Quel est le juge compétent ?

En principe, c’est le tribunal administratif du lieu où se situe le bien concerné par l’expropriation qui est compétent.

Toutefois, si le propriétaire s’appuie sur l’illégalité d’une déclaration d’utilité publique (DUP) prise par décret pour contester l’arrêté de cessibilité, c’est le Conseil d’État qui examine le recours.

Qui peut contester l’arrêté de cessibilité ?

L’arrêté de cessibilité peut être contesté par toute personne directement concernée par la procédure d’expropriation. Il s’agit principalement :

• des propriétaires des biens inscrits dans l’arrêté, qu’ils soient personnes physiques ou morales

• des locataires ou occupants titulaires d’un droit sur le bien (par exemple un usufruitier).

Quels sont les motifs de contestation de l’arrêté de cessibilité ?

L’arrêté de cessibilité peut être annulé si certaines irrégularités sont constatées. Il s’agit :

• De vices de forme : c’est le cas d’un arrêté mal motivé, incomplet ou établi par une personne qui n’avait pas la compétence requise

• De vices de procédure : c’est le cas, par exemple, si l’enquête parcellaire n’a pas été menée correctement, si les propriétaires n’ont pas été informés, ou si certaines étapes obligatoires n’ont pas été respectées.

• De vice de fond : c’est le cas lorsque l’arrêté dépasse ce que la déclaration d’utilité publique (DUP) a autorisé. Par exemple, si l’arrêté vise des parcelles qui ne sont pas nécessaires au projet tel qu’il a été validé dans la DUP.

Quel est le délai pour saisir le juge ?

Les propriétaires doivent saisir le juge dans un délai de 2 mois à partir de la notification qui leur a été faite de l'arrêté de cessibilité.

Quels sont les effets de l’annulation de l’arrêté de cessibilité ?

Si l’arrêté de cessibilité est annulé, le juge ne peut pas prononcer l’ordonnance d’expropriation. Il n’y a donc pas de transfert de propriété, ni de prise de possession du bien par le bénéficiaire de l’expropriation.

La procédure d’expropriation est ainsi arrêtée tant qu’une décision conforme n’a pas été adoptée.

Quel est le délai pour saisir le juge ?

La cour de cassation doit être saisie dans le délai de 2 mois francs à compter de la notification de l’ordonnance d’expropriation. La notification doit être faite par signification d’un commissaire de justice.

Le pourvoi se présente sous la forme d’une déclaration écrite adressée au greffe de la cour de cassation.

Un avocat aux conseils est obligatoire pour cette procédure.

Qui peut agir contre l’ordonnance d’expropriation ?

Toute personne concernée par l’ordonnance d’expropriation rendue peut engager un recours.

En pratique, il s’agit notamment :

• Des propriétaires mentionnés dans l’ordonnance comme propriétaires des biens expropriés

• Des personnes qui auraient dû être désignées comme véritables propriétaires et qui se sont fait connaître à temps auprès de l’administration

• Des copropriétaires titulaires de droits réels sur les parties communes expropriées dans un immeuble en copropriété

• Des individisaires d’un bien exproprié

• Des titulaires d’un droit réel peuvent agir si l’expropriation porte uniquement sur ce droit

• De l’expropriant s’il estime que la décision ne lui donne pas satisfaction (par exemple lorsque le juge a refusé l’expropriation).

Quels sont les motifs de contestation d’une ordonnance d’expropriation ?

L’ordonnance d’expropriation peut uniquement être attaquée pour incompétence, excès de pouvoir ou vice de forme.

Il y a incompétence lorsque la décision a été rendue par une juridiction qui n’avait pas le pouvoir légal de le faire. C’est le cas, par exemple, lorsque l’ordonnance d’expropriation a été prononcée par un juge ordinaire (et non le juge de l’expropriation) ou par un juge de l'expropriation qui n'était pas territorialement compétent.

Le vice de forme concerne le non-respect des formalités obligatoires. Il s’agit, par exemple, de :

• L’absence de notification à tous les propriétaires intéressés du dépôt du dossier d’enquête parcellaire

• La notification à une adresse différente de celle figurant dans l’état parcellaire annexé

• La notification tardive qui a empêché l’exproprié de faire valoir ses observations.

Enfin, l’excès de pouvoir vise des irrégularités particulièrement grave commises par le juge de l'expropriation. C’est le cas, par exemple, de :

• L’ignorance d’un copropriétaire tout au long de la procédure

• L’absence de mention de l’identité des copropriétaires de la parcelle expropriée dans l’ordonnance d’expropriation

• Le prononcé du transfert de propriété alors que la déclaration d’utilité publique ou l’arrêté de cessibilité sont caducs.

Quels sont les effets du recours en cassation ?

La cassation de l’ordonnance d’expropriation entraîne sa nullité et, en principe, la restitution des biens à leurs anciens propriétaires.

Il existe néanmoins 2 exceptions pour lesquelles la restitution n’est pas possible :

• S’il existe déjà un ouvrage public sur le bien exproprié

• Si le bien a déjà été revendu, l’ancien propriétaire ne peut pas le récupérer, mais peut obtenir une indemnité auprès de l’expropriant.

Détermination de la consistance des biens

Avant de fixer le montant de l’indemnité, il faut d’abord déterminer la consistance du bien exproprié. Cela signifie que l’indemnité principale va tenir compte de la composition matérielle du bien et des droits qui y sont attachés.

Tous les éléments matériels du bien doivent ainsi être pris en considération, à savoir :

• Le sol et le sous-sol d'un terrain

• La construction elle-même, ses accessoires (clôture, jardin, dépendances, cave etc.), la qualité des matériaux et des équipements, ou encore l’état de vétusté pour les immeubles bâtis.

Les droits attachés au bien exproprié sont également inclus. Il s’agit notamment des baux (habitation, commercial ou rural) et des servitudes (légales ou conventionnelles).

Évaluation des biens

L’indemnité principale d’expropriation doit correspondre à la valeur vénale du bien exproprié, c’est-à-dire au prix auquel il aurait pu être vendu sur le marché immobilier dans des conditions normales.

Pour aider les personnes expropriées à apprécier cette valeur, un service en ligne permet d’accéder aux informations relatives aux ventes de biens immobiliers comparables (type de bien et superficie similaire).

Il est accessible depuis l’espace particulier du site impots.gouv.fr :

Ce service fournit des données sur les ventes intervenues dans le même secteur géographique et sur une période donnée.

Les informations communiquées concernent notamment :

• La localisation du bien (adresse, commune/département, références cadastrales)

• Ses principales caractéristiques (année de construction, superficie, type de bien, nombre de pièces, étage, présence d’un ascenseur, matériaux de construction, etc.)

• La date et le prix de vente (modalités de calcul prix/surface et prix/nombre de dépendances)

Ces éléments permettent de comparer le bien exproprié à des biens similaires et de déterminer une estimation réaliste de sa valeur. Seules les transactions intervenues au cours des 9 dernières années peuvent être consultées.

Évaluation des bâtiments expropriés

En l’absence d’accord entre l’expropriant et l’exproprié sur la valeur du bien, le juge de l’expropriation fixe le montant de l’indemnité principale.

Le juge de l’expropriation choisit alors librement la méthode d’évaluation la plus adaptée à la situation. En effet, plusieurs méthodes d’évaluation peuvent être utilisées selon la nature du bien et les circonstances :

• L’évaluation par comparaison. C’est la méthode la plus couramment utilisée. Elle consiste à comparer le bien exproprié à d’autres biens présentant des caractéristiques proches récemment vendus dans des zones géographiques similaires. Cette approche permet de déterminer une valeur moyenne représentative du marché immobilier local.

• L’évaluation par le revenu. Cette méthode est utilisée principalement pour les immeubles loués. Elle consiste à estimer la valeur vénale du bien à partir des revenus qu’il rapporte, c’est-à-dire les loyers perçus chaque année. Le juge applique ensuite un coefficient de capitalisation pour transformer ce revenu annuel en valeur de vente.

• L’évaluation par le coût de reconstitution. Elle est réservée à des biens particuliers, principalement des immeubles classés. La valeur est alors estimée d’après le coût nécessaire pour reconstituer le bien à l’identique, en tenant compte de son état et de sa durabilité.

• L’évaluation de récupération foncière. Cette méthode s’applique lorsque la valeur du terrain est nettement supérieure à celle des constructions qu’il supporte. Les bâtiments sont alors considérés comme devant être démolis, et seule la valeur du terrain nu est retenue, diminuée du coût estimé de la démolition. Elle est utilisée notamment pour les immeubles vétustes, insalubres ou voués à la destruction, mais ne peut pas s’appliquer à des constructions en bon état.

• L’évaluation du bilan promoteur ou du compte à rebours. Cette méthode consiste à partir du prix de vente final d’une opération immobilière (construction, réhabilitation ou aménagement) et à en déduire l’ensemble des coûts liés à l’opération, notamment le coût des travaux. Elle permet d’estimer la valeur d’un terrain constructible en fonction de son potentiel de construction. Toutefois, en raison de son caractère incertain et des nombreuses hypothèses à prendre en compte, cette méthode est rarement retenue.

L’immeuble doit toujours être évalué selon son état réel et les conditions du marché. L’estimation ne peut donc pas se fonder sur des constructions neuves. Elle ne peut pas non plus se fonder sur les prix affichés dans les agences ou sur les promesses de vente, qui constituent seulement des indications.

Évaluation des fonds de commerce

L’expropriation ne peut concerner que des biens immobiliers (terrains, bâtiments etc) ou des droits réels immobiliers. Un fonds de commerce, qui est un bien mobilier immatériel (comme la clientèle ou le nom commercial), ne peut donc pas être exproprié directement. En pratique, c’est l’immeuble où se trouve le commerce qui peut être exproprié. Le fait d’être exproprié entraîne alors la perte de l’activité commerciale.

Dans ce cas, l’expropriant doit verser une indemnité d’éviction :

• au propriétaire lorsqu’il exploite lui-même son fonds de commerce

• au locataire titulaire d’un bail commercial, lorsqu’il exerce son activité dans le local exproprié.

En cas de désaccord sur le montant de l’indemnité, il reviendra au juge de l’expropriation de fixer sa valeur.

Le juge de l’expropriation détermine librement les critères nécessaires à l’évaluation du fonds de commerce. Le plus souvent, il utilisera une méthode comparative qui consiste à évaluer le commerce exproprié avec d’autres commerces similaires récemment vendus ou estimés dans le même secteur d’activité et la même zone géographique. Cette méthode repose sur les données du marché et les barèmes de référence établis pour chaque type de commerce (par exemple, cafés, boulangeries, pharmacies, salons de coiffure, etc.).

En pratique, cela consiste à appliquer un coefficient de valorisation à l’un ou plusieurs des indicateurs économiques du commerce :

• la recette moyenne journalière,

• le bénéfice annuel moyen calculé sur les 3 dernières années,

• ou le chiffre d’affaires annuel moyen calculé sur les 3 dernières années, toutes taxes comprises.

Le coefficient retenu traduit la rentabilité du fonds de commerce : plus l’activité est stable, réputée et bien située, plus la valeur estimée sera élevée.

Cette méthode permet ainsi de fixer une valeur marchande réaliste du fonds de commerce, reflétant sa position sur le marché au moment de l’expropriation.