a pas formation d'un nouveau contrat : la clause de solidarité continue alors de s'appliquer jusqu'à l'expiration du bail.

Exemple

Le 1er septembre 2024, un locataire cède son bail commercial. Le nouveau locataire (cessionnaire) ne paye son loyer que le 15 septembre 2024.

Le propriétaire doit alors informer le cédant (ancien locataire) du défaut de paiement avant le 15 octobre 2024.

Il peut faire jouer la garantie solidaire en demandant le paiement des loyers au cédant (qui est l'ancien locataire) jusqu'au 1er septembre 2027. Après cette date, il ne pourra plus l'utiliser.

Quelles sont les formalités à effectuer pour céder le bail commercial ?

La cession du bail commercial nécessite de suivre les étapes suivantes :

Vérifier si le bail est situé dans une zone où la commune peut exercer son droit de préemption

Lorsque le bail commercial est situé dans une zone appelée « périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité », le cédant du bail commercial doit remplir un formulaire spécifique et l'adresser au maire de la commune concernée. La commune peut utiliser son droit de préemption commercial, ce qui signifie qu'elle a une priorité pour acquérir le droit au bail.

Pour en savoir plus sur le droit de préemption, vous pouvez consulter la fiche dédiée.

Rédiger un contrat de cession du bail commercial

La cession de bail est établie obligatoirement sous la forme d'un contrat écrit. Ce contrat peut être rédigé par les parties elles-mêmes (sous sous seing privé), ou par un notaire (acte notarié).

La cession de bail peut aussi avoir la forme d'un avenant au contrat de bail commercial.

Établir un état des lieux

Un état des lieux doit être établi par le bailleur et le locataire sortant ou par un tiers mandaté par eux (par exemple, une agence immobilière).

L'état des lieux doit être conservé par chacune des parties.

Informer le bailleur et les créanciers inscrits sur le fonds de commerce

La cession du bail commercial est notifiée par acte de commissaire de justice aux personnes suivantes :

  • Au bailleur du local commercial

  • Lorsque la cession du bail comporte aussi la cession du fonds de commerce : aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

L'acte de cession de bail doit mentionner l'identité et les coordonnées du cessionnaire (c'est-à-dire du repreneur) ainsi que la date de la cession. Cela permet de déterminer à partir de quand le repreneur est redevable du paiement du loyer.

Lorsque la cession du bail commercial est établie par acte notarié, il n'est pas nécessaire d'envoyer la cession de bail par acte de commissaire de justice.

Enregistrer et payer les droits d'enregistrement

L'acte de cession du droit au bail doit être enregistré par les parties (ou par l'une d'entre elles) au service fiscal de l'enregistrement du lieu de situation du local.

Où s'informer ?
Service fiscal de l'enregistrement

L’acte est enregistré dans le délai de 1 mois à compter de sa signature.

Lorsque la cession du droit au bail est établi par acte notarié, le notaire procède à l'enregistrement de l'acte au lieu d'exercice de l'étude notariée.

Les droits d'enregistrement sont en principe payés par le repreneur (cessionnaire). L'acte de cession peut cependant prévoir qu'ils seront à la charge du vendeur (cédant).

Ils sont calculés sur le prix de cession de la manière suivante :

  • 0 % jusqu'à 23 000 €

  • 3 % entre 23 001 € à 200 000 €

  • Et 5 % au-delà de 200 000 €

Un minimum de droit fixe de 25 € est perçu.

Lorsque ces formalités ne sont pas respectées, la cession du bail commercial n'est pas valable.

Ensemble des éléments nécessaires à l'exercice de l'activité : clientèle, enseigne, nom commercial, matériels et équipements, droit au bail (local commercial), droits de propriété, contrats de travail et d'assurance en cours.

Élément du fonds de commerce qui permet au locataire de rester dans le local. En cas de cession du bail commercial, il est transmis à l'acquéreur et lui permet de reprendre le bail existant pour la durée restant à courir en contrepartie d’une somme d’argent. La valeur du droit au bail dépend de la durée du bail, la situation géographique, le montant du loyer, etc.

Opération qui consiste à réunir deux ou plusieurs sociétés ou entreprises pour en former une seule.

Opération par laquelle une société disparaît en transmettant son patrimoine à 2 autres sociétés qui existent déjà ou sont créées pour l'occasion. Ces sociétés sont appelées sociétés bénéficiaires.

Opération par laquelle une société apporte une partie de son actif à une autre société, dite bénéficiaire, en échange de titres dans le capital de cette dernière.

Document rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). L'acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d'exécution (saisie, expulsion, ...). Exemples d'acte de commissaire de justice : constat, notification ...

Personne liée à un ou plusieurs autres débiteurs par un lien juridique qui engage chacun à payer la totalité des sommes dues. La solidarité peut résulter de la loi (par exemple, paiement des droits de succession) ou d'un contrat (par exemple, caution pour une location).

Procédure ouverte lorsque l'entreprise peut encore payer ses fournisseurs et ses créanciers fiscaux et sociaux. Elle a principalement pour but de favoriser la réorganisation de l'entreprise en difficulté afin de permettre  la poursuite de l'activité économique, le maintien des emplois et l'apurement de son passif.

Procédure collective mise en place pour tenter de sauver une entreprise en état de cessation des paiements. Elle permet de mettre en place un plan de redressement (ou plan de continuation), qui prévoit le gel des dettes, le rééchelonnement des paiements et la réduction ou la remise de dettes.

Procédure collective qui intervient lorsque l'espoir de redressement est écarté ou lorsque le plan de redressement a échoué. Dans la majorité des cas, la liquidation judiciaire entraîne l'arrêt définitif de l'activité de l'entreprise et la vente des biens de l'entreprise.

Document complémentaire du contrat constatant une modification, une adaptation ou un complément qui y sont apportés d'un commun accord entre les 2 parties

Créanciers qui se protègent des défaillances éventuelles de leur débiteur en prenant une garantie sur le fonds de commerce (nantissement, gage, hypothèque, privilège, etc.)

Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée

Société à responsabilité limitée

Textes de reference
Code de commerce : articles L145-1 à L145-3
Bail commercial
Code de commerce : article L145-16
Cession du bail commercial
Code de commerce :article L145-40-1
État des lieux pour une cession de droit au bail ou de fonds de commerce
Code de commerce : article L145-51
Cession du bail par le locataire qui part à la retraite ou demande une pension d'invalidité
Code civil : articles 1310 à 1319
]]> Webmaster Clonas Bail commercial Wed, 16 Apr 2025 20:30:09 +0000 https://clonas.fr/section-1135-bail-commercial#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/21318 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/21318 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A21318 Comment est évaluée l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ? https://clonas.fr/article-21062-comment-est-evaluee-l-indemnite-d-eviction-d-un-bail-commercial https://clonas.fr/article-21062-comment-est-evaluee-l-indemnite-d-eviction-d-un-bail-commercial Le bailleur (propriétaire) doit verser au locataire (preneur) une compensation financière (indemnité d'éviction) lorsqu'il refuse le renouvellement du bail.

L'indemnité d'éviction est une compensation financière versée par le bailleur (propriétaire) qui refuse le renouvellement du bail commercial.

Cette indemnité doit couvrir l'intégralité du préjudice causé au locataire par le non-renouvellement du bail. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, les frais de réinstallation, les droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Le bailleur et le locataire peuvent fixer à l'amiable l'indemnité d'éviction. S'ils ne parviennent pas à trouver un accord, c'est le tribunal judiciaire qui fixe le montant. En pratique, le tribunal judiciaire fait souvent appel à un expert pour évaluer l'indemnité.

Lorsque le locataire ou le bailleur est en procédure collective, c'est le tribunal des activités économiques (TAE) qui est compétent dans les ressorts des 12 villes suivantes : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.

En savoir plus sur le tribunal des activités économiques (TAE)

À titre d'expérimentation depuis le 1er janvier 2025 jusqu'au 31 décembre 2028, les tribunaux de commerce de 12 villes sont remplacés par des tribunaux des activités économiques (TAE).

Les tribunaux des villes suivantes sont concernés : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.

Ces TAE ont des compétences plus larges que les tribunaux de commerce puisqu'ils traitent des affaires suivantes :

  • Litiges sur les baux commerciaux à l’occasion d'une procédure collective. Il faut un lien suffisant entre la procédure collective et le bail : par exemple, litige concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou le montant de l'indemnité d'éviction.

  • Procédures amiables (c'est-à-dire le mandat ad hoc, la procédure de conciliation) des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales

  • Procédures collectives des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales

Le ministère de la Justice met à disposition un simulateur pour connaître le tribunal compétent :

Connaître le tribunal compétent pour les procédures de prévention ou de traitement des difficultés

Ministère chargé de la justice

Depuis le 1er janvier 2025, des tribunaux des activités économiques (TAE) ont été mis en place dans certains territoires pour le traitement des procédures amiables ou des procédures collectives quelle que soit l'activité exercée.

Ce simulateur permet de connaître le tribunal compétent.

Accéder au
service en ligne
Comment est calculée l'indemnité d'éviction ?

L'indemnité est évaluée à la date du préjudice subi par le locataire :

  • Lorsque le locataire a déjà libéré les lieux , le préjudice est évalué à la date de départ effectif du locataire.

  • Lorsque le locataire reste dans les lieux après l'expiration du bail, l'indemnité est évaluée à la date de la décision du juge qui fixe l'indemnité d'éviction. En effet, le locataire a le droit de rester dans les lieux jusqu'au paiement effectif de l'indemnité d'éviction. Il peut poursuivre son activité pendant une période qui peut être assez longue. Dans ce cas, le chiffre d'affaires postérieur à l'expiration du bail est pris en compte pour l'évaluation de l'indemnité d'éviction.

L'indemnité d'éviction comprend une indemnité principale et des indemnités accessoires.

Indemnité principale

L'indemnité d'éviction est constituée d'une indemnité principale. Il s'agit soit d'une indemnité de remplacement lorsque le fonds de commerce est amené à disparaître, soit d'une indemnité de déplacement lorsque le fonds peut être déplacé.

Si le locataire perd sa clientèle à la suite du refus de renouvellement du bail, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de remplacement ou de perte de fonds.

Le locataire est indemnisé sur la base de la valeur marchande du fonds de commerce fixée suivant les usages de la profession.

Les éléments suivants sont alors pris en compte :

  • Perte de la clientèle. Elle peut entraîner la disparition totale du fonds de commerce. C'est le cas des commerces de proximité puisque la clientèle est attachée à la localisation du commerce.

  • Résultats d'exploitation, souvent sur la base du chiffre d'affaires des 3 dernières années.

  • Droit au bail des locaux loués par le locataire. Il s'agit de l'un des éléments du fonds de commerce qui disparaît à suite du non-renouvellement du bail. Il peut arriver que la valeur du droit au bail soit supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la localisation exceptionnelle du local. L'indemnité d'éviction doit alors être égale à la valeur du droit au bail.

Lorsque l'activité exercée dans le local peut être déplacée, une indemnité de déplacement (ou de transfert) doit être versée. Pour apprécier la possibilité de réinstallation du locataire, il faut tenir compte de la nature de l'activité et de l'état locatif du marché sur le quartier.

L'évaluation de l'indemnité de déplacement consiste à faire la différence entre le montant du loyer que le locataire aurait payé en cas de renouvellement et le montant à payer pour le nouveau local. On applique à cette différence un coefficient qui prend en compte la qualité de l'emplacement du local et la nature de l'activité.

L'indemnité d'éviction pour déplacement de fonds tient compte des éléments suivants :

  • Transfert du fonds, conséquence de l'installation du locataire dans de nouveaux locaux, sans perte (ou perte partielle) de la clientèle

  • Valeur du droit au bail de l'ancien local

  • Éventuellement, coût d'un nouveau pas-de-porte

Si le coût du déplacement est supérieur à la valeur même du fonds, l'indemnité est limitée à la valeur de remplacement. C'est au bailleur d'apporter la preuve que le fonds ne disparaît pas.

Une indemnité dite de remploi est versée par le bailleur pour couvrir les frais et droits de mutation lors de l'acquisition d'un nouveau fonds de commerce. Toutefois, elle n'est pas versée si le bailleur apporte la preuve que le locataire ne s'est en fait pas réinstallé dans un nouveau local.

Indemnités accessoires

L'indemnité principale peut être augmentée des indemnités accessoires suivantes :

  • Frais de déménagement

  • Frais de réinstallation du fonds de commerce

  • Frais et droits de mutation liés à l'achat du nouveau fonds

  • Éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l'éviction entraîne leur licenciement

  • Indemnité pour perte de logement, quand le bail comporte des locaux d'habitation

  • Frais liés au paiement d'indemnités de résiliation de contrats

  • Frais accessoires (par exemple, perte d'une licence)

  • Trouble commercial pour compenser la gêne due à l'éviction

  • Frais de double loyer (pendant la période de réinstallation, le preneur peut devoir payer à la fois le loyer de l'ancien local et le nouveau)

Une indemnité dite de remploi est versée par le bailleur pour couvrir les frais et droits de mutation lors de l'acquisition d'un nouveau fonds de commerce. Toutefois, elle n'est pas versée si le bailleur apporte la preuve que le locataire ne s'est en fait pas réinstallé dans un nouveau local.

Comment le bailleur doit-il verser l'indemnité d'éviction ?

Le bailleur a la possibilité de verser l'indemnité d'éviction directement au locataire ou de la consigner chez un séquestre . En contrepartie du versement de l'indemnité d'éviction, le locataire doit restituer les locaux.

Versement direct au locataire

Le locataire a un délai de 3 mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction pour libérer les locaux. C'est le versement complet de l'indemnité d'éviction (indemnité principale et indemnités accessoires) qui est le point de départ du délai laissé au locataire pour libérer les lieux.

Le locataire n'est pas obligé de quitter les lieux tant qu'il n'a pas reçu le paiement intégral de l'indemnité. Ainsi, s'il continue d'occuper les locaux dans l'attente du versement de l'indemnité d'éviction, il doit payer au bailleur une indemnité d'occupationqui remplace le loyer. Il doit aussi respecter les clauses du bail (par exemple, exercer l'activité mentionnée dans le bail) tout comme le bailleur (par exemple, réaliser certains travaux d'entretien).

Le bailleur dispose d'un délai de 15 jours à compter de la décision fixant le montant de l'indemnité d'éviction pour revenir sur sa décision et ainsi accepter le renouvellement du bail. C'est le « droit de repentir ». Ce droit est possible uniquement lorsque le locataire occupe encore le local ou n'a pas déjà loué ou acheté un autre local pour se réinstaller.

Versement à un séquestre

La désignation d'un séquestre n'est pas obligatoire. Elle intervient généralement lorsque des difficultés sont prévisibles.

Le séquestre peut être désigné d'un commun accord par les parties ou par le jugement qui fixe l'indemnité d'éviction.

C'est au bailleur d'informer le locataire de la remise des fonds au séquestre. Le locataire a ensuite un délai de 3 mois suivant la date du versement de l'indemnité au séquestre pour restituer les locaux.

Le séquestre a donc les missions suivantes :

  • Recevoir les fonds versés par le bailleur

  • Vérifier que les locaux sont vides et que le locataire a payé tous les impôts et loyers dus

  • Puis payer l'indemnité au locataire.

Sommes payées auprès des services fiscaux lors d'un transfert de propriété (pour une vente), ou gratuit (pour une succession ou donation)

Procédure destinée aux entreprises qui ont des difficultés financières. Il existe plusieurs procédures selon la situation de l'entreprise et la gravité des difficultés rencontrées : sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire. Les créanciers sont collectivement représentés par un mandataire judiciaire ou un liquidateur judiciaire.

Élément du fonds de commerce qui permet au locataire de rester dans le local. En cas de cession du bail commercial, il est transmis à l'acquéreur et lui permet de reprendre le bail existant pour la durée restant à courir en contrepartie d’une somme d’argent. La valeur du droit au bail dépend de la durée du bail, la situation géographique, le montant du loyer, etc.

Personne désignée par la justice ou par convention pour assurer la conservation d'un bien ou d'une somme d'argent, dans l'objectif d'en garantir à titre accessoire le versement ou la restitution

Textes de reference
Code de commerce : article L145-14
Définition de l'indemnité d'éviction
Code de commerce : articles L145-28
Indemnité d'occupation en cas de maintien dans les lieux
Code de commerce : article L145-29
Paiement de l'indemnité d'éviction
]]> Webmaster Clonas Bail commercial Wed, 16 Apr 2025 20:30:09 +0000 https://clonas.fr/section-1135-bail-commercial#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/21062 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/21062 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A21062 Refus de renouvellement du bail commercial par le propriétaire https://clonas.fr/article-23443-refus-de-renouvellement-du-bail-commercial-par-le-proprietaire https://clonas.fr/article-23443-refus-de-renouvellement-du-bail-commercial-par-le-proprietaire Le propriétaire (bailleur) qui refuse le renouvellement d'un bail commercial doit verser une indemnité d'éviction au locataire (preneur).

Lorsque le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail commercial, il doit envoyer un congé à son locataire par acte de commissaire de justice (ancien acte d'huissier de justice) au plus tard 6 mois avant l'expiration du bail.

Il doit proposer le versement d'une indemnité d'éviction. Il s'agit d'une compensation financière versée par le bailleur à son locataire qui doit quitter les lieux. Elle est évaluée en fonction du dommage subi. Elle doit couvrir l'intégralité du préjudice causé au locataire par le non-renouvellement du bail.

Le bailleur n'a pas l'obligation de motiver les raisons de son refus de renouvellement à partir du moment où il propose une compensation financière.

Pour en savoir plus sur l'indemnité d'éviction, vous pouvez consulter la fiche dédiée.

Si le bailleur ne notifie pas à son locataire sa volonté de mettre fin au bail, il prend le risque que celui-ci se poursuive au-delà du terme fixé dans le contrat. En effet, en l'absence d'intervention du bailleur et du locataire, le bail se prolonge (on parle de tacite prolongation).

Une fois qu'il a reçu le congé, le locataire a alors 3 options :

1er cas : Accepter l'indemnité d'éviction proposée

Le locataire est d'accord avec le montant proposé de l'indemnité.

Il peut alors :

  • soit quitter les lieux à la fin du bail. Il faudra alors réaliser un état des lieux de sortie et remettre officiellement les clefs au bailleur.

  • soit rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Lorsque le locataire continue d'occuper les locaux à l'expiration du bail en attendant le paiment de l'indemnité d'éviction, il doit verser une indemnité d'occupation (qui remplace le loyer) au bailleur.

2e cas : Négocier à l'amiable le montant de l'indemnité d'éviction

Lorsque le locataire considère que le montant de l'indemnité d'éviction proposé par le bailleur est trop faible, il a la possibilité d'engager une négociation avec le bailleur.

3e cas : Saisir le tribunal

En cas de désaccord, le locataire peut saisir le tribunal pour que le juge fixe le montant de l'indemnité d'éviction. Il a un délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

C'est en principe le tribunal judiciaire qui est compétent pour statuer.

Où s'informer ?
Tribunal judiciaire

Lorsque le locataire ou le bailleur est en procédure collective, c'est le tribunal des activités économiques (TAE) qui est compétent dans les ressorts des 12 villes suivantes : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.

En savoir plus sur le tribunal des activités économiques (TAE)

À titre d'expérimentation depuis le 1er janvier 2025 jusqu'au 31 décembre 2028, les tribunaux de commerce de 12 villes sont remplacés par des tribunaux des activités économiques (TAE).

Les tribunaux des villes suivantes sont concernés : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.

Ces TAE ont des compétences plus larges que les tribunaux de commerce puisqu'ils traitent des affaires suivantes :

  • Litiges sur les baux commerciaux à l’occasion d'une procédure collective. Il faut un lien suffisant entre la procédure collective et le bail : par exemple, litige concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou le montant de l'indemnité d'éviction.

  • Procédures amiables (c'est-à-dire le mandat ad hoc, la procédure de conciliation) des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales

  • Procédures collectives des associations, des agriculteurs, des sociétés civiles et des sociétés libérales

Le ministère de la Justice met à disposition un simulateur pour connaître le tribunal compétent :

Connaître le tribunal compétent pour les procédures de prévention ou de traitement des difficultés

Ministère chargé de la justice

Depuis le 1er janvier 2025, des tribunaux des activités économiques (TAE) ont été mis en place dans certains territoires pour le traitement des procédures amiables ou des procédures collectives quelle que soit l'activité exercée.

Ce simulateur permet de connaître le tribunal compétent.

Accéder au
service en ligne
Qu'est-ce que le droit de reprise du bailleur ?

Le bailleur a la possibilité de reprendre le local commercial dans certains cas. Il peut alors refuser le renouvellement du bail commercial en adressant un congé à son locataire. Dans certains cas, il n'a pas d'indemnité d'éviction à verser.

Cas de reprise du local par le bailleur

Reprise pour démolir un immeuble insalubre ou vétuste

Le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial sans payer d'indemnité d'éviction dans les 2 situations suivantes :

  • L'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli car il est en état d'insalubrité. Un arrêté de traitement de l'insalubrité doit être délivré par le préfet.

  • L'immeuble ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. Le caractère dangereux est prouvé par un rapport d'expertise ou un arrêté de mise en sécurité du maire ou du préfet de police pour Paris.

Si le bailleur reconstruit un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a un droit de priorité pour louer ces locaux. Pour cela, le locataire doit prévenir le propriétaire, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR, de son intention de bénéficier de cette priorité lorsqu'il quitte le local ou au plus tard dans les 3 mois qui suivent son départ. Il doit également informer le bailleur de son nouveau domicile.

Reprise pour construire ou reconstruire avec offre d'un local en remplacement

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, il doit en principe payer une indemnité d'éviction.

Si le bailleur offre au locataire un local de remplacement au locataire correspondant à ses besoins et possibilités, il n'a pas d'indemnité d'éviction à verser. Le local de remplacement doit être situé à un emplacement équivalent (par exemple, un local situé à proximité immédiate de l'actuel magasin dans la même galerie marchande).

Le bailleur doit cependant payer une indemnité peu élevée (appelée indemnité restreinte) en compensation de la privation temporaire du fonds et des frais de déménagement et de réinstallation.

Reprise pour habiter le local d'habitation accessoire au local commercial

Lorsque le bailleur souhaite reprendre le local d'habitation accessoire au local commercial loué, il peut le faire uniquement sur la partie concernant les locaux d’habitation. Dans ce cas, il n'a pas à verser d'indemnité d'éviction au locataire qui conserve la partie commerciale du local.

Le bailleur (commerçant, artisan ou professionnel libéral) peut utiliser le droit de reprise s'il est propriétaire du local depuis 6 ans au moins à la date du congé.

Une société ne dispose pas du droit de reprise du local au profit de ses dirigeants, de leur famille ou d'un de ses salariés.

Le bailleur peut reprendre le local d'habitation accessoire au local commercial si les 2 conditions suivantes sont réunies :

  • Il doit habiter lui-même le local d'habitation ou le faire occuper par un membre de sa famille (son conjoint, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint).

  • Le bénéficiaire de la reprise ne doit pas disposer d'une habitation correspondant à ses besoins normaux (par exemple, local froid et humide)

À savoir

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un délai de 6 mois à compter du départ du locataire et pendant une durée minimum de 6 ans. Si ce n'est pas le cas, le locataire évincé peut demander le versement d'une indemnité d'éviction.

Le droit de reprise du local d'habitation est possible à condition de pouvoir remplir les 2 conditions suivantes :

  • Le local d'habitation doit pouvoir être séparé du local commercial

  • La privation du local d'habitation ne doit pas apporter de trouble grave à l'exploitation du locataire : la reprise d'une pièce de 13m2 située au deuxième étage de l'immeuble n'affecte pas la marche d'une boulangerie-pâtisserie. En effet, les locataires continuent à disposer du rez-de-chaussée et, au premier étage, d'une unité d'habitation de cinq pièces principales.

Toutefois, la reprise des locaux d'habitation est impossible dans les cas suivants :

  • Les locaux sont affectés à usage d'hôtel, d'enseignement, à usage hospitalier ou de location en meublé.

  • La reprise du local d'habitation empêche l'exploitation du fonds de commerce par le locataire.

  • Les locaux commerciaux et d'habitation forment un tout indivisible. En d'autres termes, la séparation des deux catégories de locaux est impossible.

La reprise d'un logement situé en étage au-dessus de la boulangerie et qui dispose d'un accès indépendant est possible car elle n'empêche pas l'exploitation du commerce.

Congé pour reprise du local

Le bailleur qui souhaite reprendre le local (pour démolir un immeuble insalubre ou vétuste, pour reconstruire ou pour habiter le local) doit délivrer un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).

Ce congé doit être adressé au plus tard 6 mois avant l'expiration du bail.

Il doit indiquer au locataire la possibilité de contester le refus du renouvellement du bail dans un délai de 2 ans devant le tribunal judiciaire.

Où s'informer ?
Tribunal judiciaire
Pour quels motifs le bailleur peut-il refuser le renouvellement sans verser une indemnité d'éviction ?

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans verser d'indemnité d'éviction en cas de motifs graves et légitimes reprochés au locataire. Le bailleur adresse alors un congé au locataire. Ce congé est parfois précédé d'une mise en demeure.

Notion de motifs graves et légitimes à l'encontre du locataire

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à verser une indemnité d'éviction au locataire lorsqu'il peut justifier de motifs graves et légitimes.

Il s'agit par exemple des situations suivantes :

  • Retard ou non-paiement du loyer et des charges par le locataire

  • Inexécution des conditions du bail commercial : par exemple, dissimulation d’une sous-location, changement de destination des locaux sans l'autorisation du bailleur, dégradations sur les parties communes, emploi dans les lieux loués de salariés étrangers non déclarés, etc.

  • Attitude violente du locataire à l'égard du bailleur, des injures ou des propos diffamatoires

  • Cessation sans raison de l'exploitation du fonds par le locataire.

Congé pour motifs graves et légitimes

Le congé pour motif grave et légitime adressé par le bailleur est dans la plupart des cas précédé d' une mise en demeure .

Cette mise en demeure est nécessaire dans les cas suivants :

  • Inexécution d’une obligation du bail par le locataire : défaut de paiement du loyer et des charges, retard dans les paiements du loyer, non-respect des obligations du bail

  • Cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds de commerce : le locataire a une obligation d'exploitation effective du fonds de commerce qui correspond à une exploitation commerciale réelle, régulière et conforme aux clauses du bail.

Le bailleur n'a pas besoin d'adresser de mise en demeure lorsqu'il ne peut pas faire cesser ou faire réparer le manquement du locataire. C'est notamment le cas dans les situations suivantes :

  • Le locataire a abandonné définitivement l'exploitation du fonds de commerce avant l'expiration du bail ou n'a jamais exploité dans les lieux loués.

  • Le locataire a exercé des violences envers le bailleur ou un membre de sa famille, ou l'a injurié.

La mise en demeure est adressée par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).

Elle doit comporter la mention figurant à l'alinéa 1 du I de l'article L. 145-17 du code de commerce :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. »

Le locataire a ensuite un délai d'1 mois à compter de la mise en demeure pour mettre fin ou réparer son manquement. S'il n'exécute pas la demande, le bailleur peut alors lui adresser un congé sans avoir à lui payer une indemnité d'éviction.

Ce congé doit être adressé au plus tard 6 mois avant l'expiration du bail par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice). Ce congé doit indiquer :

  • Motif grave et légitime reproché avec précision de ce motif

  • Information de la possibilité de contester le refus du renouvellement du bail dans un délai de 2 ans devant le tribunal judiciaire.

Où s'informer ?
Tribunal judiciaire

En l'absence de mise en demeure, le congé du bailleur reste valable mais il devra verser une indemnité d'éviction.

À quel moment le locataire doit-il quitter le local commercial ?

Le locataire a droit de rester dans les lieux tant qu'il est en attente du paiement de l'indemnité d'éviction par le bailleur. On parle de « droit au maintien dans les lieux ».

Pendant cette période, le bailleur doit continuer à assurer une jouissance paisible au locataire. Il doit notamment exécuter ses obligations d'entretien et de réparation prévues dans le contrat de bail, même s'il s'agit de grosses réparations.

De son côté, le locataire doit continuer à respecter les conditions du contrat de bail expiré. Ainsi, le locataire doit continuer à être immatriculé au RCS et au RNE. Cependant, il n'est pas obligé de payer un loyer mais il devient débiteur d'une indemnité d'occupation.

À partir du versement de l'indemnité d'éviction, le locataire a 3 mois pour libérer le local.

Le bailleur peut-il changer d'avis après un refus de renouvellement (« droit de repentir ») ?

Le bailleur a la possibilité de revenir sur sa décision de refus de renouvellement et ainsi d'accepter de renouveler le bail : on parle de droit de repentir.

En pratique, le bailleur se rétracte lorsqu'il estime que l'indemnité d’éviction fixée par le juge est trop élevée. Ainsi, en se rétractant, il n'aura pas à verser cette indemnité au locataire.

Le bailleur a un délai de 15 jours à compter de la décision fixant le montant de l'indemnité d'éviction pour exercer son droit de repentir.

Pour que la rétractation soit possible, les conditions suivantes doivent être réunies :

  • Le locataire est encore dans les lieux : s'il est parti sans renoncer à son droit à indemnité, le bailleur ne peut plus revenir sur son refus de renouvellement.

  • Le locataire n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble pour se réinstaller

En pratique, le bailleur indique à son locataire sa décision d'utiliser le droit de repentir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice.

Le bail est alors renouvelé à partir de la date de la notification de l'acceptation du bail au locataire. Le bailleur n'aura plus la possibilité de changer une nouvelle fois d'avis.

Les frais de procédure, les frais d’expertise et éventuellement les frais d’avocat du locataire sont à la charge du bailleur qui exerce le droit de repentir.

Procédure destinée aux entreprises qui ont des difficultés financières. Il existe plusieurs procédures selon la situation de l'entreprise et la gravité des difficultés rencontrées : sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire. Les créanciers sont collectivement représentés par un mandataire judiciaire ou un liquidateur judiciaire.

Document rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). L'acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d'exécution (saisie, expulsion, ...). Exemples d'acte de commissaire de justice : constat, notification ...

Document visant à contraindre une personne à se plier à ses obligations légales

Registre du commerce et des sociétés

Registre national des entreprises

Textes de reference
Code de commerce : article L145-14
Refus de renouvellement et indemnité d'éviction
Code de commerce : article L145-22
Legifrance
Refus de renouvellement et droit de reprise des locaux d'habitation
Code de commerce : articles L145-28
Indemnité éviction et départ du locataire
Code de commerce : article L145-58
Droit de repentir du bailleur

Pour en savoir plus

Un locataire commerçant en attente d'une indemnité d'éviction peut rester dans les lieux
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
]]> anonyme@109.234.165.83 Bail commercial Tue, 15 Apr 2025 20:35:08 +0000 https://clonas.fr/section-1135-bail-commercial#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/23443 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/23443 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A23443 Bail commercial et bail professionnel : quel indice de référence utiliser ? https://clonas.fr/article-21031-bail-commercial-et-bail-professionnel-quel-indice-de-reference-utiliser https://clonas.fr/article-21031-bail-commercial-et-bail-professionnel-quel-indice-de-reference-utiliser Le loyer d'un bail commercial ou d'un bail professionnel est réévalué en fonction d'un indice de référence lors de la révision ou du renouvellement du contrat de bail. Pour le bail commercial, l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) peuvent être utilisés. Pour le bail professionnel, il s'agit de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou de l'indice du coût de la construction (ICC).

Le loyer d'un bail commercial est réévalué tous les 3 ans : il s'agit de la révision triennale (également appelée révision légale). Cette révision est automatique et n'a pas à être mentionnée dans le bail.

Le loyer peut varier plus fréquemment (chaque année par exemple) lorsqu'une clause d'échelle mobile (également appelée clause d'indexation) est prévue dans le bail commercial.

Le loyer est aussi réévalué lors du renouvellement du bail commercial, c'est-à-dire au bout de 9 ans.

C'est l'activité concernée qui permet de déterminer si c'est indice des loyers commerciaux(ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui sert d'indice de référence pour la révision des baux commerciaux.

Depuis septembre 2014, l'indice du coût de la construction (ICC) n'est plus un indice de référence utilisé pour la révision triennale et pour le renouvellement du bail commercial. L'ICC peut continuer à être utilisé comme indice de référence dans une clause d'échelle mobile.

Utilisation de l'indice des loyers commerciaux (ILC)

L'ILC concernent les locataires qui exercent une activité commerciale ou artisanale et qui sont immatriculés au registre national des entreprises (RNE) et au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les commerçants.

Dans le cadre de la révision des loyers commerciaux, l'indice de référence utilisé est l'indice des loyers commerciaux (ILC).

L'ILC est composé des éléments suivants :

  • Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, à 75 %

  • Indice du coût de la construction, à 25 %

L'ILC est calculé pour chaque trimestre et publié sur le site de l'Insee avec 2 trimestres de décalage. Par exemple, au début du 3e trimestre d'une année, l'indice du 1er trimestre sera publié.

Indice des loyers commerciaux (ILC)

Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)

L'ILC ne peut pas être utilisé pour les contrats concernant les activités suivantes :

  • Industrielles (fabriques, usines)

  • Exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux

  • Exercées dans des plate-formes logistiques, comme les entrepôts.

Pour calculer le nouveau loyer avec l'ILC, le modèle de calcul est le suivant :

Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC/ ILC du même trimestre de l'année précédente)

Utilisation de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

Il est possible d'utiliser l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités suivantes :

  • Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple)

  • Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)

  • Entrepôts logistiques

L'ILAT est composé des éléments suivants :

  • Évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de 50 %

  • Prix du coût de la construction à hauteur de 25 %

  • Produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de 25 %

Tout comme pour l'ILC, l'ILAT est publié pour chaque trimestre par l'Insee avec 2 trimestres de décalage. Par exemple, l'indice du 1er trimestre sera publié au début du 3e trimestre de l'année.

Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)

Le calcul du loyer en fonction de l'ILAT est le suivant :

Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel ILAT/ILAT du même trimestre de l'année précédente)

Indices de référence du loyer d'un bail professionnel

Le loyer d'un bail professionnel n'est pas obligatoirement réévalué. La loi ne l'impose pas. Cependant, le bail professionnel peut contenir une clause de révision du loyer en cours de bail.

Le loyer du bail professionnel peut être révisé en fonction de l'un des indices suivants :

  • Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

  • Indice du coût de la construction (ICC) : pour les baux professionnels favorisant l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière

L'indice choisi doit être en rapport avec l'activité de l'une des parties ou encore avec l'objet du contrat.

En l'absence de clause de révision, le montant du loyer du bail professionnel reste le même pendant 6 ans.

Utilisation de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

Il est possible d'utiliser l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités suivantes :

  • Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple)

  • Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)

  • Entrepôts logistiques

L'ILAT est composé des éléments suivants :

  • Évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de 50 %

  • Prix du coût de la construction à hauteur de 25 %

  • Produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de 25 %

Tout comme pour l'ILC, l'ILAT est publié pour chaque trimestre par l'Insee avec 2 trimestres de décalage. Par exemple, l'indice du 1er trimestre sera publié au début du 3e trimestre de l'année.

Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)

Le calcul du loyer en fonction de l'ILAT s'effectue de la manière suivante :

Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel ILAT/ILAT du même trimestre de l'année précédente)

Utilisation de l'indice du coût de la construction (ICC)

L’ICC mesure l’évolution du prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation en France métropolitaine.

Tout comme l'ILAT, l'ICC est publié pour chaque trimestre par l'Insee avec 2 trimestres de décalage. Par exemple, l'indice du 1er trimestre est publié au début du 3e trimestre de l'année.

Indice du coût de la construction (ICC)

Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)

Le calcul du loyer en fonction de l'ICC s'effectue de la manière suivante :

Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel ICC/ICC du même trimestre de l'année précédente)

Textes de reference
Code de commerce : articles L145-38
Legifrance
Décret n°2008-1139 du 4 novembre 2008 relatif à l'indice national trimestriel des loyers commerciaux (ILC)
Décret n°2011-2028 du 29 décembre 2011 relatif à l'indice des loyers des activités tertiaires (Ilat)

Pour en savoir plus

Indice des loyers commerciaux (ILC)
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)
Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)
Indice du coût de la construction (ICC)
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)
Comment évaluer un fonds de commerce ?
Chambre de commerce et d'industrie de Paris - Île-de-France
]]> Webmaster Clonas Bail commercial Thu, 06 Feb 2025 19:15:28 +0000 https://clonas.fr/section-1135-bail-commercial#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/21031 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/21031 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A21031 Qu'est-ce que le droit de préemption commercial de la commune ?  https://clonas.fr/article-21697-qu-est-ce-que-le-droit-de-preemption-commercial-de-la-commune https://clonas.fr/article-21697-qu-est-ce-que-le-droit-de-preemption-commercial-de-la-commune La commune a un droit de préemption en cas de vente d'un fonds de commerce ou d'un bail commercial situé dans une zone de sauvegarde du commerce de proximité.

La commune bénéficie d'un droit de préemption commercial lorsque des locaux commerciaux situés dans une zone spécifique appelée périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité sont vendus.

Les ventes concernées sont les suivantes :

  • Terrains accueillant déjà ou destinés à accueillir des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 m² et 1 000 m².

Avant tout projet de cession, le vendeur doit se renseigner auprès de la mairie pour savoir si le fonds artisanal, fonds de commerce, bail commercial ou terrain concerné est situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité.

Si c'est le cas, le vendeur doit adresser à la commune une déclaration préalable de cession de vente. Une fois informée, la commune peut décider d'exercer son droit de préemption et de se porter acquéreur.

Savoir comment délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité

Le conseil municipal peut décider de créer cette zone dans le but par exemple de maintenir les petits commerces de proximité en centre ville.

Il doit transmettre le projet de délibération du périmètre de sauvegarde de proximité, avant son adoption, pour avis à la CCI et à la CMA de la commune concernée. Ce projet de délibération doit être argumenté.

Les chambres consulaires ont ensuite 2 mois pour faire part de leurs observations. Au-delà de ce délai, leur avis est considéré comme favorable.

Une fois adoptée, la délibération du conseil municipal délimitant le périmètre de sauvegarde est affichée à la mairie pendant 1 mois.

Les biens ou droits inclus dans la cession d'une activité prévue dans un plan de sauvegarde ou dans le cadre d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire ne sont pas concernés par le droit de préemption commercial.

Qui peut exercer le droit de préemption ?

La commune bénéficie d'un droit de préemption commercial pour acheter en priorité un bail commercial, un fonds de commerce, un fonds artisanal ou un terrain situé dans une zone de sauvegarde du commerce de proximité.

Elle peut déléguer ce droit aux personnes et entités suivantes :

  • EPCI dont elle fait partie

  • Établissement public

  • Société d'économie mixte (SEM)

  • Concessionnaire d'une opération d'aménagement

  • Personne titulaire d'un contrat portant sur la réalisation d'actions ou d'opérations de redynamisation commerciale ou artisanale

Quelles démarches effectuer en cas de vente dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité ?

Si le fonds artisanal, le fonds de commerce, le bail commercial ou le terrain est situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, le vendeur (ou cédant) du fonds de commerce, du bail commercial ou du terrain remplit le formulaire Cerfa suivant :

Déclaration de cession d'un fonds de commerce, d'un fonds artisanal ou d'un bail commercial, soumis au droit de préemption

Ministère chargé de l'économie

Accéder au
service en ligne

Ce formulaire est à adresser au maire de la commune concernée :

Où s'adresser ?
Mairie - Clonas-sur-Varèze
Adresse1 Place de la Mairie38550Clonas-sur-Varèze
Coordonnées Tél. :04 74 84 91 44 Email :commune@clonas.fr Web :https://clonas.fr
Horaires d'ouverture
du Lundi au Jeudi
  • de 08:30 à 12:00
le Vendredi
  • de 08:30 à 12:00
  • de 13:30 à 18:00

Ce formulaire doit être rempli en 4 exemplaires et adressé de l'une des façons suivantes :

  • Par lettre recommandée avec AR

  • Par voie électronique

  • Par dépôt en mairie contre récépissé

La déclaration préalable de cession doit obligatoirement être effectuée auprès de la mairie. En cas d'absence de déclaration préalable à la commune, la vente peut être annulée.

Comment la commune exerce-t-elle son droit de préemption ?

Une fois informée d'une vente dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, la commune peut décider ou non d'exercer son droit de préemption pour se porter acquéreur.

Conclusion de l'acte de cession

La commune transmet la décision de préempter au vendeur par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou par voie électronique.

Lorsque le vendeur du fonds de commerce ou du fonds artisanal loue ses locaux commerciaux, une copie de la décision de préempter est adressée au propriétaire (bailleur).

La commune a ensuite un délai de 3 mois pour conclure l'acte de cession à compter de l'accord sur le prix et sur le local.

Rétrocession (revente) par la commune

La commune doit ensuite rétrocéder (c'est-à-dire revendre) le fonds artisanal, le fonds de commerce ou le terrain

La commune doit revendre à une entreprise immatriculée au RCS ou au RNE. Elle doit afficher en mairie pendant 15 jours un avis de rétrocession. Cet avis comporte un appel à candidatures, la description du fonds, du bail ou du terrain, le prix proposé. Il mentionne que le cahier des charges peut être consulté en mairie.

La revente (appelée rétrocession) doit ensuite être autorisée par une délibération du conseil municipal qui fixe les conditions et justifie le choix du bénéficiaire.

La commune dispose d'un délai de 2 ans à compter de la préemption.

Lorsque la commune a mis le fonds artisanal ou le fonds de commerce en location-gérance pour le maintenir en activité, le délai pour revendre est porté à 3 ans.

Si elle n'a pas trouvé de repreneur dans le délai de 2 ans, l'acquéreur qui souhaitait initialement acquérir le bail ou le fonds bénéficie d'un droit de priorité.

Conclusion de l'acte de cession

La commune transmet la décision de préempter au vendeur par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou par voie électronique.

Elle a un délai de 3 mois pour conclure l'acte de cession à compter de l'accord sur le prix et sur le local.

Rétrocession par la commune

La commune doit ensuite rétrocéder (c'est-à-dire revendre) le bail commercial.

Elle doit céder le bail commercial à une entreprise immatriculée au RCSou au RNE. Elle doit afficher en mairie pendant 15 jours un avis de rétrocession. Cet avis comporte un appel à candidatures, la description du fonds, du bail ou du terrain, le prix proposé. Il mentionne que le cahier des charges peut être consulté en mairie.

La revente (rétrocession) doit être autorisée par une délibération du conseil municipal qui fixe les conditions et justifie le choix du bénéficiaire.

L'accord préalable du bailleur est nécessaire. Cet accord figure dans l'acte de rétrocession.

Si le bailleur s'oppose à la rétrocession, il doit saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble loué.

Où s'informer ?
Tribunal judiciaire

La commune dispose d'un délai de 2 ans à compter de la préemption pour rétrocéder le bail commercial.

Pendant la période transitoire de rétrocession, la commune doit remplir les obligations du bail commercial à l'égard du bailleur. Par exemple, elle doit payer les loyers et payer les indemnités de licenciement.

Le bailleur ne peut pas résilier le bail commercial lorsque le fonds de commerce n'est pas exploité.

À noter

Si la commune n'a pas trouvé de repreneur dans le délai de 2 ans, l'acquéreur qui souhaitait initialement acquérir le bail bénéficie d'un droit de priorité.

Si la commune n'exerce pas son droit de préemption dans un délai de 2 mois après la réception de la déclaration préalable de cession, le vendeur est libre de vendre à un autre acquéreur.

Ensemble des éléments nécessaires à l'exercice de l'activité : clientèle, enseigne, nom commercial, matériels et équipements, droit au bail (local commercial), droits de propriété, contrats de travail et d'assurance en cours.

Plan d’action qui définit les étapes à suivre pour redresser l’entreprise en difficulté. Il a pour but d'aider l'entreprise à retrouver une situation plus ou moins saine qui lui permette de continuer ses activités.

Chambre de commerce et d'industrie

Chambre des métiers et de l'artisanat

Établissement public de coopération intercommunale

Registre du commerce et des sociétés

Registre national des entreprises

Textes de reference
Code de l'urbanisme : articles L214-1 à L214-3
Droit de préemption des communes
Code de l'urbanisme : articles R214-11 à R214-17
Legifrance
Rétrocession
Services en ligne et formulaires
Déclaration de cession d'un fonds de commerce, d'un fonds artisanal ou d'un bail commercial, soumis au droit de préemption Formulaire
]]> Webmaster Clonas Bail commercial Thu, 06 Feb 2025 19:15:16 +0000 https://clonas.fr/section-1135-bail-commercial#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/21697 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/21697 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A21697 Que devient le bail commercial lorsque le locataire est en procédure collective ? https://clonas.fr/article-23467-que-devient-le-bail-commercial-lorsque-le-locataire-est-en-procedure-collective https://clonas.fr/article-23467-que-devient-le-bail-commercial-lorsque-le-locataire-est-en-procedure-collective Lorsqu'une procédure collective est ouverte à l'encontre du locataire, l'administrateur judiciaire ou le liquidateur examine la situation. Il décide ensuite de poursuivre le bail, de le résilier ou de le céder. Dans certains cas, le bailleur peut lui-même décider de résilier le bail commercial.

En principe, l'ouverture d'une procédure collective n'a pas de conséquence sur le bail commercial . Celui-ci se poursuit même si le locataire en difficulté n'a pas payé les loyers avant l'ouverture de la procédure collective.

L'ouverture d'une procédure collective entraîne l'arrêt des poursuites des créanciers. Cela signifie que les créanciers ne peuvent plus demander en justice le paiement de leurs créances ou la résiliation du contrat. Par conséquent, si le locataire ne paie pas ses loyers à partir de l'ouverture de la procédure collective, le propriétaire du local commercial ne pourra pas les réclamer en justice.

En revanche, le propriétaire peut obtenir le règlement des loyers impayés avant l'ouverture de la procédure collective. Pour cela, il doit effectuer une déclaration de créances dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc.

Il n'est pas possible de prévoir dans le contrat de bail commercial que l'ouverture d'une procédure collective entraîne automatiquement la résiliation du bail.

Comment le bail commercial se poursuit-il ?

Le bail se poursuit suite à la décision de différents intervenants selon la procédure ouverte.

Qui décide de la continuation du bail ?

Le bail commercial se poursuit suite à la décision de l'administrateur judiciaire ou du liquidateur judiciaire selon la procédure ouverte.

Lors de l'ouverture de la procédure de sauvegarde ou du redressement judiciaire, le tribunal nomme un administrateur judiciaire qui décide seul de la continuation du bail.

Si le tribunal ne nomme pas d'administrateur judiciaire, c'est le locataire qui décide de poursuivre le bail après accord du mandataire judiciaire. Dans ce cas, si un désaccord apparaît entre le locataire et le mandataire judiciaire, le juge-commissaire est saisi par toute personne intéressée (notamment le propriétaire).

La désignation de l'administrateur judiciaire est obligatoire au-delà des seuils suivants : un chiffre d’affaires hors taxes supérieur à 3 millions € et un effectif d’au moins 20 salariés.

En cas de liquidation judiciaire, c'est le liquidateur judiciaire nommé par le tribunal de commerce qui se prononce sur la poursuite du bail.

Lorsque le tribunal autorise le maintien de l'activité, il désigne, en plus du liquidateur judiciaire, un administrateur judiciaire si l'entreprise a plus de 20 salariés et réalise un chiffre d'affaires hors taxes supérieur ou égal à 3 millions  €. Dans ce cas, c'est l'administrateur judiciaire qui se prononce sur la continuation du bail.

Quelles sont les conditions pour la continuation du bail ?

Le bail commercial peut être poursuivi si les conditions suivantes sont réunies :

  • Le bail est « en cours » au moment de l'ouverture de la procédure collective. Il faut donc que le bail ait déjà été conclu et n'ait pas encore pris fin. Le bail n'est plus « en cours » s'il a été résilié de façon amiable avant l'ouverture de la procédure collective ou s'il est résilié à la suite d'une décision judiciaire définitive (c'est-à-dire sans recours possible).

  • Le locataire dispose des fonds et de la trésorerie nécessaire pour payer les loyers.

Dans ce cas, l'administrateur judiciaire ou le liquidateur n'a pas l'obligation de prévenir le propriétaire de la continuation du bail. La poursuite du bail commercial s'impose donc au propriétaire. Il ne peut pas s'y opposer même si le locataire a des arriérés de loyers à la date d'ouverture de la procédure collective.

Le bail est continué aux conditions contractuelles prévues par le propriétaire et le locataire avant le jugement qui ouvre la procédure collective. Cela suppose le paiement du loyer et le respect des clauses du bail (par exemple, la destination des locaux) par le locataire, l'administrateur ou le liquidateur judiciaire.

Le propriétaire peut envoyer une mise en demeure à son locataire, à l’administrateur judiciaire ou au liquidateur judiciaire pour connaître le sort du bail. Toutefois, l'absence de réponse à cette mise en demeure n'entraîne pas la résiliation du bail.

Dans quel cas le bail commercial peut-il être résilié ?

Le bail commercial peut être résilié à la demande de l'administrateur judiciaire, du liquidateur judiciaire , du propriétaire ou du locataire en fonction de la procédure (sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire).

Résiliation par l'administrateur judiciaire ou par le liquidateur judiciaire

Lors du jugement d'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire ou de sauvegarde, le tribunal désigne obligatoirement un l'l'administrateur judiciaire lorsque l'entreprise réalise un chiffre d’affaires hors taxes supérieur à 3 millions € et un effectif d’au moins 20 salariés.

L'administrateur judiciaire peut décider, sans avoir à en justifier, de résilier le bail des locaux utilisés pour l'activité de l'entreprise locataire. Il peut ainsi aussi décider de résilier le bail même si les loyers peuvent être payés.

En revanche, lorsque l'entreprise n'a pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers, il doit résilier le bail.

Le bail commercial est résilié le jour où le propriétaire est informé de la décision de l'administrateur de ne pas poursuivre le bail commercial.

La responsabilité de l'administrateur peut être engagée s'il a décidé de poursuivre le bail alors que l'entreprise n'avait pas les fonds nécessaires pour payer les loyers. Elle peut aussi être engagée lorsque l'administrateur a tardé à mettre fin au bail compte tenu des difficultés de l'entreprise.

Après l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, le liquidateur judiciaire peut décider de résilier le bail commercial sans avoir à en justifier et à tout moment.

Il peut résilier le bail qu'il a d'abord poursuivi même s'il est en mesure de payer les loyers. En revanche, lorsque l'entreprise n'a pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers, le liquidateur judiciaire doit résilier le bail.

Le bail est alors résilié le jour où le propriétaire est informé de la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le bail commercial.

Attention

Lorsque le liquidateur a demandé la poursuite du bail ou a tardé à mettre fin à celui-ci alors qu'il n'avait pas les fonds nécessaires pour les loyers, sa responsabilité peut être engagée.

Résiliation par le locataire

Un administrateur judiciaire est obligatoirement désigné lorsque l'entreprise réalise un chiffre d’affaires hors taxes supérieur à 3 millions  €et un effectif d’au moins 20 salariés. Dans les autres cas, le tribunal ne nomme pas toujours un administrateur judiciaire.

En l'absence d'administrateur, c'est le locataire qui est en difficulté qui décide de résilier le bail après accord du mandataire judiciaire.

Si un désaccord apparaît entre le locataire et le mandataire judiciaire, le juge-commissaire est saisi par toute personne intéressée (notamment le propriétaire).

Résiliation par le propriétaire

Après l'ouverture de la procédure collective, le propriétaire peut exiger la résiliation du bail uniquement lorsque le locataire ne paye pas ses loyers et ses charges.

Il doit attendre un délai de 3 mois qui court à compter du jugement d'ouverture de la procédure collective pour demander cette résiliation au tribunal judiciaire.

Où s'informer ?
Tribunal judiciaire

Pour obtenir le règlement des loyers impayés avant l'ouverture de la procédure collective, le propriétaire doit effectuer une déclaration de créances dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc.

Le propriétaire peut également demander en justice la résiliation du bail, pour des motifs apparus avant le jugement d'ouverture de la procédure autres que le paiement des loyers. Il s'agit par exemple d'un défaut d'entretien des lieux loués. Il doit agir en justice dans les 3 mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire au Bodacc.

Dans quels cas le bail commercial peut-il être cédé ?

Le bail commercial peut être cédé soit dans le cadre d'un plan de cession de l'entreprise locataire, soit dans le cadre de la liquidation judiciaire du locataire.

Dans le cadre d'un redressement judiciaire ou d'une liquidation judiciaire, le tribunal de commerce peut décider la cession totale ou partielle de l'entreprise locataire. Il fixe alors un délai dans lequel les offres de reprise doivent parvenir à l'administrateur ou au liquidateur judiciaire. Après examen des offres de reprise, le tribunal retient celle qui permet d'assurer le plus durablement l'emploi et le paiement des créanciers.

Le tribunal arrête un plan de cession qui précise les contrats nécessaires au maintien de l'activité. En principe, le bail commercial est inclus dans le plan de cession. Il est ainsi cédé au repreneur de l'entreprise. Il doit être exécuté aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure.

Les clauses du contrat de bail qui concernent la cession du bail (accord du propriétaire, la garantie solidaire de paiement des loyers, droit de préemption des communes) ne s'appliquent pas en cas de plan de cession.

Cette cession intervient essentiellement en cas de liquidation judiciaire du locataire. Elle se fait avec l’autorisation du juge-commissaire.

Le liquidateur (ou l’administrateur judiciaire s’il en a été désigné un) peut céder le bail commercial mais en respectant toutes les clauses du contrat de bail prévues pour la cession :

  • La clause qui prévoit l'agrément (c'est-dire l'accord) du propriétaire en cas de cession du bail doit être respectée.

  • Le droit de préemption de la commune doit également être suivi. Avant de vendre un fonds de commerce ou de céder un bail commercial situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce, le vendeur doit faire une déclaration à la commune concernée. Celle-ci a alors la possibilité d'acheter le fonds de commerce ou de reprendre le bail commercial en priorité pour le revendre à un commerçant ou un artisan.

  • La clause de garantie solidaire prévue dans le bail commercial ne s'applique pas lors de la cession du bail.

Procédure destinée aux entreprises qui ont des difficultés financières. Il existe plusieurs procédures selon la situation de l'entreprise et la gravité des difficultés rencontrées : sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire. Les créanciers sont collectivement représentés par un mandataire judiciaire ou un liquidateur judiciaire.

Mandataire chargé, par décision de justice, d'administrer les biens d'autrui ou d'exercer les fonctions d'assistance ou de surveillance dans la gestion de ces biens. Il peut être nommé dans les procédures de sauvegarde, de redressement judiciaire et de liquidation judiciaire.

Nommé par le tribunal de commerce ou le tribunal judiciaire lors de l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire. Il est chargé notamment de gérer l'entreprise durant la poursuite provisoire de l'activité, de procéder à la vérification des créances, de recouvrer les sommes dues, d'effectuer la vente des biens et de procéder aux licenciements des salariés.

Propriétaire d'un bien immobilier qui le met en location. Il peut être une personne physique ou morale (banque, commerce, etc.). Le locataire est appelé "preneur de bail" (contrat de location).

Personne à qui l'on doit de l'argent ou la fourniture d'une prestation

Représente et défend les intérêts des créanciers lorsqu'une entreprise est en procédure collective.

Membre du tribunal de commerce qui est nommé en cas d'ouverture d'une procédure de sauvegarde, d'un redressement judiciaire ou d'une liquidation judiciaire. Il veille à la protection des intérêts de chaque partie et au bon déroulement de la procédure.

Acte par lequel un créancier exige du débiteur le remboursement d'une dette sous peine de versement de dommages et intérêts. Adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

Clause par laquelle un locataire s'engage envers le propriétaire à se porter garant solidaire du repreneur du bail et des repreneurs successifs pour le paiement du loyer et l'exécution des conditions du bail. La plupart des baux commerciaux prévoient cette clause de garantie solidaire en cas de cession du bail. Cette garantie solidaire est limitée à 3 ans à compter de la cession du bail.

Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales

Textes de reference
Code de commerce : article L622-13
Legifrance
Sauvegarde : poursuite du bail décidée par l'administrateur judiciaire
Code de commerce : article L631-14
Legifrance
Redressement judiciaire : poursuite du bail décidée par l'administrateur judiciaire
Code de commerce : article L641-11-1
Legifrance
Liquidation judiciaire : poursuite du bail par le liquidateur
Code de commerce : article L627-2
Legifrance
En l'absence d'administrateur : compétence du débiteur pour exercer la poursuite des contrats en cours et résiliation du bail
Code de commerce : article L641-12
Legifrance
Liquidation judiciaire : résiliation du bail et cession du bail
Code de commerce : article L642-7
Legifrance
Cession de l'entreprise : contrats nécessaires au maintien de l'activité
Code de commerce : articles L622-13 à L622-16
Résiliation du bail commercial en cas de procédure collective
Code civil : article 1344
Services en ligne et formulaires
Consulter le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (bodacc.fr) Téléservice

Pour en savoir plus

Centre d'information sur la prévention des difficultés des entreprises
Conseil supérieur de l'Ordre des experts-comptables
]]> anonyme@109.234.165.83 Bail commercial Thu, 06 Jun 2024 11:45:03 +0000 https://clonas.fr/section-1135-bail-commercial#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/23467 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/23467 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A23467 Quels changements doit déclarer le propriétaire d'un local commercial ? https://clonas.fr/article-20258-quels-changements-doit-declarer-le-proprietaire-d-un-local-commercial https://clonas.fr/article-20258-quels-changements-doit-declarer-le-proprietaire-d-un-local-commercial Quels changements doit déclarer le propriétaire d'un local commercial ? Gestion - FinancesBaux commerciaux et professionnels

Afin de permettre la mise à jour de la valeur locative des locaux concernés, le propriétaire de locaux professionnels et commerciaux doit déclarer les éléments suivants :

  • Création ou la construction de nouveaux locaux

  • Changement de consistance : agrandissement, surélévation, division ou réunion de locaux préexistants, par exemple

  • Changement d'affectation : transformation d'un local d'habitation en local commercial, par exemple

  • Changement d'utilisation de locaux existants : aménagement d'un atelier en magasin par exemple

Il doit déposer la déclaration cerfa 14248*04 - n°6660-REV auprès du service des impôts dont les locaux dépendent, dans les 90 jours (soit 3 mois) qui suivent le changement ou la création de nouveaux locaux.

Déclaration d'un local à usage commercial ou professionnel

Ministère chargé des finances

Accéder au
service en ligne

Si le local est à usage mixte comprenant une partie habitation et une partie professionnelle, seule la partie professionnelle affectée à l'exercice de l'activité doit être comprise dans la déclaration. Par exemple un professionnel libéral exerçant à domicile doit déclarer la partie de son habitation affectée à l'exercice de son activité professionnelle.

Dans le cas où plusieurs activités différentes sont exercées dans le même local, c'est l'activité exercée qui occupe la plus grande surface qui doit être déclarée comme « activité principale ».

Le loyer à déclarer est le montant annuel hors charges (taxe foncière, assurance...), hors pas-de-porte et hors taxes (TVA, taxe foncière...), dû pour l'année entière, tel qu'il est prévu dans le contrat de bail. Il doit correspondre au seul local nu, sans tenir compte des équipements qui pourraient être loués avec les murs.

L'absence de déclaration dans les délais est sanctionnée d'une amende de 150 €, les omissions ou inexactitudes qui y sont constatées d'une amende de 15 €. Le total des amendes applicables par déclaration est compris entre 60 € et 150 €.

Si l'immeuble a été construit avant 2017, la déclaration doit être accompagnée de la déclaration cerfa 12161*03 - n°6660-CBD qui permet de calcul sa valeur locative.

Les nouveaux critères de calcul des valeurs locatives des locaux professionnels, avec une date de référence fixée au 1er janvier 2013, servent de base au calcul de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises (CFE).

La valeur locative d'un local professionnel est dorénavant déterminée en fonction de l'état réel du marché locatif. Cette valeur ne se base plus sur les règles cadastrales établies en 1970, qui faisaient référence à un local-type.

La valeur locative d'un local professionnel est actualisée annuellement, les coefficients de location peuvent changer chaque année. Les secteurs et coefficients de neutralisation n'ont pas changé et sont les mêmes depuis 2017.

Où s'adresser ?
Centre des impôts foncier dd Nord Isère
Adresse12 rue Jean-Moulin
BP 10738209Vienne Cedex
Coordonnées Tél. :04 74 31 12 32 Web :http://www.impots.gouv.fr
Horaires d'ouverture
du lundi au jeudi
  • de 08:30 à 12:00
  • de 13:30 à 16:00
Où s'adresser ?
Centre des impôts foncier dd Nord Isère
Adresse12 rue Jean-Moulin
BP 10738209Vienne Cedex
Coordonnées Tél. :04 74 31 12 32 Web :http://www.impots.gouv.fr
Horaires d'ouverture
du lundi au jeudi
  • de 08:30 à 12:00
  • de 13:30 à 16:00

Loyer annuel que la propriété pourrait produire si elle était louée. Sert de base de calcul aux impôts directs locaux : taxe d'habitation, taxe foncière, cotisation foncière des entreprises (CFE).

Textes de reference
Code général des impôts : article 1406
Code général des impôts, annexe 3 : articles 321 E à 321 G
Arrêté du 29 janvier 2014 relatif au modèle de déclaration à souscrire par les propriétaires de locaux à usage professionnel ou commercial
Code général des impôts : articles 1409 à 1413
Services en ligne et formulaires
Déclaration d'un local à usage commercial ou professionnel Formulaire
Déclaration pour l'évaluation des locaux commerciaux et biens divers Formulaire

Pour en savoir plus

Quelle surface indiquer sur la déclaration ?
Ministère chargé des finances
Grilles tarifaires des valeurs locatives des locaux professionnels
Direction générale des finances publiques
]]> Webmaster Clonas Bail commercial Thu, 07 Jan 2021 10:24:32 +0000 https://clonas.fr/section-1135-bail-commercial#comments 0 https://clonas.fr/comments/post.php/article/20258 https://clonas.fr/comments/feed.php/article/20258 https://clonas.fr/links/trackback.php?anchor=article%3A20258